انتقال ملك به حكم قانون درحكم انتقال باسندرسمي است

انتقال ملك به حكم قانون درحكم انتقال باسندرسمي است . صدور سند مالكيت بدون تحديددراراضي زيرسد. ثبت مكررنسبت به حقوق ارتفاقي . صدورسند مالكيت بدون تحديد حدود براي اراضي زيرآب سدها
راي شماره : ۴۴۵ – ۲۴-۵-۱۳۴۶

راي شوراي عالي ثبت
درتاريخ ۲۰-۱۱-۳۷تقاضاي ثبت زميني به توسط سازمان برنامه به نام دولت شد(براي سد)ضمن رسيدگي به منازعه اهالي وتحقيقات محلي معلوم شدكه قسمتي ازمحدوده موردتقاضاموات وكوه وصخره است كه خالصه به سازمان برنامه داده است وبقيه اراضي متعلق به اشخاص است .هيئت سه نفري درتاريخ ۱۵-۱۲-۴۰موردرامشمول ماده ۲۸آئين نامه مصوب ۲۸-۲-۳۶دانست كه مي گويد (نسبت به املاكي كه مالك ومتصرف آن معلوم نباشدسازمان برنامه بايدبراي تشخيص مالك آن املاك به اداره ثبت محل مراجعه وياازطريق ديگرمالك را معين كندودرصورتي كه ازاين طريق نتواندمالك رامعين كندوهم چنين دراراضي مباحه عمليات عمراني رابدون هيچ گونه تشريفات به موقع اجرابگذاردو نسبت به املاك مجهول المالك واملاكي كه مالكيت آن مورداختلاف باشدهيئت وظايف مالك راازحيث انتخاب كارشناس انجام خواهددادوبهاي ملك تا تعيين تكليف مالكيت درصندوق دادگستري توديع خواهدشد)سازمان برنامه بهاي اراضي اشخاص رادربانك توديع وبه استنادماده ۳۳ لايحه قانوني برنامه عمراني پنج ساله سوم كشورمصوب ۱۸-۶-۴۱هيئت وزيران (كه درتاريخ ۲۱-۳-۴۶به صورت قانون برنامه عمراني سوم كشوربه تصويب رسيد)درخواست كردكه چون برابرمقررات فوق دولت به حكم قانون ،اراضي مذكورراتملك كرده وصاحبان آن هابايدثمن آن راازوجوه توديع شده مزبوردريافت دارندلذا حاجت به نشرآگهي تحديدي به نام آنان نيست علي الخصوص كه اكنون اراضي زير آب رفته است ،وضمناًتقاضاي صدورسندمالكيت به نام دولت كرد.
راي مورخ ۲۴-۵-۴۶شورا:
(اجراتقاضاي وكيل سازمان برنامه به شرح مندرج درگزارش اشكالي ندارد).

نكات توضيحي :
اول – باتغييرمالك اوليه به حكم قانون ،ادامه عمليات ثبتي به نام موردندارد.وچون انتقال ملك موردتقاضاي ثبت دراثناعمليات مقدماتي ثبت به حكم قانون ،درحكم انتقال باسندرسمي است (راي ۳۹۸)دراين موردبه حكم ماده ۴۳قانون ثبت (شق دوم )بايدباقي عمليات ثبتي به نام منتقل اليه انجام گيرد.
دوم – درامثال مانحن فيه آن مقدارازعمليات ثبتي (مانندنشرآگهي نوبتي )كه به نام منتقل اليه امكان پذيراست بايدانجام داده شود(راي ۴۴۴) ولي آن مقداركه عرفاًامكان پذيرنيست. (مانندتحديدحدودزميني كه زيرآب سد رفته است )اصراربرانجام دادن ن آن معني نداردوراي شوراصريحاًمتضمن اين قسمت است زيراصدورسندمالكيت رابدون تحديدحدودتجويزكرده است .علت اين امراين است كه باتوجه به آئين نامه مصوب ۲۸-۲-۳۶قبل ازرفتن زمين به زيرآب سدرسيدگي هاي مفصلي انجام مي گيردكه درآن احتياطات زيادي پيش بيني شده است تاحقوق اشخاص تباه نشودواين كاردرمورداملاك مجهول المالك هم صورت مي گيردوطبق ماده ۲۸همان آئين نامه عدم تقاضاي ثبت اين املاك ازطرف مالك ،مانع صدورسندانتقال به دولت نمي شودواين استثنائي است كه قوانين برنامه اول ودوم وسوم به ماده ۱۲قانون ثبت وارد كرده اند،ازهمه اين مراتب معلوم است كه صدورسندمالكيت برطبق رسيدگي هائي كه طبق آئين نامه مزبورشده بدون تحديدحدودقطعاً مذكور(در صورتي كه فراگرفتن آب سدمانع باشد)اشكالي نداردولي تحديدحدودكل اراضي زيرسدبلااشكال است .
سوم – به شرح راي ۳۹۸(وپنج راي ديگر)ثبت اراضي زيرسدكه ازقلمرو حقوق خصوصي خارج است باتوجه به راي ۴۴۵اشكالي ندارد.
مرجع :آراشوراي عالي ثبت

تقاضاي ثبت وصي عهدي پس ازفوت موصي – تقاضاي ثبت مجهول الملك

تقاضاي ثبت وصي عهدي پس ازفوت موصي – تقاضاي ثبت مجهول الملك – تعارض درمتن يك سند – وصيت به پرداخت دين ازمحل معين – عدم مخالفت باقانون شرط اعتبارسندرسمي است – تهيه خلاصه معامله دروكالتي كه متضمن اعطاحق عيني است
راي شماره : ۳۰۶ – ۷-۱۰-۱۳۴۶

راي شوراي عالي ثبت
پس ازتوزيع اظهارنامه به نام كسي بين اوديگري دعوي مالكيت دردادگاه مطرح شد.كسي كه به نام اوتوزيع اظهارنامه شده بودضمن عقدخارج لازم وكالت با حق توكيل غيردادكه دعوي مذكورراتعقيب كند(درحال حيات اوبه وكالت ودر حال ممات اوبه وصايت )ودرعوض حق الوكاله وحق الجعاله وحق الزحمه ربع اراضي كه به نفع موكل حكم صادرمي شودتعلق به وكيل داردكه باسندرسمي آن رابه خودياديگري منتقل كندوقيمت آن رابابت حق الوكاله وحق الجعاله و حق الزحمه برداردوخلاصه ربع اراضي مستخلص شده متعلق به وكيل است .
حكم نهائي بسودموكل درحال حيات اوصادرگرديدوپيش ازاين كه سند انتقال ربع مزبورتنظيم گرددموكل مرد.وكيل به استنادوكالت نامه بالا تقاضاي ثبت ربع اراضي موردحكم دادگاه را(كه به سودموكل سابق اوصادرشده بود)كردثبت محل دچاراشكال ذيل شده وكسب دستوركردبه اين شرح كه :
ملك مذكورثبت نشده ومدت دوسال مذكوردرماده ۱۲قانون ثبت گذشته است ومعاملات راجع به آن ،قبل ازتقاضاي ثبت ،دردفاتراسنادرسمي قبول نيست وكيل تاسندانتقال به شرح وكالت نامه تنظيم نكندمالك نمي شودوتا مالك نشودتقاضاي ثبت ازاو(ازغيرمالك )قبول نمي شودازطرف ديگرتنظيم سندانتقال راهم قانونگذاردرمانحن فيه ،موقوف برتقاضاي ثبت كرده است كه درنتيجه دورپيش آمده است .
اگروكيل بخواهدبه عنوان وصايت تقاضاي ثبت ازطرف موصي كنداين امر درمقررات ثبت املاك ،مفهوم نداردزيراموصي به محض فوت ،مالك نيست تا تقاضاي ثبت ازجانب اووبه نام اوقابل پذيرش وجريان باشد.ربع مزبورثلث باقي ووقف هم نيست تابه نام وقف وثلث قبول تقاضاشودوبهرحال چون ربع مذكورملك است بايدمالك بالفعل ،تقاضاي ثبت كندوحال اين كه وكيل هنوز مالك بالفعل آن نشده است زيراسندانتقال تنظيم نكرده است بالطبع مالك بالفعل ورثه موكل خواهندبودواگرورثه بخواهندتقاضاي ثبت كنندحقوق وكيل بالمره تباه مي شوددراين وضع ازكه بايدتقاضاي ثبت قبول كرد؟
راي مورخ ۷-۱۰-۴۶شورا:
(درصورتي كه فوت موكل بعدازحكم نهائي وقطعيت آن بوده است باتوجه به وكالت نامه موردبحث قبول تقاضاي ثبت ازوكيل اشكال نداردوذي نفع مي تواندازحق اعتراض استفاده كند).

* سابقه *

نكات توضيحي :
اول -احرازنحوه تعلق حق وكيل به ربع اراضي بابت حق الوكاله اهميت خاصي داردكه به علت سوتنظيم سندرسمي ونوشتن عبارات دورازمصطلح اهل فن ، ايجادتشويش درفهم عبارات سندكرده است دراين مورددرسندوكالت قيد شده است كه :(…درعوض حق الوكاله …ربع اراضي …تعلق به وكيل داردكه باسندرسمي آن رابه خودياديگري منتقل كندوقيمت آن رابابت حق الوكاله …. بردارد).
دراين عبارت نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – عبارت (ربع اراضي تعلق به وكيل دارد)به تنهائي وبدون ضم عبارات بعدي اقتضاداشت كه به محض ختم دعوي موكل دردادگاه ،ربع اراضي خودبه خودبه استنادقراردادوكالت وارددرملك وكيل گردد.لكن ضم عبارات بعدي اين احتمال رامنتفي مي كندبه اين شرح :
ب – عبارت بعدي چنين است 🙁 كه باسندرسمي بخودياديگري منتقل كند وقيمت آنرابابت حق الوكاله بردار)اگربدون تنظيم سندرسمي (وبصرف فيصله كاردردادگاه )ربع محكوم به ملك وكيل شده بوداساساًحاجت به ذكر عبارت اخيرنبود.
ازعبارت اخيردومطلب ذيل استفاده مي شود:
۱- وكيل براي وصول به طلب خود(حق الوكاله )مي تواندبه وكالت از طرف موكل (درحال حيات او)ويابه وصايت ازطرف وي (پس ازمرگش )ربع محكوم به رابخودمنتقل كندباتنظيم سندرسمي .دراين صورت باانتقال ربع به خود،وكالت وي (اگرموكل زنده باشد)به كلي منتفي مي گرددزيراباانجام دادن كامل موردوكالت ،وكالت منتفي مي شود.
۲- وكيل براي وصول به طلب خودمي توانددرحال حيات موكل به وكالت از طرف اوربع محكوم به رابه ثالث بفروشدسپس ثمن آن رابه موجب اختيار وكالتي كه داردازجانب موكل به خودتمليك كندودراين صورت نيزوكالت منتفي خواهدشد.
نتيجه – موضوع وكالت درسندوكالت بالادوجزداشته است :
يك – تعقيب دعوي موكل دردادگاه وگرفتن حكم نهائي كه باختم اين جز تعهدموكل به پرداخت ودادن حق الوكاله به وكيل محقق مي شودوفعليت پيدا مي كندوجون درحال حيات موكل ،اين قسمت ازوكالت ،انجام شده بودتعهدموكل به دادن حق الوكاله هم فعليت پيداكرده بود،تعهدمزبورعبارت بودازدادن ربع محكوم به به وكيل كه تشريفات اين امرهم دروكالت نامه پيش بيني شده بود به اين معني كه خودوكيل وكالت داشت كه ازجانب موكل ،ربع محكوم به رادرراه استيفاحق الوكاله خودبه مصرف برساندوپس ازمرگش نيزبراي اين منظور وصايت داشت.
دو- وكات دردادن حق الوكاله ازراه انتقال ربع محكوم به به خودويا انتقال آن به ديگري وتملك ثمن آن ،بنابراين درمباحث بعدي كه درمساله تاثيرفوت موكل درزوال وكالت مطرح مي گرددبه اعتبارجزدوم وكالت است چون جزاول درحال حيات موكل پايان يافته تجديدمطلع نسبت به آن موردندارد.
دوم – وكيل درحال حيات موكل براي انجام دادن جزدوم وكالت خود مي بايست برابرماده ۱۲قانون ثبت نخست تقاضاي ثبت مي كردسپس آن رابه خود وياديگري منتقل مي كردوحق تقاضاي ثبت راطبق ماده ۶۷۱قانون مدني داشت .
سوم – حال كه وكيل درزمان حيات موكل چنين كاري نكرده است پس ازفوت اومي تواندچنين كاري بكند؟جواب بسته به اين است كه آياوكالت بلاعزل با فورت موكل ازبين مي رود؟
درشرح راي شماره ۲۰گفته شدكه :
اولاً- درفقه كه بيان كننده سوابق اكثرموادقانوني مدني است در وكالت بلاعزل نيزفوت موكل راموجب انحلال وكالت مي دانند.اگراين فرض را قبول كنيم وكالت وكيل نسبت به جزدوم وكالت اومنحل شده است لكن ورثه ميت بايدتعهدات مالي اوراانجام دهندوازجمله اين كه بايداقدام به تقاضاي ثبت ربع محكوم به كرده سپس به وكيل سابق مورث خوداختياربدهندتااوياعين ربع محكوم به راقبول كندياثمن آن را.درصورت استنكاف ورثه ازاقدام به تقاضاي ثبت مي توان الزام آنان راازطريق دادگاه خواست لكن به شرحي كه خواهيم گفت باوجودسمت وصايت وكيل سابق ازاين راه حل بي نيازيم .
ثانياً- بعضي از فقها احتمال داده اندكه در مواردي كه وكالت بلاعزل موجب اعطا حقي به طرف است چون وكالت ازحالت خلوص خود خارج شده و شامل بر معاوضه است قابل انحلال به فوت موكل نيست و بر اين اساس راي شماره ۲۰ شورا صادر شده است و احتمال داردكه در اين مورد ( راي ۳۰۶ ) هم شورا طبق راي سابق خود نظر داده باشد .
باقبول اين فرض مي توان نكات زيرراتبعاًپذيرفت :
الف – طبق ماده ۲۱۹قانون مدني ورثه موكل بايدازقراردادوكالت تبعيت كرده وقائم مقام موكل درقراردادمذكورهستندووكيل باادامه وكالت خودباعنايت به ماده ۶۷۱قانون مدني بايدقبلاًتقاضاي ثبت ربع محكوم به را كندسپس به تنظيم سندانتقال مبادرت ورزد.
چهارم – هرگاه معتقدشويم كه وكالت بلاعزل بافوت موكل ازبين مي رود آياوصي ازراه وصايت مي توانداقدامي كند؟
جواب باتوجه به امورذيل مثبت است :
الف – به محض ختم دعوي موكل دردادگاه جزاول موردوكالت تمام وموكل به وكيل خودمديون شديعني تعهدپيداكردكه ازمحل ربع محكوم به حق الوكاله او رابدهدووكيل يك نوع حق عيني برربع محكوم به پيداكرد.
ب – وكيل مذكورصي موكل است كه پس ازمرگش ازمحل انتقال ربع محكوم به به خودياديگري ،دين موصي رابپردازدهرچندكه بستانكار،خوداوباشد.
ج – ضرورت نداردكه متقاضي ثبت ،مالك باشدكافي است كه ماذون از طرف قانون باشدمانندمتصدي موقوفه وحبس وثلث باقي (ماده ۲۷قانون ثبت ) ونيزلازم نيست كه تقاضاي ثبت ازجانب شخص حقيقي ياشخص حقوقي باشددر بسياري ازمواردوقف ،وضع چنين است .درموردوقف وحبس وثلث باقي نص داريم (ماده ۲۷قانون ثبت وغيره )ولي روح همين نص ومانندآن اجازه مي دهدكه وصي درادادين ميت ازمحل انتقال ملك مجهول المالك ،بتواندبراي احراز ماده ۱۲قانون ثبت بدواقدام به تقاضاي ثبت كندكندومضايقه ازاين مقدار، جمودبرالفاظ است مضافاًبراين كه باوصيتي كه موصي براي ادادين ازمحل انتقال ربع محكوم به كرده است ربع مذكوراساساًجزميراث نبوده وتعلق به ورثه هم نداردتاآنان بتوانندتقاضاي ثبت كنندبنابراين تنهافرد صلاحيت داربراي تقاضاي ثبت (باعنايت به ثبت اجباري موردنظرماده ۱۲ قانون ثبت )همان وصي است .احتمال اين كه توجيه بالااساس راي شوراباشد قوي است وبه هرحال باهريك ازدوراه حل بالا(كه يكي براساس وكالت بلاعزل و ديگري براساس وصايت است )مسئله دورحل مي شود.
پنجم – درصدرمطالب بالاراجع به شرح راي ،اشاره شدكه به موجب سند وكالت مزبوربراي وكيل ،به محض انجام دادن جزاول موردوكالت (يعني فيصله دادن دعوي دادگاه )حق عيني نسبت به ربع مشاع محكوم به پيدامي شودبنابراين عبارت (معاملات راجع به آن املاك )درماده ۱۲قانون ثبت ،شامل معامله بالا بين وكيل وموكل ميشودعلي هذاوباتوجه به اين مقدمه نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – به دستورماده ۱۲قانون ثبت پس ازگذشتن دوسال ازتاريخ اجرا آن ماده بايدمعامله مسبوق به تقاضاي ثبت بوده باشدوحال اين كه سندوكالت بالاكه متضمن معامله ودادن حقي به وكيل است درتاريخ ۲۵-۱-۳۲تنظيم شده است وبه دستورمواد۱۲۸۷-۱۲۹۴قانون مدني اين سندرسمي نيست .چيزي كه كار راآسان مي كنداذعان ورثه نسبت به صدورسندوكالت است ودست كم ماده ۱۲۹۱ قانون مدني دراين موردصدق مي كندودرنتيجه مفادوكالت نامه ووصايت مندرج درآن درادارات دولتي قابل ترتيب اثراست .
ب – درهرموردكه قراردادي متضمن اعطاحق عيني به ديگري باشدبه دستور ماده ۲۶قانون ثبت بايدخلاصه معامله تهيه وبه اداره ثبت مربوطه جهت ثبت دردفتراملاك ارسال شود.درعمل ديده شودكه درمواردوكالت بلاعزلي كه متضمن اعطاحق عيني به وكيل است (مانندمثال موردبحث )خلاصه معامله تهيه وارسال نمي شودودرنتيجه موكل پس ازعزل وكيل ،وبدون اطلاع اواقدام به معامله ديگر مي كندواين معامله غالباًثبت دفتراملاك مي شودوموجب تضيع حقوق وكيل مي گرددمثلاًشخصي به ديگري وكالت بلاعزل داده بودكه اومساحت معيني اززمين موكل راكه پلاك مشخص داشت پس ازانقضاپنج سال ازتاريخ تنظيم وكالت نامه به خودمنتقل كندودرعوض وكيل درحين انعقادعقدوكالت قيمت زمين مذكوررا به موكل داد.خلاصه معامله تهيه وثبت دفتراملاك نشد.پس ازانقضاپنج سال موكل همان زمين رابه ثالث به طورقطعي فروخت وخريدارسندمالكيت گرفت و معامله اخيرثبت دفتراملاك هم شدكه شمول ماده ۱۱۷نسبت به موردقطعي به نظر مي رسدزيرادرامثال اين گونه وكالت هاكه وكالت خالص نيست ومعاوضه اي رادربرداردموكل نمي تواندبگويدكه به تجويزماده ۶۸۳قانون مدني حق دارم موردوكالت رابه ديگران منتقل كنم وشمول آن ماده به امثال مسائل موردبحث ، محل منع است .مناسب است كه درهنگام اصلاح قوانين ثبت دراين مورداصلاحاتي به عمل آيد.
مرجع :آراشوراي عالي ثبت

تقاضاي ثبت غيرمتصرف ( غيرمالك )

تقاضاي ثبت غيرمتصرف ( غيرمالك ) – انتقال ملك باسندعادي وتقاضاي ثبت ناقل – انتقال ملك باسند عادي و قبول تقاضااز ناقل واقراررسمي ناقل به مالكيت منتقل اليه بدون جريان عمليات ثبتي
راي شماره : ۴۲۸ – ۱۱-۹-۱۳۴۴

راي شوراي عالي ثبت
مالك پلاك ۱۷۶۰تقاضاي ثبت آن راكردسپس پلاك ۱۷۶۲باسندعادي صلح به اومنتقل شدمعذلك مصالح پس ازعقدصلح اين پلاك رابه نام خودتقاضاي ثبت كردومرد.
ورثه مصالح به موجب اقرارنامه رسمي اعتراف به مالك بودن ورثه متصالح درپلاك ۱۷۶۲كردندوپلاك ۱۷۶۲درتصرف ورثه متصالح است .ثبت محل پرسيدباتقدم صلح برتقاضاي ثبت پلاك ۱۷۶۲ازطرف مصالح آياورثه متصالح راميتوان قائم مقام متصالح شمرد؟يااين كه تقاضاي ثبت ۱۷۶۲كه ازغيرمالك متصرف صورت گرفته باطل است وبايددوباره ازورثه متصالح تقاضاي ثبت قبول شود؟
راي مورخ ۱۱-۹-۴۴شورا:
(ابطال تقاضاي ثبت پلاك ۱۷۶۲موردندارد.درصورت تصديق ورثه متقاضي ثبت پلاك مزبوربه مالكيت صاحب پلاك ۱۷۶۰كه گزارش حاكي ازاقرار نامه رسمي آن هااست عمليات ثبتي برطبق مقررات به نام مقرله بايدتعقيب شود).

* سابقه *

***
نكات توضيحي :
اول – مواد۴۱-۴۲-۴۳ قانون ثبت ونيزمواد۱۰۱-۱۰۲نظام نامه قانون ثبت همگي راجع به انتقال موردتقاضاي ثبت پس ازتقاضاي ثبت است ياراجع به فيصله دعوي اعتراض به ثبت است كه آن هم پس ازتقاضاي ثبت است وياراجع به اقرارمتقاضي به نفع ديگران پس ازقبول تقاضاي ثبت وقبل ازاعتراض پس ازخاتمه مدت قانوني است ،موردراي ۴۲۸-۴۲۹-۴۳۰شوراازشمول موادمذكور خارج است وازمواردسكوت قوانين ومقررات ثبتي است كه بايددرموقع اصلاح مقررات ثبتي اين دسته ازمسائل كه درآرا۴۲۸-۴۲۹-۴۳۰نمايانده شده مورد توجه قرارگيرد.
دوم – پايه واساس راي شورااين است كه هرچندمتقاضي ثبت پلاك ۱۷۶۲ پس ازانتقال آن به موجب عقدصلح نه مالك آن پلاك بوده ونه متصرف وچنين تقاضائي طبق اصول باطل است (آرا۳۷۵-۳۸۹-۴۲۶و۴۲۷)لكن باتسليم قائم مقام متقاضي به حقوق صاحب حق ادامه عمليات ثبتي براساس اظهارنامه اي كه از غيرمالك متصرف پذيرفته شده است ايجادمحظوري نمي كند(نظيردادن دادخواست اعتراض به حكم غيابي ازطرف كسي كه وكالت نداردوتاييدآن توسط ذي نفع).
اين كه درشرح راي ۴۲۷گفتيم نام مالك واقعي درملك درجريان عمليات ثبتي نقش عمده داردايجاداشكال درمانحن فيه نمي كندزيرا:
اولاً- صرف پذيرفتن اظهارنامه به وضع بالاازغيرمالك متصرف ايجاد خلل درحقوق احتمالي مجاوران ومدعيان احتمالي حق درپلاك ۱۷۶۲نمي كند.
ثانياً- توجيهي كه براي راي ۲۳۹درشرح راي ۴۲۷كرديم عينادرمانحن فيه هم صدق مي كندازاين جهت كه همسايگان ملك وديگران روي سوابق ذهني به گمان خودمصالح رامالك مي شناسندودرصورت تمايل به اعتراض خودراآماده مي كنندوحقي ازاين بابت ازآنان فوت نمي شود.
(نظيرراي ۴۲۹-۴۳۰)راي ۴۳۲نيزملاحظه شود.
مرجع :آراشوراي عالي ثبت

ثبت مكرر و ابطال دومي درهيات نظارت

ثبت اعيان . – عدم ذكر پلاك ونام برخي از متقاضيان درآگهي نوبتي . – عدول ازراي دادگاه به داوري . – ثبت مكرروابطال دومي درهيات نظارت . – ابطال تقاضاي ثبت توسط هيات نظارت
راي شماره : ۴۱۴ – ۴۱۵ – ۴۱۶ – ۱۱-۸-۱۳۴۴

راي شوراي عالي ثبت
ورثه (م )درتاريخ ۲۱-۹-۱۳۱۲تقاضاي ثبت شش دانگ عرصه قريه و۲۴ شماره مفروزازاعيان ونصف اعيان ده راكردندكه اين نصف درستون حقوق ارتفاقي نوشته شد.عده اي ازكشاورزان ده نيزشش دانگ اعيان باغات و خانه هاي ده راتقاضاي ثبت كردند.آگهي نوبتي منتشرشدكه درآن براي ورثه اعياني رقبات معينه )ذكرشدوبراي كشاورزان (شش دانگ اعيان باغات و غيره اعتراضي ازجانب طرفين به يكديگرنشد.قسمتي ازاعيان هم مجهول المالك ماندوتقاضاي ثبت نشد.
هيئت نظارت به اعتبارسبق تقاضاي ثبت ورثه نسبت به نصف اشجار خانه هاوباغات پذيرش تقاضاي ثبت كشاورزان رادرآن قسمت بي اثردانست ونظردادكه آنان ازحق اعتراض استفاده كنندوآن نصف به نام ورثه آگهي شود. آگهي بااشتباهاتي منتشرومورداعتراض كشاورزان واقع وبه دادگاه فرستاده شد.سندمالكيت عرصه ده و۲۴مفروزاعياني درسال ۱۳۲۴بنام مالكان عرصه بدون ذكراعياني كشاورزان صادرگرديد.
ورثه به استثنادونفروايادي متلقاي ازآنان وعده اي ازكشاورزان موردمنازعه رابه داوري بردندراي داوردرتاريخ ۷-۱۱-۳۷صادرشدكه به موجب مواد۲-۳و۱۰آن راي :
اولاً-اعيان باغات واشجاروخانه هاحق كشاورزان دانسته شد.
ثانياً- عرصه باغات وقنوات ازآن مالكان عرصه ده دانسته شد.
ثالثاً- حقوق مالكان عرصه ده درعرصه خانه هابه نفع كشاورزان ساقط شد.
پس ازاعتراض مالكان عرصه به راي داورحكم نهائي برتائيدراي مذكور صادرگرديد.دونفرمالك كه درقراردادداوري شركت نداشتندكليه حقوق خود رامطالبه كردندومقداري ازملك خودراقبل ازتنظيم قراردادداوري به ديگران فروختندمقدارمالكيت آنان معلوم نيست تاازشمول راي داورخارج گرددپاره اي ازكشاورزان هم پيش ازقراردادداوري دادخواست نسبت به عرصه واعيان مورداختلاف به دادگاه داده ومحكوم شده اندكه احتمال دارددرحكميت هم بعداًشركت كرده باشند.
دونفرازمالكان عرصه ده كه درقراردادداوري شركت نكرده بودنددر تاريخ ۱۰-۹-۴۱اظهارواعلان كردندكه :
اولاً-اعيان باغات پديدآمده پيش ازسال ۳۷راملك كشاورزان مي شناسندولي بايدسه كوت بهره مالكانه بدهند.
ثانياً-اعيان وعرصه خانه هاي قديمي كساني راكه به كشاورزي اشتغال دارندمتعلق به خودآن هامي دانيم واعتراض نداريم .
هيئت نظارت درتاريخ ۸-۱۲-۴۱مفادابه اكثريت راي دادكه عدم ذكر شماره پلاك اعياني وعدم ذكرنام چهارنفردرهنگام تجديدآگهي نوبتي نصف اعيان به نام ورثه اشتباه موثري نيست (راي ۳۲۰)برابرماده ۱۰۱آئين نامه قانون ثبت دادبردگان (درراي داوري )قائم مقام قانوني متقاضيان ثبت مي باشند.تكليف كساني كه درقراردادداوري شركت نداشته انددرماده ۱۷ راي داورمعين است وضع اعيان موجودپيش ازصدورراي داوردرمواد۲-۳راي داورروشن شده است .ماده ۶راي داورنيزراجع به وضع كساني است كه پيش از ارجاع به داوري احكام قطعي دادگاه درباره آنان صادرشده است .عرصه قريه مشمول مقررات بند(ز)است .
براثرشكايت ازراي مذكوردرتاريخ ۱۰-۱۱-۴۲شوراراي داد:
(شكايت عده اي ازمدعيان مالكيت به اينكه درداوري شركت نداشته اند باملاحظه فقره ۱۷راي داوربرشمول راي مزبوربه كساني كه درداوري شركت داشته اندمنتفي است وهيئت نظارت هم درراي خودشعارنداشته به اين كه راي داوردرباره آن هاكه فرضادرداوري دخالت نداشته اندموثراست .بنابراين اشكالي به راي هيئت نظارت به نظرنمي رسد).
***
عده اي ازكشاورزان به عنوان ثالث دراين دعوي واردشدندودادگاه دعوي آنان راردكرد(درتاريخ ۱۱-۵-۳۸)مالكان به استناددادنامه افرازونظربه رددعوي كشاورزان به شرح بالاوتفكيك هاي واقع درسال ۴۲-۴۳درعرصه ،تقاضاي صدورسندمالكيت مفروز(كه طردحق ريشه كشاورزان راكه ماده ۷راي داوربر آنان شناخته بودمي كرد)راداشتند.براثركسب دستورشورادرتاريخ ۱۱-۸-۴۴ راي داد:
(درصورتي كه مالكان قبل ازپرداخت حق كشاورزكه درحكم قطعي داور تعيين شده ازتصرف درملك خودممنوع شده باشندچون تقسيم ملك يكنوع تصرف ، محسوب است مي توانندهريك پس ازتوديع وجه ياتامين زمين به نسبت سهم بر طبق حكم قطعي داور،تفكيك سندمالكيت رابرطبق تقسيم نامه درخواست نمايندمگراين كه دادگاه كه گزارش حاكي ازمحكوميت كشاورزان براثر اعتراض عده اي ازمالكان است افرازرابلامانع دانسته باشددراين صورت بديهي است حكم دادگاه قابل اجراخواهدبود).
نتيجه -آن دسته ازكشاورزان كه درقراردادداوري شركت نداشته اند مشمول راي اول هيئت نظارتندكه بايدازحق اعتراض به تقاضاي ثبت اعيان ورثه استفاده كنند.آن دسته كه درقراردادشركت كرده اندمي توانندطبق راي داورنسبت به حقوق خودتقاضاي ثبت كنندوچون تعيين حقوق هريك ازكشاورزان بسته به رسيدگي قضائي بوده براي اجراراي داوربه دادگاه مراجعه كردند.
مرجع :آراشوراي عالي ثبت

اختلاف درمالكيت بين شركت و مديران سابق

اختلاف درمالكيت بين شركت و مديران سابق – جريان عمليات ثبتي بنام شخص طبيعي وادعاء شخص حقوقي براين كه او نماينده بوده است – ادعاء قائم مقامي متقاضي ثبت درتقاضاي ثبت
راي شماره : ۳۶۷ – ۲۴-۱۱-۴۶

راي شوراي عالي ثبت
چهارنفرساختمان كارخانه برق وملحقات آن راتحت پلاك ۷۸۱-۷۸۲مورد تقاضاي ثبت قراردادندكه درسال ۱۳۱۱تحديدحدودشدولي سندمالكيت صادر نشده است .شركت برق به استنادمراتب ذيل مدعي است كه مالك دوپلاك مذكور ازابتداامربوده است وچون درزمان تقاضاي ثبت دوپلاك مذكور،ثبت شركت ها الزامي نبودچهارنفرمذكوركه ازموسسين شركت بودندبه نام خودتقاضاي ثبت دوپلاك مذكورراكردند:
۱- تصرف مالكانه وبدون منازع شركت ازابتداتاسيس تاكنون .
۲-اقراربعدي سه نفرازچهارنفرمذكورويكي ازوراث نفرچهارم به مراتب بالا.
۳- دلالت صورت مجالس مجامع عمومي دفاترشركت براين كه دوپلاك بالاجزسرمايه شركت است .
۴- درسال ۱۳۱۰موقع توزيع اظهارنامه دوپلاك مذكوربه نام شركت برق معرفي شده است .
۵- پرونده ثبت شركت حاكي است كه پلاك هاي مذكورجزسرمايه شركت است .
۶- متقاضيان مذكورسوادشركت نامه راهم جزمدارك تقاضابه ثبت محل داده اندكه معنائي جزتعلق موردتقاضابه شركت ندارد.
۷- وكيل متقاضيان ثبت درتاريخ ۳۱-۴-۱۳۱۰قبل ازنشرآگهي هاي نوبتي درخواست كرده است كه ماشين آلات منصوبه درساختمان مذكورجزمتعلقات ملك است كه اشتباهاً دراظهارنامه ذكرنشده به اظهارنامه افزوده شودو تعلق ماشين آلات به شركت محل بحث نيست پس تعلق عمارت كارخانه هم به شركت موردگفت وگونخواهدبود.
چون تنظيم اقرارنامه رسمي بين ورثه متقاضيان ثبت وشركت برق به علت پراكندگي ورثه ونامعلوم بودن اقامتگاه بعضي ازآنان وكثرت وراث مقدور نبودكسب دستورشدوبه مناسبت تعارض درمالكيت درشورامطرح ودرتاريخ ۲۴-۱۱-۴۶راي داده شد:
(احرازقائم مقامي شركت برق جزآن چه كه متكي به سندرسمي است محتاج به رسيدگي قضائي است).
* سابقه *

***
نكات توضيحي :
اول – دراين موردرسيدگي شوراپس ازانقضامواعداعتراض است (نظير آرا۳۶۱-۳۶۲)وغيره النهايه به جهت اين كه موردمحتاج به رسيدگي قضائي است ذي نفع به دادگاه راهنمائي شده است .
دوم – دادگاه طبق ماده ۲۴قانون ثبت نمي توانددعوي ذي نفع مذكوررا استماع كندوبه هرصورت كه دعوي مطرح شودمستلزم دعوي تضييع حق درجريان ثبتي است ومنطبق برماده ۲۴مي شودبه اين معني كه شركت درحقيقت مدعي است كه تقاضاي ثبت متقاضيان كه بنام خودآنان صورت گرفته نفي مالكيت ازشركت ميكنداين است معني تضييع حق ،وموردازمواردي است كه شورانمي تواند رسيدگي كندچون نيازبه اعمال نظرقضائي داردودادگاه نمي توانداستماع دعوي كندچون ماده ۲۴قانون ثبت اورامنع كرده است اين نقص ماده ۲۴بايددر هنگام اصلاح قوانين ثبت مرتفع شود.
سوم – مقصودازقائم مقامي شركت نسبت به متقاضيان ثبت اين است كه متقاضيان اقراربه نفع شركت كنندوشركت جانشين آنان شودلكن بااين وصف وباتوجه به ماده ۱۰۲نظام نامه قانون ثبت لغت قائم مقامي دراين جا مجازاً به كاررفته ويااساساًمجازهم نيست .
مرجع :آراشوراي عالي ثبت

ذكراوصاف متصالح درسندمالكيت بدون تحقق شرائط وقف ،مانع معامله متصالح نخواهدبودولي چنانچه سندمالكيت بعنوان وقف صادرشده باشد مرجع رسيدگي به اختلاف ،دادگاه صلاحيتداراست

ذكراوصاف متصالح درسندمالكيت بدون تحقق شرائط وقف ،مانع معامله متصالح نخواهدبودولي چنانچه سندمالكيت بعنوان وقف صادرشده باشد مرجع رسيدگي به اختلاف ،دادگاه صلاحيتداراست
راي شماره : ۳۰۹ – ۱۳/۰۴/۱۳۴۲

راي شوراي عالي ثبت
قريه اي كه داراي يك پلاك ويك حدودبودازطرف نماينده اداره املاك بادوپلاك ودردوقسمت بادواسم مختلف (يكي اسم اصلي قريه وديگري اسم ديگر) تقاضاي ثبت شدوسندمالكيت صادرگرديدبعدامتولي وقت قريه كه مطلع از چگونگي تقاضاي ثبت وصدورسندمالكيت به شرح مذكورنبودعرضحال استرداد قريه رباذكراسم اصلي آن دادكه طبعاحكم استردادازدادگاه املاك بعنوان اسم اصلي قريه صادرشدودرنتيجه باتوجه به سوابق ،آن قسمت كه تحت اسم ديگر به ثبت رسيده بودازشمول حكم دادگاه بيرون ماندكه حسب قاعده بايدبارديگر به دادگاه مراجعه وعرضحال استردادجديدداده ميشد،لكن متوفي فعلي موقوفه (قريه )راسابااداره املاك مذاكره كرده وباقي مانده ازطريق تنظيم سندصلح محاباتي بوي ردشدودرسندصلح ،عنوان متصالح چنين است :”آقاي …متولي موقوفات اولادي مرحوم …”درسندمصالحه چنين تصريح شده كه موردصلح ازقريه مذكورجداشده است .
سپس متصالح تقاضاي صدورسندمالكيت موردصلح راكردوصادروتسليم شد.درستون نام ونام خانوادگي مالك ،وصف (متولي موقوفات اولادي مرحوم …)براي مالك ذكرشدوهم چنين درمقابل ستون گيرنده سند.بعداثالثي كه خودراجزموقوف عليهم ميدانست شكايت كردكه متصالح كه موردمصالحه را بعنوان موقوفه استردادكرده وسندمالكيت گرفته قصدانجام دادن معاملاتي رابه نفع خودداردوتقاضاي رسيدگي وجلوگيري كردثبت مربوطه معتقدبودسند مالكيتي كه صادرشده است بنام وقف است وبه استنادآن نمي توان ملك موضوع آن سندرابه غيرعنوان وقف موردمعامله قراردادلكن متصالح دعوي ملك ميكرد وسابقه وقف رانفي نمود.
راي كزرح ۱۳/۴/۴۲شورا:
“ذكراوصاف متصالح درسندمالكيت بدون تحقق شرائط وقف ،مانع معامله متصالح نخواهدبودولي چنانچه سندمالكيت بعنوان وقف صادرشده باشدمرجع رسيدگي به اختلاف ،دادگاه صلاحيتداراست “.

* سابقه *

نكات توضيحي :
اول – قرائن ذيل رويهمرفته اماره قضائي قوي بر وقف است :
الف – مراجعه متولي وقت قريه به دادگاه املاك براي استردادقريه بعنوان متولي .
ب – ذكرعبارت “آقاي …متولي موقوفات اولادي مرحوم …”كه هرچند بعنوان وصف متصالح درسندصلح (ودرسندمالكيت )قيدشده است ولي ذكرآن ، لغونيست ومحمول بغرض درستي است كه آن غرض جزموقوفه بودن موردصلح چيز ديگري نمي تواندباشد.
علاوه براين ضابطه اي است مسلم نزددانشمندان علم اصول كه گفته اند: “تعليق حكم بروصف ،مشعربرعليت است “ودرمانحن فيه عقدصلح ونقل وانتقال موردصلح به متصالح باوصف اوبستگي وربط وعلاقه پيداكرده است ناگزير وصف مذكوربايدعلت صلح مزبوروموثردرآن بوده باشديعني هرگاه وقف نبود صلح نمي شد.نتيجه آنكه نظرثبت مربوطه براينكه ازسندمالكيتي ك طبق سند صلح صادرشده نمي توان بنفع غيروقف استفاده كرددرست است .
نتيجه – جمله اول راي شورادرنفي وقف درمانحن فيه موثرنيست وحق بودكه به ترتيب بالااحرازوقف ميشد.
دوم – باوجوداحرازوقف بشرح بالاجمله دوم راي شوراهم كه درصدورسند مالكيت بعنوان وقف اظهارنظرترديدكرده قابل بحث است مضافابراينكه اگرسندمالكيت بعنوان وقف صادرشده باشداختلافي نمي ماندتابه دادگاه مراجعه شود.به فرض اينكه نظراين باشدكه باوضع موجود،احرازوقف ياملك موكول به اظهارنظرقضائي است بايدگفته ميشدكه موردمحتاج به اظهارنظر قضائي است وبدون رسيدگي دادگاه اقدامي ميسرنيست .
سوم -اگرجمله (متولي موقوفات اولادي مرحوم …)بطوري كه دارنده سندمالكيت اظهارميكندحشوولغوباشدبايدطرفين عقدصلح وسردفترتنظيم – كننده سندصلح مرتكب لغودرتنظيم وامضاسندشده باشندوحال اينكه يكي از روش هاي اساسي درتفسيرعقوددردادگاههاومراجع ديگراين است كه مهماامكن ازحمل كلام متعاقدين برحشوولغوخودداري شودوكلمات وعبارات عقود(كه قانون متعاقدين است )به محمل صحيح حمل شود.
چهارم -اشكال اينكه ملك موردصلح بعنوان ملك ،منتقل به متصالح شده است وبعداهم وقفي صورت نگرفته است وادعااينكه قبل ازصلح ،عقدوقف ، طاري برموردصلح بوده است نيزشنيده نمي شودودليلي نداردهمگي تحت الشعاع اقرارمتصالح به وقف ،واقع ميشوندچه امضامتصالح درذيل صلحنامه اي كه به مساله وقف درآن اشاره شده است برترين دليل بروقف بودن موردصلح ميتواند باشدومقرماخوذبه اقرارخويش است .
مرجع :آراشورايعالي ثبت