تبصره ماده ۱۹ق موجرو مستاجر

استدلال دادگاه بر اينكه مورد منصرف از تبصره ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر است موجه نميباشد.

كلاسه پرونده : ۲۳/۶۷۹۲

شماره دادنامه : ۱۵۵/۲۵

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۲/۰۴/۲۱

فرجام خواه : ((الف))

فرجام خوانده : ((ب))

فرجام خواسته : دادنامه شماره ۴۳۵۵-۱۳۷۱/۰۶/۲۳ صادره از شعبه ۲ دادگاه حقوقي يك …

مرجع رسيدگي : شعبه ۲۵ ديوان عالي كشور

هيئت شعبه : آقايان …

تبصره ماده ۱۹ق موجر و مستاجر :

خلاصه جريان پرونده : به تاريخ ۱۳۶۶/۰۵/۲۵ ((ج)) وكيل دادگستري به وكالت ((الف)) دعوي به خواسته تخليه و تحويل ۶ دانگ يك باب مغازه جزو پلاك …بخش يك …به طرفيت ((ب)) مقوم به ۲۰۵۰۰۰۰ ريال اقامه نموده بعداً به تاريخ ۱۳۶۶/۰۶/۲۹ ((ب)) متقابلاً دعوايي به خواسته فسخ و ابطال نوشته ۱۳۶۵/۱۰/۰۸ به طرفيت خواهان دعوي اصلي اقامه نموده دادگاه در دعوي اصلي نظربه رد دعوي و در دعوي متقابل نظر به رفع يد فروشنده با دريافت بقيه ثمن معامله اعلام داشته به نظر دادگاه اعتراض شده و رسيدگي به اين شعبه ارجاع گرديده است. هيئت شعبه به تاريخ ۱۳۶۷/۰۸/۳۰ چنين تصميم اتخاذ نموده، بالحاظ محتويات پرونده برنظريه دادگاه به جهات ذيل اشكال وارد است :

۱٫در نوشته مستند دعوي خصوصيات و پلاك مغازه و اين كه به چه عنوان در يد تصرف خوانده يد اصلي است تصريحي نشده و دادگاه در اين رابطه رسيدگي لازم معمول نداشته و درنتيجه چگونگي امر روشن نيست.

۲٫خواسته دعوي اصلي رفع يد و تحويل مغازه عنوان گرديده در حالي كه مندرجات نوشته موصوف به تحويل سند مغازه اشاره دارد كه ظاهراً با توجه به عبارت بعدي مي بايستي پس از پرداخت بقيه مبلغ مقرر انجام تشريفات قانوني سند واگذاري تنظيم گردد كه به اين امر توجه نشده است .

۳٫با فرض اين كه خوانده اصلي خود مستاجر محل باشد به مقررات ماده ۱۹ قانون مالك و مستاجر مصوب سال ۵۶ و تبصره ۲ آن توجه نشده است.

۴٫با فرض انطباق موارد با مقررات كيفيت پرداخت بقيه مبلغ مشخص نشده و توجه نگرديده بدون تنظيم سند واگذاري و انجام تعهد خواهان چگونه محل بايد تحويل شود. علي هذا پرونده جهت اقدام قانوني اعاده مي شود (۲۵/۶۰۶)

دادگاه ضمن دستور تعيين وقت رسيدگي و مكاتبات عديده با اداره ثبت اسناد و دفتر اسنادرسمي شماره ۱۷…به منظوركيفيت مالك بودن خواهان دعوي تقابل و ادعاي خواهان دعوي اصلي و استماع اظهارات طرفين مبادرت به صدور نظريه ۱۳۶۹/۰۱/۲۱ اظهارنظر راجع به رد دعوي تقابل نموده و در مورد دعوي اصلي الزام خوانده را به تنظيم سند اعلام داشته است .به نظر دادگاه اعتراض شده و هيئت شعبه به تاريخ ۱۳۶۹/۰۷/۰۹ با اعاده پرونده در اجراي ماده ۱۴ قانون تشكيل دادگاه هاي حقوقي ۱ و ۲ پرونده را جهت صدور حكم اعاده داده است. دادگاه در وقت فوق العاده ۱۳۶۹/۰۸/۱۲ختم رسيدگي را اعلام و طبق نظريه ۱۳۶۹/۰۱/۲۱ انشاء راي نموده آن گاه فرجام خواهي شده و رسيدگي به اين شعبه ارجاع گرديده است. هيئت شعبه در تاريخ ۱۳۷۰/۰۱/۰۷ چنين راي داده :

به لحاظ محتويات پرونده بر دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر اشكال وارد است.

۱٫خواسته دعوي اصلي (صدور حكم به تخليه و تحويل شش دانگ يك باب مغازه جزو پلاك …با تلفن …به دعوي اين كه حق تصرف و سرقفلي آن برابر قرارداد ۱۳۶۵/۱۰/۰۸ با تلفن به خواهان فروخته شده) بوده است كه متعاقباً تخليه و به خلع يد تغيير يافته است .قطع نظر از اين كه سند اجاره مربوط به خوانده دعوي مطالبه و ملاحظه نشده تا خصوصيات مورد اجاره دقيقاً مشخص گردد و در مورد تلفن نيز وضع آن روشن نگرديده اساساً نه تنها الزام به تنظيم سند رسمي انتقال سرقفلي مغازه جزو خواسته نبوده است.

بلكه وكيل خواهان دعوي صريحاً به شرح مذكور در صورت جلسه ۱۳۶۸/۰۱/۲۳ اعلام نموده (راجع به واگذاري به طور رسمي موكل طالب سندرسمي نمي باشد واگذاري به طور ظاهري و صوري غير رسمي قرين به مقصود است) و با وصف فوق صدور آن به الزام به تنظيم سند رسمي انتقال موقعيت نداشته است.

۲٫استدلال دادگاه بر اين كه مورد مصرف از تبصره ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر است با صراحت تبصره مرقوم و كيفيت رابطه خوانده دعوي در محل و راي صادره موجه و قانوني نيست .

۳٫با فرض مرفوع بودن مراتب تكليف بدهي مغازه از نظر دادگاه و غيره به شرح منعكس در مستند دعوي روشن نشده است.

۴٫ دعوي تقابل تنها به استناد غبن اقامه نشده بلكه ضمن دادخواست مربوط به زمان پرداخت بقيه ثمن و غيره نيز اشاره شده كه مورد اظهارنظر نگرفته است علي هذا با نقض دادنامه موصوف رسيدگي به شعبه ديگر حقوقي يك …محول مي شود.

شعبه حقوقي يك …با دستور تعيين وقت رسيدگي و استماع اظهارات طرفين و لوايح موجود در پرونده و ملاحظه فتوكپي اجاره نامه ۲۹۱۰۱۴۰۸/۱۰/۴۹ دفتر اسنادرسمي ۱۷…ختم رسيدگي اعلام و مبادرت به صدور حكم نموده نتيجه به شرح زير اعلام شده است : نظربه اين كه طبق اجاره نامه رسمي مذكوره مالكين مورد دعوي را به ((ب)) اجاره داده است و در اجاره قيد شده مستاجر با رضايت موجر حق انتقال مورد اجاره را به غير دارد و در معامله رضايت مالك يا مالكين اخذ نشده و در رضايت ماخوذه بعدي كه پيوست پرونده مي باشد.

شرط در صورتي كه مستاجر صدي ده سرقفلي مورد اجاره را به مالكين پرداخت نمايند رضايت خود را اعلام داشته اند و در معامله نسبت به اين موضوع اشاره نشده است .از طرفي در صورت عدم كسب رضايت مالك مستنداً به تبصره ماده ۱۹ قانون مالك و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مورد از موارد تخليه مي باشد و صرفنظر از اين ها بر فرض صحت معامله چون خواهان پرونده اصلي بقيه ثمن معامله را در موقع مقرر تاديه نكرده و دليل و مدركي هم بر تاديه و عدم قبول خوانده اصلي ارائه نداده مستنداً به مواد ۳۹۵ و ۴۰۲ قانون مدني فروشنده به لحاظ تاخير پرداخت ثمن حق فسخ معامله را دارد و بنا به محتويات پرونده و نظر ديوان عالي كشور دادگاه ادعاي خواهان دعوي تقابل را وارد تشخيص و حكم برابطال يعني فسخ معامله و مسترد كردن وجه دريافتي از طرف خواهان دعوي تقابل يعني فروشنده را به خريدار صادر كرده و اعلام مي گردد و در مورد دعوي اصلي با توجه به استدلال فوق و اين كه از دعوي تقابل حكم فسخ معامله صادر شده و دعوي خواهان پرونده اصلي موجه به نظر نمي رسد.

لذا دادگاه ادعاي وكيل خواهان پرونده اصلي را غير موجه تشخيص و حكم به رد دعوي خواهان پرونده اصلي صادر و اعلام مي گردد. (۳۵+۵۲۳۳/۶/۷۱) تجديدنظرخواهي شده رسيدگي به اين شعبه ارجاع گرديده است .

تبصره ماده ۱۹ق موجر و مستاجر :
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد. پس از قرائت گزارش آقاي … عضو مميز و اوراق پرونده و مشاوره چنين راي مي دهند :
بسمه تعالي
طبق ماده ۲۸۵ آيين دادرسي مدني دعوي فسخ و امثال آن كه براي دفاع اصلي اظهار مي شود دعوي متقابل محسوب نبوده و محتاج به دادخواست عليحه نيست .به حكايت پرونده دعوي اصلي خوانده آن در پاسخ دادخواست لايحه ارسال و به فسخ و نيز تخلف خواهان از انجام به موقع تعهدات خود و لازم الوفا نبودن به قولنامه تمسك جسته است .
مستند دعوي اصلي نيز قانوناً و با توجه به متن آن قرارداد واگذاري تلقي مي گردد نه بيع نامه و با اين وصف مي بايست تعهدات هريك از دو طرف و شرايط آن ملحوظ باشد. قرارداد مزبور حاكي است كه در تاريخ ۱۳۶۵/۱۰/۰۸ مبلغ ۱۰۰۰۰۰۰ ريال به عنوان بيعانه معامله سرقفلي به مستاجر دكان پرداخت و مقرر گرديده است كه تا تاريخ ۱۳۶۶/۰۱/۱۰ قيه مبلغ ۱۳۰۰۰۰۰۰ ريال پرداخت و سند تنظيم و دكان مورد نظر تحويل شود و ((بدهي مغازه و دارايي و اجاره مغازه به عهده فروشنده مي باشد))
به شرح ظهر قرارداد در تاريخ ۱۳۶۵/۱۰/۲۹ مبلغ ۲۰۰۰۰۰۰ ريال و در تاريخ ۱۳۶۵/۱۱/۱۵ مبلغ ۲۰۰۰۰۰۰ ريال و در تاريخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۸ مبلغ ۲۲۳۰۰۰۰ ريال پرداخت شده است .
علي هذا متن و ظهر قرارداد مثبت اين كه طرف خريدار به تعهد خود كه تا ۱۳۶۶/۰۱/۱۰ مي بايست پرداخت خود را به مبلغ ۱۳۰۰۰۰۰۰ ريال برساند عمل كرده باشد نيست و متن و ظهر قرارداد از اين امر كه طرف فروشنده مدت انجام اين تعهد طرف خريدار را تمديد كرده باشد حكايتي ندارد و در اين خصوص به دليل ديگري هم استناد نشده است و قطع نظر از اين كه تاريخ تقديم دادخواست ۱۳۶۶/۰۵/۲۵ است كه در راس موعد يا در حد فوريت عرفي نمي باشد هنگام تقديم دادخواست نيز ايفاي تعهد ولو به طريق توديع از طرف خواهان نشده است تا تاخير وصول ناشي از طول دادرسي به علت تسليم نشدن خوانده به دعوي و نتيجه مستند به فعل خود خوانده تلقي گردد.
بنابه مراتب و با قطع نظر از دعوي متقابل در دعوي اصلي قانوناً وجهي براي الزام خوانده به انتقال حق موجود نيست و نتيجتاً اعتراضات تجديدنظرخواه موثر در نقض تشخيص نمي شود و دادنامه معترض عليه در رابطه با دعوي اصلي كه به وارد نبودن دادخواهي صادر شده است نتيجتاً تاييد مي گردد و تبعاً چون وجهي براي تجديدنظرخواهي نسبت به دعوي متقابل از طرف خوانده دعوي اصلي باقي نمي ماند اين قسمت سالبه به انتفاء موضوع قلمداد مي شود.
مرجع : كتاب آراي ديوان عالي كشور در امور حقوقي ، جلد دوم، تاليف ، يداله بازگير، كارشناس قضائي وزارت دادگستري، انتشارات ققنوس ، چاپ اول ، چاپ سحاب ، ۱۳۷۷