عدم وجود سمت برای مستاجر

مستاجري كه با استفاده از حق واگذاري به غير قسمتي از مورد اجاره را بديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاءمدت اجاره سمتي در مورد اجاره ندارد.

راي شماره : ۹ – ۱۳۵۵/۰۳/۱۰

عدم وجود سمت برای مستاجر :

راي هيات عمومي ديوان عالي كشور :

با توجه بماده اول قانون روابط مالك و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاك از مادتين ۵ و ۲۰ قانون مزبور، مستاجري كه با استفاده از حق واگذاري بغير قسمتي از مورد اجاره را بديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاء مدت اجاره مالك منافع قسمتي كه واگذار گرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آنرا از مستاجر جديد بخواهد. در چنين موردي رابطه حقوقي مستاجر سابق نسبت به قسمتي كه واگذار گرديده قطع شده و بين مستاجر جديد و مالك رابطه استيجاري برقرار گرديده است.

اين راي طبق ماده ۳ قانون اضافه شده به آئين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۳۷ در موارد مشابه براي دادگاهها لازم الاتباع است .

شماره ۴۰۲۶۰ ۲۵۳۵/۰۳/۱۷

رديف ۳۶ وحدت رويه

عدم وجود سمت برای مستاجر :

هيئت عمومي ديوانعالي كشور :

در مورد مستاجري كه حق انتقال جزئي از مورد اجاره را بغير دادر در باب اينكه آيا مستاجر مزبور بعد از انقضاي مدت اجاره حق اقامه دعوي عليه مستاجر جزء بخواسته تعديل اجاره بها و تخليه يد او را دارد يا خير؟

دو راي معارض از شعب ششم و دهم دادگاههاي بخش تهران صادرشده است بدين شرح : ۱- راي مورخ ۱۳۵۴/۰۴/۱۷ شعبه ۶ دادگاه بخش در مورد دعوي تخليه بسبب نياز شخصي جهت كسب و كارنر باينكه خواهان بموجب سند اجاره رسمي شماره ۲۲۳۹۹۱/۱۱/۴۲ مستاجر كل رقبات مذكور در سند بوده كه برابر شرط مذكور در سند حق انتقال جزء اجاره را بغير دارد و طرفين توافق در ارجاع قضيه بداوري و يا ختم موضوع بصلح و سازش نداشته و دادگاه بمنظور تعيين حق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره مبادرت بجلب نظر كارشناس نموده و كارشناس منتخب بموجب نظريه كتبي خود كه در مهلت معينه تقديم و بشماره ۱۶۴۴۸۶/۱۰/۵۳ ثبت دفتر شده است.

ميزان حق كسب و پيشه خوانده را در عين مستاجره معادل يك ميليون و يكصد هزار ريال برآورد نموده است كه اين نظر مخالفتي با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه ندارد اعتراض آقاي وكيل خواهان بنحوي نيست كه اعبتار آنرا از اثر انداخته و جلب نظر هيئتي از كارشناسان را لااقل در اين مرحله از دادرسي ايجاب نمايد و اعتراض بعدي آقاي وكيل خوانده بعقيده كارشناس و اينكه خوانده در فرجه قانوني براي اعتراض در مسافرت خارج از كشور بوده بر فرض صحت چون وكيل داشته و آقاي وكيل بموقع ميتوانسته اعتراض نمايد موجه و قانوني نيست و قابل ترتيب اثر نميباشد.

نظرباينكه اعتراضات آقاي وكيل خوانده در پذيرش دعوي از طرف دادگاه و موضوع و محتواي آن صحيح و قانوني نميباشد زيرا بر خلاف نظر ايشان مستاجر كل حق طرح دعوي تخليه بسبب نياز شخصي دارد و در قانون بصراحت از موجر نام برده و موجر هم در اين قرارداد مستاجر كل است كه سند اجاره را تنظيم كرده و رابطه فيمابين متداعين برقراراست كما اينكه اجاره را او دريافت ميدارد و تا وقتي كه مالك بر طبق ماده ۲۰ قانون مالك و مستاجر و ماده ۵ همان قانون باختيار خود در مقام تجديد اجاره با مستاجر جزء بر نيامده است و از اين امتياز قانوني استفاده نكرده است و بعبارت اخري قائم ماقم مستاجر كل نشده است رابطه اجاره بين متدعين برقرار و محكوم بدوام است و استناد بمواد قانون مدني وارد بر اين رابطه نبوده و بر آن حكومت نميكند زيرا آثار اجاره و حقوق و تكاليف موجر و مستاجر دربرابر هم و انحلال اجاره احكامي ويژه دارد كه در قانون مالك و مستاجر پيش بيني شده است.

همان تبصره ماده اول قانون مالك و مستاجرو ديگر مواد قانون مرقوم مويد اين واقعيت است كه با سپري شدن مدت اجازه و تحصيل تدريجي منافع مستاجر كل كه خود نيز در مقابل مالك متعهد پرداخت اجرت المثل است متاجر جزء هم در مقابل مستاجر كل حق و تكليف داشته و مادام كه مالك وارد در رابطه بين طرفين دعوي نشده و بنحوي از انحاء اعلام اراده در قطع رابطه مذكور نكرده است سمت موجر بودن خواهان زايل نميشود و آوردن تمثيل از باب اعتراض ثالث يا ورود ثالث موجب بي اعتباري دعوي مطروحه نميشود و اينكه اجرت المثل در پايان هر ماه قابل پرداخت است و مستاجر تكليفي در پرداخت بيش از استفاده از منافع را ندارد دليل بر اين نميشود كه رابطه حقوقي بين طرفين قطع شده است .
همچنانكه با انقضاي مدت اجاره بين مالك و مستاجر كل رابطه فيمابين آنان قطع نميشود و صورت قراردادي در هر دو رابطه باقي است و قواعد اجاره و ضوابط قانوني در هر دوي آن جاري است و در صورتي مستاجر كل را از درخواست تخليه ميتوان منع كرد كه بطور صريح و يا ضمني از طرف قانونگذار پيش بيني شده باشد و نميتوان تصور كرد كه في المثل اگر مستاجر جزء تخلف در پرداخت اجاره كرده و يا تعدي و تفريط نمود مستاجر كل كه در حقيقت موجر است ممنوع از طرح دعوي باشد.
زيرا مالك تا وقتي به مستاجر جزء براي انقضاء اجاره و بوجود آوردن رابطه مراجعه نكرده است دخالتي در رابطه حقوقي آندو ندارد و برابر عقد اجاره اصلي (مالك و مستاجر اوليه) مستاجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشين مالك ميشود و مستاجر بنوبه خود نيز مالك منفعت است و در اين باره قائم مقام مالك اصلي بشمار ميرود و با اجازه اي كه دارد ديگري را جزء مورد اجاره جانشين خود ساخته است و تسليم عين مستاجره به مستاجر ثانوي نياز باذن مالك ندارد و اين خود مويد نظر دادگاه است كه مالك بهيچوجه مداخله اي در اين رابطه نميتواند داشته باشد و انقضاي مدت اجاره هم اثري در بقاء تصرف مستاجر اول يا دوم ندارد زيرا قانون مالك و مستاجر وجود اين رابطه و شرايط و اركان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسيختن بغير از جهات قانوني ندانسته است.
با فرض اجاره دوم مقيد بمدت اجاره اوليه باشد انقضاي آن سلب رابطه از مستاجر كل با مستاجز جزء نمي نمايد و خلاصه آنكه طرح دعوي از ناحيه مستاجر كل كه سمت موجر را دارد بوجه عنوان شده موافق قانون و استنكاف از رسيدگي بدان مخالفت با قوانين موضوعه دراد و در محتواي قضيه هم ادعاي بي اعتباري شهادت شهود و عدم احراز احتياج شخصي اگرچه موداي گواهي گواهان كافي بر اثبات احتياج شخصي است لكن با توجه بنحوه انشاء و شقوق ماده ۹ قانون مالك و مستاجر كه در آندو مجدد اعلام قصد موجر براي تخليه را كافي براي پذيرش دعوي دانسته است.

از اينجهت فرقي بين دو شق مذكور نيست و نحوه انشاء ماده ناشي از تبعيت قانونگذار از حكم كلي تري است كه همانا پرداخت حق كسب به مستاجر محل كسب غيرمختلف است كه بر اين تقدير نياز باثبات ندارد و خوانده هم دليل و مدرك مثبته خلاف ادعا بدادگاه تقديم نداشته است بنابراين دعوي اقامه شده صحيح بنظر ميرسد و باستناد مواد ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۶ قانون مالك و مستاجر حكم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاك مذكور در فوق در قبال پرداخت مبلغ يك ميليون و يكصد هزار ريال بابت حقوق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاريخ قطعيت دادنامه صادر و اعلام ميدارد.

۲-حكم شماره ۱۱۲۵۳/۴/۵۴ شعبه دهم دادگاه بخش تهران راي دادگاه خواسته خواهان بشرح دادخواست و توضيحات وكلاي وي درجريان دادرسي عبارت است از : تخليه مورد اجاره خوانده بلحاظ احتياج شخصي براي كسب خودش و تعديل و افرازش اجاره بها كه دادگاه دعاوي مطروحه را بجهات زير وارد نمي داند :

۱- بموجب اجاره نامه رسمي شماره ۲۲۳۹۹۱/۱۱/۴۳ تنظيمي در دفتر خانه ۲۱۴ تهران تمامي كيباب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهاي سر پوشيده و حجرات و ساير لوازم از قبيل مستراح و دستشوئي و چاه و منبع آب بانضمام سه باب مغازه متصل بهم واقع درسمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتي از پلاكهاي شماره ۷ فرعي از ۴۶۵۳ و يك و دو فرعي از ۴۶۵۴ واقع در بخش ۶ تهران از طرف آقاي حسين مينوئي صابري باجاره آقاي حاج علي آقا شيرازيان داده شده است كه مورد اجاره را جزا” بغير انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسي از اول اسفند ماه ۴۲ تعيين شده است .

خواهان با حق انتقال بغيري كه داشته بموجب سند اجاره نامه رسمي شماره ۱۱۵۸۱۴/۱۲/۴۳ قسمتي از مورد اجاره خود را بخواند اجاره داده است و مدت اين اجاره بيست و نه ماه شمسي از اول مهرماه سال ۴۳ تعيين گرديده است .

بموجب مقررات قانوني در زمان بقاي مدت اجاره مستاجر مالك منافع مورد اجاره است و وقتي مدت اجاره خاتمه يافت مالكيت منافع براي مستاجر لحظه بلحظه با تصرف تحقق مييابد (مستنبط از ماده ۴۶۶ قانون مدني و تبصره اول ماده ۱ قانون مالك و مستاجر) پس بنابراين مستاجري كه مدت اجاره وي منقضي شده فقط در محدوده اي كه متصرف است براساس تصرف خود مستاجر تلقي ميشود.

وقتي مستاجر كل (مستاجر اول) با اختياري كه ار اجاره نامه بوي داده شده است قسمتي از مورد اجاره را بغير انتقال دهد در حقيقت مستاجر جزء در محدوده متصرف خود قانونا” مستاجر تلقي ميشود و بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر كل يا مالك مستاجر جزء بحكم قانون مالك منافع محدوده متصرفي خود ميباشد و مستاچر كل ديگر نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفي دارد و نه مالك منافع مورد اجاره وي ميباشد و فقط قانون تصرفات استيجاري وي را بعد از انقضاي مدت اجاره اش با مالك فقط در محدوده متصرفي شخص وي آنهم بر مبناي تصرف معتبر ميداند و بهمين جهت است كه ماده ۲۰ قانون مالك و مستاجر بمالك اجازه داده است كه بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر كل هر آن كه بخواهد مستقيما” با مستاجرين جزء ميتواند طرف اجاره قرار گيرد و در حقيقت از نظر حقوقي مستاجر كل بعد از انقضاي مدت اجاره نسبت بمستاجرين جزء سمت وي در حد يك واسطه است .

چه آنكه نه مالك منافع مورد اجاره مستاجر جزء است و نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفي دارد و چون طبق ماده ۲ قانون آئين دادري مدني فقط دعاوي اشخصاص ذينفع در محاكم قابل پذيرش ميباشد و بنا بمراتب با انقضاي مدت اجاره مستاجر كل و عدم تصرف در مخدوده متصرفي مستاجر جزء ديگر مستاجر كل مالك منافع محدوده متصرفي مستاجر جزء نميباشد تا بتواند عليه وي بتقديم دادخواست و طرح دعوي مبادرت نمايد بنابراين دادگاه دعاوي مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهار نظر مينمايد.
دادستان كل كشور فلاح رستگار
عدم وجود سمت برای مستاجر :
بتاريخ پنجم خرداد ماه دو هزار و پانصد و سي و پنج هيئت عمومي ديوانعالي كشور برياست جناب آقاي ناصر يگانه رياست كل ديوانعالي كشور و با حضور جناب آقاي احمد فلاع رستگار دادستان كل كشور و جنابان آقايان روساء و مستشاران شعب ديوانعالي كشور تشكيل گرديد پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان كل كشور مبني بر :
قانون راجع بروابط مالك و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ تصرف بعنوان اجازه يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري كه بمنظور اجاره باشد را املاك شمول مقررات آن قانون داسنته است. بنابراين اگر مستاجر كل قسمتي از مورد اجاره را بديگري باجاره واگذار كند فقط در مدت مستاجري كل و مستاجر جزء برقرار ميباشد ولي بعد از انقضاء مدت اجاره مستاجر كل چون ديگر تصرفي در قسمتي از مورد اجاره كه خود باجاره واگذار نموده است ندارد نميتواند از مقررات قانون راجع بروابط مالك و مستاجر نه بطرفيت مالك و نه بطرفيت مستاجر جزء استفاده كند بلكه با توجه بماده بيستم آن قانون رابطه استجاري بين مالك و مستاجر جزء كه متصرف عين مستاجره است برقرار ميگردد.
تاريخ تصويب : ۱۳۵۵/۰۳/۱۰