قانون اماکن غیر تجاری

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ تنها در مورد اماكني كه براي استفاده غيرتجاري به اجاره داده شده جاري است.

به تاريخ : ۱۳۷۲/۰۵/۲۵

شماره دادنامه : ۴۰۳

مرجع رسيدگي : شعبه ۸۵ دادگاه حقوقي دو تهران.

خواهان دعوي : آقايان حشمت اله با وكالت علي.

خوانده : آقاي ابراهيم.

خواسته : توقيف عمليات اجرائي.

قانون اماکن غیر تجاری :

راي دادگاه :

آقاي علي به وكالت از طرف شركت ….به مديريت آقاي حشمت اله دادخواستي به طرفيت آقاي ابراهيم تقديم و تقاضاي توقف عمليات اجرائي ابطال اجرائيه شماره م /۱-۶۸۸ صادره از اداره اول اجراي اسناد رسمي تهران را نموده است كه خلاصه دعوي وي اين است كه موكلش شش دانگ يك باب آپارتمان واقع در پلاك ثبتي شماره ۳۶ فرعي از ۳۲۸۹ اصلي را طبق قرارداد اجاره شماره ۴۰۱۴۱ مورخ ۱۳۶۵/۰۹/۰۵ از خوانده اجاره نموده است .

موجر حين تنظيم سند اجاره و به منظور فرار از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و با تمهيدات قبلي ظاهرا مورد اجاره را جهت سكونت به اجاره واگذار نموده است در حالي كه في الواقع از بدو انعقاد قرارداد عين مستاجره را جهت استفاده از دفتر كار اجاره داده است و از آنجائي كه موكلش داراي ملك مسكوني بوده و نيازي به محل سكناي جديد ندارد و به علاوه تمامي ساختمان خوانده كه مشتمل بر ۱۲ دستگاه آپارتمان بوده كلا دفاتر كار هستند و تحت هيچ شرايطي استفاده مسكوني از آنها نشده است و نيز اجور پرداختي به موجر هم كلا با مهر و امضا مدير عامل شركت موكلش بوده و اين موضوع نشان دهنده موافقت و اذن مسلم مالك خواهد بود.

همچنين موجر مبلغ دو ميليون ريال در موقع انعقاد اجاره به عنوان پيش پرداخت دريافت داشته و نيز در اجراي مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجاره بهاي مورد اجاره را تعديل و مابه التفاوت اجاره بها را هم دريافت داشته كه تعديل اجاره بهاي محل مسكوني وجاهت قانوني ندارد و در نتيجه تمام دلايل و قرائن مذكور ثابت مي دارد كه مورد اجاره محل كار و مشمول مقررات قانون فوق الذكر بوده و صدور اجرائيه از طريق اجراي ثبت به علت انقضاي مدت اجاره وجهه قانوني ندارد.

بدين لحاظ با استناده معاينه و تحقيق محي تقاضاي توقيف عمليات اجرائي و صدور حكم به ابطال اجرائيه صادره را نموده است كه با توجه به جامع اوراق پرونده و اظهارات و مدافعات وكلاي طرفين به شرح صورت مجلس تنظيمي و لايحه ابرازي اولا : برخلاف ادعاي وكيل شركت خواهان به نظر اين دادگاه مورد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ كه ناظر به اماكن مربوط به محل كسب يا پيشه ياتجارت بوده، نبوده بلكه تابع مقررات مربوط به محل سكني مي باشد زيرا :

۱- در اجاره نامه رسمي شماره ۴۰۱۴۱-۱۳۶۵/۰۹/۰۵ تنظيمي بين آقاي حشمت اله و خوانده دعوي، مشخصا جهت استفاده از مورد اجاره تعيين شده و تصريح گرديده كه مورد اجاره براي سكونت مستاجر و خانواده اش مي باشد و از آنجائي كه طرفين عقد اجاره در تعيين جهت استفاده مشروع از مورد اجاره داراي آزادي مطلق و كامل بوده و آنچه كه در قرارداد اجاره تصريح مي شود قصد و رضايت طرفين را در انعقاد اجاره و شرايط آن و نحوه استفاده از عين مستاجره تعيين مي نمايد و در خصوص مورد هم طرفين قرارداد اجاره براساس حاكميت اراده خود توافقا و تراضيا جهت استفاده از مورد اجاره را كه همان سكونت مستاجر و خانواده اش بوده تعيين نموده اند.

بنابراين ادعاي وكيل شركت خواهان به اينكه خوانده به منظور فرار از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و با تمهيدات قبلي مورد اجاره را ظاهرا جهت سكونت و در واقع به منظور محل كار اجاره داده است نمي تواند مقبوليت قانوني داشته باشد چه آنكه مستاجر كه يك شخص حقيقي بوده در انعقاد قرارداد و امضا اجاره نامه اي كه بعضي از شرايط آن مورد قبول وي نبوده هيچگونه الزام و اجباري نداشته و مي توانسته از هرگونه اقدام حقوقي كه موجب تضرر وي بوده خودداري نمايد و امضا اجاره نامه از جانب وي متضمن اين معنا واقعيت بوده كه وي كليه شرايط مقرر در اجاره نامه كه از جمله آن تعيين جهت استفاده از مورد اجاره بوده پذيرفته و قبول نموده است و حال اگر اين اقدام حقوقي وي خسارت و ضرري را متوجه وي سازد خود مسئول آن بوده و اين امر قانونا نمي تواند خللي به صحت و اعتبار قرارداد منعقده و شرايط آن وارد ساخته و يا موجب بي اعتباري بعضي از شرايط آن گردد.

۲- وجود ساختمان در يك منطقه تجاري و يا استفاده از واحدهاي آپارتماني يك ساختمان به صورت دفاتر كار مانع استفاده مالك از بعضي از واحدهاي آپارتماني اين گونه ساختمان بصورت مسكوني نخواهد بود و از آنجائي كه هر مالكي مي تواند از مايملك خود به هر نحوي كه ميخواهد استفاده مشروع نمايد.

لذا مالك اينگونه ساختمان مجاز و مختار بوده كه بعضي از واحدهاي آپارتماني خود را به صورت مسكوني مورد استفاده قرار دهد و استفاده بصورت دفتر كار از واحدهاي ديگر براي مستاجري كه مقرر شده از مورد اجاره به صورت مسكوني استفاده نمايد هيچگونه حقي را در تبديل آن به دفتر كار ايجاد نمي نمايد بنا براين صرف اين امر نمي تواند كاشف از اراده طرفين محل كسب وكار بودن مورد اجاره براي مستاجر در موردي كه مورد اجاره صرفا به منظور سكونت به اجاره واگذار مي شود محسوب شده و يا دليلي براي تخلف موجر براي فرار از مقررات قانوني حاكم و در نتيجه بطلان بعضي از شرايط مقرر در اجاره نامه باشد.

۳- با فرض اينكه اجاره بهاي مورد اجاره توسط شركت خواهان و با مهر و امضا مديرعامل اين شركت پرداخت شده باشد صرف اين امر نمي تواند موجب تغيير وصف مورد اجاره از مسكوني بودن به دفتر كار و محل تجاري بودن گردد چه آنكه موجر استحقاق دريافت اجاره بها را داشته و حق دارد كه اين اجاره بها را از ناحيه هر شخصي تاديه دريافت دارد و طبق ماده ۲۶۷ قانون مدني هم ايفا دين مديون از ناحيه شخص ثالث و غير مديون هم جايز مي باشد و قبول اين تاديه از طرف موجر نمي تواند به منزله آن باشد كه موجر سمت تاديه كننده ثالث را به عنوان مستاجر خود پذيرفته و قبول نموده است. چنانچه مدلول تبصره ۲ ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۵ افاده بر اين معنا دارد.
۴- هر چند با تصويب و لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ كه مربوط به محل سكني بوده تعديل اجاره بهاي مورد اجاره مسكوني مقبوليت قانوني ندارد و نتيجتا اينكه تعديل اجاره بها فقط در مورد اماكن مربوط به كسب يا پيشه يا تجارت ميسور خواهد بود ولي اين ممنوعيت قانوني ناظر به موردي است كه موجر يا مستاجر بخواهد با اقامه دعوي و از طريق مراجع قضائي در مقام تعديل اجاره بها برآيد ولي قانونگذار بهيچوجه مانع اعمال حاكميت اراده طرفين قرارداد اجاره درخصوص مورد نشده.
درنتيجه طرفين قرارداد اجاره مي توانند توافقا نسبت به تعديل اجاره بها حتي در مورد اماكن مسكوني اقدام نمايند و چنين توافقي هيچگونه مخالفتي با قانون نداشته و بين طرفين نافذ و معتبر خواهد بود به اين لحاظ صرف توافق طرفين در تعديل اجاره – بهاي اماكن استيجاري مسكوني وصف مسكوني بودن آن را به تجاري و محل كار بودن تبديل نمي نمايد و نمي تواند دليلي بر موافقت و رضايت موجر به استفاده از عين مستاجره به صورت تجاري و دفتر كار بشمار آيد.
۵- هر پيش پرداختي از طرف مستاجر به موجر در موقع انعقاد اجاره محمول برحق سرقفلي و يا حق كسب يا پيشه يا تجارت نخواهد بود چه آنكه در عرف فعلي جامعه ما كه براي حاكم دادگاه معلوم و مشخص بوده در اكثر مواردي كه اماكن مسكوني به اجاره واگذار مي شود موجرين مبلغ معتنابهي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه و امثال آن از مستاجرين دريافت مي دارند بدون اينكه قصد طرفين از تاديه چنين وجهي حق كسب يا پيشه يا تجارت بوده باشد و ملزم هستند كه در موقع تخليه مورد اجاره اين وجه را مسترد دارند بنابراين آنچه كه ماهيت چنين پيش پرداختي هايي را تعيين ميدارد قصد و رضايت در تعيين جهت پرداخت خواهد بود فلذا تاديه پيش پرداخت منحصر به اماكن مربوط به محل كسب يا پيشه يا تجارت نبوده تا بتوان هر پيش پرداختي را از ناحيه مستاجرحمل بر پرداخت حق سرقفلي يا حق كسب يا پيشه يا تجارت و مالا ظهور بر توافق طرفين در استفاده تجاري از مورد اجاره تلقي نمود.

ثانيا : قرارداد اجاره با توجه به مندرجات متن اجاره نامه شماره ۴۰۱۴۱-۱۳۶۵/۰۹/۰۵ بين خوانده به عنوان موجر از يك طرف و آقاي حشمت اله به عنوان مستاجر حقيقي از طرف ديگر منعقد گرديده و اين قرارداد قانونا بين طرفين آن نافذ و معتبر بوده و شركت خواهان نسبت به قرارداد مذكور شخص ثالثي به شمار مي آيد كه در انعقاد آن هيچگونه مداخله اي نداشته و در نتيجه نمي تواند به اين قرارداد به نفع خود استناد نمايد و صرف اينكه مستاجر مورد اجاره يعني آقاي حشمت اله مديرعامل شركت خواهان بوده اين امر موجب تسري قرارداد اجاره نسبت به شركت خواهان نخواهد بود.

چه آنكه هر شخص حقوقي و مديرعامل آن داراي شخصيت كاملا مستقل و متمايز و منفك از يكديگر بوده و اقدامات حقوقي مدير عامل هنگامي كه به نام شخص حقوقي كه وي مديريت آن را بعهده دارد و به نمايندگي از طرف اين شخص انجام مي شود درباره شخص حقوقي متبوع وي نافذ و موثر بوده والا آن اقدامات حقوقي مربوط به خود مديرعامل و آثار آن در مورد خود مديرعامل موثر خواهد بود.

و از مندرجات اجاره نامه تنظيمي نه صريحا و نه تلويحا احراز نمي شود كه آقاي حشمت اله به مديريت از طرف شركت خواهان و به عنوان نماينده قانوني اين شركت مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره با خوانده كرده باشد بلكه از مدلول اين اجاره نامه به وضوح معلوم مي گردد كه نامبرده به عنوان يك شخص حقيقي و به نام خود و براي خود قرارداد اجاره را با خوانده منعقد كرده است از اين رو استناد شركت خواهان به قرارداد اجاره منعقده و اجاره نامه تنظيمي جهت اثبات مستاجر بودن خود در مورد اجاره و وچود رابطه استيجاري بين خود و خوانده با مدلول و مفاده اجاره نامه مورد بحث مغايرت آشكار داشته و قابل توجيه نمي باشد و چون مورد اجاره به شرح سابق الذكر مسكوني بوده و شركت خواهان هم در مقابل قرارداد اجاره شخص بيگانه اي محسوب مي شود لذا به فرض اينكه مستاجر، مورد اجاره را به شركت خواهان واگذار كرده باشد و عملا اين شركت مورد اجاره را متصرف باشد اين واگذاري و تصرف قانونا متضمن هيچگونه حقي براي شركت خواهان در مورد اجاره نخواهد بود.

قانون اماکن غیر تجاری :

بنا به مراتب از آنجائي كه مورد اجاره به صراحت متن اجاره نامه به منظور سكونت به اجاره واگذار شده و صرفا مندرجات اجاره نامه تا زماني كه دليل معارض آن تعرفه شود كاشف از قصد و رضايت طرفين در تعيين جهت استفاده از مورد اجاره خواهد بود و معاينه و تحقيق محلي كه مورد استناد وكيل شركت خواهان قرار گرفته در مقابل اجاره نامه رسمي تنظيمي نمی تواند قصد و رضايت طرفين را درخصوص مورد و در موقع انعقاد اجاره تبيين نموده و با آن معاوضه نمايد و از اين رو به لحاظ عدم تاثير آن در قضيه مطروحه قابليت رسيدگي را ندارد.

با عنايت به اينكه هيچيك از قرائن استنادي وكيل شركت خواهان به شرح استدلال پيش گفته مثبت صحت مراتب ادعائي وي نبوده و نمي تواند موجب بطلان و بي اعتباري بعضي از شرايط مقرر در اجاره نامه رسمي تنظيمي محسوب يا قصد و رضايت طرفين اجاره را برخلاف آنچه كه در اجاره نامه تصريح شده ثابت نمايد و باالتفات به اين كه با ثبوت مسكوني بودن مورد اجاره، مورد از شمول حاكميت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خارج بوده و چون به شرح استدلال سابق الذكر شركت خواهان در انعقاد قرارداد اجاره هيچگونه مداخله اي نداشته لذا تصرف شركت خواهان در آپارتمان مورد اجاره به فرض صحت متضمن هيچگونه حق قانوني براي اين شركت نبوده.
درنتيجه به لحاظ انقضاي مدت اجاره موجبات قانوني تخليه آپارتمان مورد بحث فراهم بوده و خوانده قانونا از طريق اجراي ثبت استحقاق تخليه مورد اجاره را داشته و از اين رو بر اجرائيه صادره هيچگونه ايراد و اشكال قانوني وارد نمي باشد بنا عليهذا دادگاه دعوي خواهان را به لحاظ عدم اثبات فاقد وجاهت قانوني تشخيص و حكم برد آن صادر و اعلام مي نمايد.
رئيس شعبه ۸۵ دادگاه حقوقي دو تهران – عباسيان