قانون روابط موجر و مستاجر

مفهوم عبارت معد براي سكني در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ وسيع تر از محدود وضعيت داخلي مورد اجاره است.

پرونده كلاسه : ت ۹/۷۴/۲۳   تاريخ : ۱۳۷۴/۰۳/۱۰   شماره دادنامه : ۲۲

مرجع رسيدگي : شعبه ۹ دادگاه تجديد نظر استان تهران.

قانون روابط موجر و مستاجر :

(گردشكار الف) : خواسته وكيل تجديدنظرخواه اجمالا نقض دادنامه ۱۰۲۰-۱۳۷۳/۱۱/۱۲ صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومي تهران است.

(۱) وكيل مزبوردر مرحله بدوي تقاضاي صدور حكم برتخليه تجديدنظرخوانده را از ملك موضوع پلاكهاي ثبتي ۶ و ۲۱۴۵ و ۶۹۳۱ بخش ۲ تهران به لحاظ نياز موكلش (آقاي …) براي سكونت نموده.

با اشاره به اينكه محل معد براي سكني است در جهت اثبات خواسته خويش به دفترچه مالكيت ملك و نيز اجاره نامه رسمي ۸۲۵۸۶- ۱۳۶۲/۱۱/۱۹ دفترخانه ۳۱۱ تهران تنظيمي بين مالك وقت ملك و تجديدنظر خوانده و همچنين اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ (تنظيمي بين آقاي …) و بالاخره به تحقيق و معاينه محل استناد جسته است.

(۲) وكيل سابق تجديدنظرخوانده (آقاي …) در لايحه ثبت شده ۱۸۳۷-۱۳۷۱/۰۸/۲۷ خود كه براي اوليه جلسه دادرسي تسليم داشته اجمالا عنوان نموده كه دعوي توجهي به موكل وي (آقاي ….) ندارد و توضيح داده كه هر چند برابر اجاره نامه رسمي ۸۲۵۸۶ موكلش آقاي ….مستاجر عنوان شده ولي از ابتداي برقراري رابطه استيجاري شركت …با مديريت آقاي ….از آن استفاده مي نمود و مستاجر واقعي بوده است.

لذا طرح دعوي بطرفيت شخص آقاي …صحيح نبوده و تقاضاي صدورقرارعدم توجه را داشته است .

(۳) دادگاه بدوي بموجب تصميم ۱۳۷۰/۰۸/۲۷ خود قرارهاي معاينه و تحقيق محلي را صادر كرده كه در ۱۳۷۱/۱۲/۱۷ اجرا شده اند كه وضعيت ملك در صورتمجلس تنظيمي منعكس گشته و اظهارات اشخاصي هم كه وكلاي طرفين به عنوان شاهد عنوان نموده اند استماع شده است.

اشخاص معرفي شده از سوي وكيل خواهان درخصوص مستاجر بودن آقاي …همچنين نياز او به مورد اجاره موضوع دعوي مطالبي اظهار كرده اند و اشخاص معرفي شده از ناحيه وكيل خوانده بر استقرار شركت …در مورد اجاره و از ابتداي برقراري رابطه استيجاري تاكيد ورزيده اند.

(۴)با اعلام فوت وكيل سابق آقاي …وكيل بعدي وي آقاي …در لايحه ثبت شده ۹۳۴۵- ۱۳۷۳/۱۱/۱۲ اجمالا عنوان داشته كه اظهارات اشخاص معرفي شده از ناحيه وكيل آقاي …نمي تواند مويد ادعاي وي باشد.

زيرا اولا اظهارات ….در مورد وجود رابطه استيجاري فيمابين وي و آقاي ….بمدت چهار سال با تاريخ تنظيم سند عادي اجاره ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ ضميمه دادخواست و تاريخ انعكاس اظهارات وي در صورتمجلس اجراي قرار تطبيق نمي نمايد.

ثانيا امضاي نامبرده در ذيل اظهاراتش نزد عضو مجري قرار با امضاي منتسب به وي در ذيل اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ به عنوان موجر شباهتي ندارد.

ثالثا اظهارات آقاي …درخصوص مدت آشنايي وي با آقاي …و آگاهي از نياز وي به ملك موضوع دعوي با سن وي چندان قابل تطبيق نيست.

(۵) بموجب دادنامه تجديدنظرخواسته كه در ۱۳۷۳/۱۱/۱۲ صادر شده دادگاه اولا : ضمن اشاره به اينكه با وجود سند اجاره ۸۲۵۸۶ دفترخانه ۳۱۱ تهران نحوه استفاده از مورد اجاره و شخص استفاده كننده از آن در حال حاضر موثر در مقام نيستند ايراد عدم توجه دعوي به آقاي …. وارد نموده.

ثانيا : در ماهيت امر عنوان كرده كه صورتجلسه معاينه محل دلالتي بر معد بودن مورد اجاره براي سكونت ندارد و ثالثا : شهود اقامه شده از ناحيه وكيل آقاي … كه به عنوان مطلعين از آنها استماع گواهي شده بنحوي نيست كه افاده قطع و يقين نمايد. رابعا : اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ اساسا سنديتي نداشته و موثر در مقام نمي باشد. آخرالامر دادگاه حكم به بطلان دعواي مطروحه صادر كرده است.

(۶) آقاي ….وكيل محكوم عليه تجديدنظرخواهي نموده و اجمالا عنوان داشته كه اولا : براي اثبات آن است. ثانيا : صورتمجلس اجراي قرار معاينه محل به روشني دلالت بر معد بودن مورد اجاره براي سكونت دارد و استنباط دادگاه بدوي برخلاف واقع است و نهايتا نقض دادنامه ۱۰۲۰-۱۳۷۳/۱۲/۱۲ شعبه ۴۷ دادگاه عمومي تهران را تقاضا كرده است.

ب- اين دادگاه با لحاظ گردشكار پرونده و تطبيق آنها با واقعيات امر مراتب زير را مدنظر قرار مي دهد :

(۱) با توجه به اينكه ايراد عدم توجه دعوي ۱۳۷۲/۰۸/۲۷ عنوان شده اقتضا داشت دادگاه در جلسه اول دادرسي به تكليف خود بنحو مذكور در ماده ۲۰۴ قانون آئين دادرسي عمل مي نمود و در اين خصوص تعيين تكليف مي كرد با اينحال رد ايراد مزبور بر مبناي توجيهات مذكور در دادنامه تجديدنظرخواسته صحيحا صورت گرفته است.

(۲) در اظهارات وكلاي طرفين و نيز در قرار تحقيق محلي صادره و همچنين در دادنامه تجديدنظرخواسته پيوسته به شهادت شهود اشاره شد.

حال آنكه مقوله مشاهده و شهادت امر حقوقي ديگر غير از مقوله مطلع و اظهار وي مي باشد كه اين امر از ماده ۱۳۰۹ قانون مدني به بعد آن در باب شهادت و در جمع آن با ماده ۴۰۶ قانون آئين دادرسي مدني در باب گواهي و در تطبيق آنها با ماده ۴۲۶ قانون اخيرالذكر در باب تحقيق محلي آشكار است و عناوين مزبور و آثاري كه بر هر يك از آنهاخصوصا در رابطه با شرايط شاهد و مطلع و اظهارات هر يك از آنها مترتب است متفاوتند. بنابراين اقتضا داشت عناوين حقوقي مذكور حسب مورد و در تطبيق آنها با موارد استنادي دعوي بكار گرفته مي شدند.

(۳) برخلاف نظريه دادگاه بدوي صورتمجلس اجراي قرار معاينه محل به همراه توصيفاتي كه از مورد اجاره در اجاره نامه رسمي ۸۲۵۸۶ شده مجموعا حاكي از ابليت استفاده خود مورد اجاره براي سكونت است .

هرچند بنظر مي رسد مفهوم عبارت معد براي سكني در نظر قانونگزاري وسيع تر از آن است كه صرفا در محدوده وضعيت داخلي مورد اجاره بكار گرفته شده به عبارت ديگر براي احراز اينكه محلي براي سكونت معد است يا نه علاوه بر وضعيت داخلي آن از حيث شكل ساخت و تعداد اطاقها و تاسيسات و تسهيلاتي كه براي آن در نظر گرفته شده اقتضا دارد به موقعيت آن در رابطه با كل ساختمان يا مجتمع و محل وقوع آن نيز توجه شود.

(۴) در دادنامه تجديدنظر خواسته آمده كه اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ ارائه شده از سوي خواهان سنديتي ندارد و موثر در مقام نيست ولي براي اين اعلام دادگاه توجيهي ذكر نكرده است بنظر دادگاه صرف اعلام سنديت نداشتن اجاره نامه عادي ۱۳۷۵/۰۶/۲۵ علاوه بر اينكه باتكليف مقرر براي دادگاه مذكور در ماده ۹ قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب مغاير است اساسا با مقررات قانون مدني در باب اسناد و اعتبار آنها نيز منافات دارد ماده ۱۲۸۴ قانون مدني هر نوشته اي را كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد سند دانسته و در ماده ۱۲۸۶ همان قانون دو صورت رسمي و عادي براي اسناد بر شمرده و بموجب ماده ۱۲۸۸ قانون مذكور مفاد آنها را در صورتي كه مخالف قوانين نباشد معتبر دانسته است.

تكذيب و ترديدي هم نسبت به اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ بعمل نيامده تا مشمول ماده ۱۲۹۲ قانون مارالذكر باشد صرف اينكه اجاره نامه مزبور بين احد از مطلعين (آقاي …) با آقاي …تنظيم شده نيز نمي تواند توجيهي قابل قبول براي اعلام سنديت داشتن اجاره نامه عادي قلمداد شود اما عليرغم مراتب مذكور در فوق اين دادگاه نيز همچون دادگاه بدوي اجاره نامه عادي مزبور را موثر در مقام نمي داند زيرا علاوه بر تطابق امضاي آقاي …در صورتمجلس اجراي قرار تحقيق محلي با امضاي منتسب به وي ذيل اجاره نامه عادي ۱۳۷۰/۰۶/۲۵ مفاد آن از نظر زماني قابل تطبيق با اظهارات آقاي …نزد عضو مجري قرار نيست.

(۵) اين دادگاه نيز همچون دادگاه بدوي اظهاراتي را كه اشخاص معرفي شده از ناحيه وكيل آقاي …. در موقع اجراي قرار تحقيق محلي عنوان كرده اند كافي براي احراز نياز مشاراليه به مورد اجاره نمي داند زيرا صرفنظر از آنكه بتوان اشخاص معرفي شده مذكور را هل محل بنحوي كه مورد نظر قانونگذار در ماده ۴۲۶ قانون آئين دادرسي مدني بوده محسوب نمود يا خير اساسا اظهارات …. و آقاي …. كاملا با واقعيات امر (زمان آشنايي آنها و زمان خريد ملك و زمان تنظيم اجاره نامه عادي و مدتي كه آقاي …مدعي است كه آقاي ….مستاجر وي مي باشد) تطبيق نمي كند و به قياس اولويت از ماده ۴۲۴ قانون سابق الذكر تشخيص ارزش اظهارات آنان با دادگاه است.
(۶) با توجه به مراتب فوق دادگاه ختم رسيدگي را اعلام و بشرح آتي مبادرت به صدور راي مي نمايد.
قانون روابط موجر و مستاجر :
“راي دادگاه “
عليرغم اشكالاتي كه در بند “ب ” گردشكار نسبت به دادنامه تجديدنظر خواسته وارد است اين دادگاه دادنامه مزبور را از حيث نتيجه اي كه به آن دست يافته مقتضي تائيد مي داند لذا با رد مطالب معنون از سوي وكيل تجديد نظرخواه و مستندا به ماده ۲۰ قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب مصوب ۱۳۷۳ و همچنين بند ۴ ماده ۲۲ همان قانون دادنامه ۱۰۲۰-۱۳۷۳/۱۱/۱۲ صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومي تهران را نتيجتا تائيد و استوار مي نمايد.راي صادره قطعي است .
رئيس شعبه نهم دادگاه تجديدنظر استان تهران : كرامتي
مستشار شعبه : اجتهادي