تقاضاي ثبت وصي عهدي پس ازفوت موصي – تقاضاي ثبت مجهول الملك – تعارض درمتن يك سند – وصيت به پرداخت دين ازمحل معين – عدم مخالفت باقانون شرط اعتبارسندرسمي است – تهيه خلاصه معامله دروكالتي كه متضمن اعطاحق عيني است
راي شماره : ۳۰۶ – ۷-۱۰-۱۳۴۶

راي شوراي عالي ثبت
پس ازتوزيع اظهارنامه به نام كسي بين اوديگري دعوي مالكيت دردادگاه مطرح شد.كسي كه به نام اوتوزيع اظهارنامه شده بودضمن عقدخارج لازم وكالت با حق توكيل غيردادكه دعوي مذكورراتعقيب كند(درحال حيات اوبه وكالت ودر حال ممات اوبه وصايت )ودرعوض حق الوكاله وحق الجعاله وحق الزحمه ربع اراضي كه به نفع موكل حكم صادرمي شودتعلق به وكيل داردكه باسندرسمي آن رابه خودياديگري منتقل كندوقيمت آن رابابت حق الوكاله وحق الجعاله و حق الزحمه برداردوخلاصه ربع اراضي مستخلص شده متعلق به وكيل است .
حكم نهائي بسودموكل درحال حيات اوصادرگرديدوپيش ازاين كه سند انتقال ربع مزبورتنظيم گرددموكل مرد.وكيل به استنادوكالت نامه بالا تقاضاي ثبت ربع اراضي موردحكم دادگاه را(كه به سودموكل سابق اوصادرشده بود)كردثبت محل دچاراشكال ذيل شده وكسب دستوركردبه اين شرح كه :
ملك مذكورثبت نشده ومدت دوسال مذكوردرماده ۱۲قانون ثبت گذشته است ومعاملات راجع به آن ،قبل ازتقاضاي ثبت ،دردفاتراسنادرسمي قبول نيست وكيل تاسندانتقال به شرح وكالت نامه تنظيم نكندمالك نمي شودوتا مالك نشودتقاضاي ثبت ازاو(ازغيرمالك )قبول نمي شودازطرف ديگرتنظيم سندانتقال راهم قانونگذاردرمانحن فيه ،موقوف برتقاضاي ثبت كرده است كه درنتيجه دورپيش آمده است .
اگروكيل بخواهدبه عنوان وصايت تقاضاي ثبت ازطرف موصي كنداين امر درمقررات ثبت املاك ،مفهوم نداردزيراموصي به محض فوت ،مالك نيست تا تقاضاي ثبت ازجانب اووبه نام اوقابل پذيرش وجريان باشد.ربع مزبورثلث باقي ووقف هم نيست تابه نام وقف وثلث قبول تقاضاشودوبهرحال چون ربع مذكورملك است بايدمالك بالفعل ،تقاضاي ثبت كندوحال اين كه وكيل هنوز مالك بالفعل آن نشده است زيراسندانتقال تنظيم نكرده است بالطبع مالك بالفعل ورثه موكل خواهندبودواگرورثه بخواهندتقاضاي ثبت كنندحقوق وكيل بالمره تباه مي شوددراين وضع ازكه بايدتقاضاي ثبت قبول كرد؟
راي مورخ ۷-۱۰-۴۶شورا:
(درصورتي كه فوت موكل بعدازحكم نهائي وقطعيت آن بوده است باتوجه به وكالت نامه موردبحث قبول تقاضاي ثبت ازوكيل اشكال نداردوذي نفع مي تواندازحق اعتراض استفاده كند).

* سابقه *

نكات توضيحي :
اول -احرازنحوه تعلق حق وكيل به ربع اراضي بابت حق الوكاله اهميت خاصي داردكه به علت سوتنظيم سندرسمي ونوشتن عبارات دورازمصطلح اهل فن ، ايجادتشويش درفهم عبارات سندكرده است دراين مورددرسندوكالت قيد شده است كه :(…درعوض حق الوكاله …ربع اراضي …تعلق به وكيل داردكه باسندرسمي آن رابه خودياديگري منتقل كندوقيمت آن رابابت حق الوكاله …. بردارد).
دراين عبارت نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – عبارت (ربع اراضي تعلق به وكيل دارد)به تنهائي وبدون ضم عبارات بعدي اقتضاداشت كه به محض ختم دعوي موكل دردادگاه ،ربع اراضي خودبه خودبه استنادقراردادوكالت وارددرملك وكيل گردد.لكن ضم عبارات بعدي اين احتمال رامنتفي مي كندبه اين شرح :
ب – عبارت بعدي چنين است :( كه باسندرسمي بخودياديگري منتقل كند وقيمت آنرابابت حق الوكاله بردار)اگربدون تنظيم سندرسمي (وبصرف فيصله كاردردادگاه )ربع محكوم به ملك وكيل شده بوداساساًحاجت به ذكر عبارت اخيرنبود.
ازعبارت اخيردومطلب ذيل استفاده مي شود:
۱- وكيل براي وصول به طلب خود(حق الوكاله )مي تواندبه وكالت از طرف موكل (درحال حيات او)ويابه وصايت ازطرف وي (پس ازمرگش )ربع محكوم به رابخودمنتقل كندباتنظيم سندرسمي .دراين صورت باانتقال ربع به خود،وكالت وي (اگرموكل زنده باشد)به كلي منتفي مي گرددزيراباانجام دادن كامل موردوكالت ،وكالت منتفي مي شود.
۲- وكيل براي وصول به طلب خودمي توانددرحال حيات موكل به وكالت از طرف اوربع محكوم به رابه ثالث بفروشدسپس ثمن آن رابه موجب اختيار وكالتي كه داردازجانب موكل به خودتمليك كندودراين صورت نيزوكالت منتفي خواهدشد.
نتيجه – موضوع وكالت درسندوكالت بالادوجزداشته است :
يك – تعقيب دعوي موكل دردادگاه وگرفتن حكم نهائي كه باختم اين جز تعهدموكل به پرداخت ودادن حق الوكاله به وكيل محقق مي شودوفعليت پيدا مي كندوجون درحال حيات موكل ،اين قسمت ازوكالت ،انجام شده بودتعهدموكل به دادن حق الوكاله هم فعليت پيداكرده بود،تعهدمزبورعبارت بودازدادن ربع محكوم به به وكيل كه تشريفات اين امرهم دروكالت نامه پيش بيني شده بود به اين معني كه خودوكيل وكالت داشت كه ازجانب موكل ،ربع محكوم به رادرراه استيفاحق الوكاله خودبه مصرف برساندوپس ازمرگش نيزبراي اين منظور وصايت داشت.
دو- وكات دردادن حق الوكاله ازراه انتقال ربع محكوم به به خودويا انتقال آن به ديگري وتملك ثمن آن ،بنابراين درمباحث بعدي كه درمساله تاثيرفوت موكل درزوال وكالت مطرح مي گرددبه اعتبارجزدوم وكالت است چون جزاول درحال حيات موكل پايان يافته تجديدمطلع نسبت به آن موردندارد.
دوم – وكيل درحال حيات موكل براي انجام دادن جزدوم وكالت خود مي بايست برابرماده ۱۲قانون ثبت نخست تقاضاي ثبت مي كردسپس آن رابه خود وياديگري منتقل مي كردوحق تقاضاي ثبت راطبق ماده ۶۷۱قانون مدني داشت .
سوم – حال كه وكيل درزمان حيات موكل چنين كاري نكرده است پس ازفوت اومي تواندچنين كاري بكند؟جواب بسته به اين است كه آياوكالت بلاعزل با فورت موكل ازبين مي رود؟
درشرح راي شماره ۲۰گفته شدكه :
اولاً- درفقه كه بيان كننده سوابق اكثرموادقانوني مدني است در وكالت بلاعزل نيزفوت موكل راموجب انحلال وكالت مي دانند.اگراين فرض را قبول كنيم وكالت وكيل نسبت به جزدوم وكالت اومنحل شده است لكن ورثه ميت بايدتعهدات مالي اوراانجام دهندوازجمله اين كه بايداقدام به تقاضاي ثبت ربع محكوم به كرده سپس به وكيل سابق مورث خوداختياربدهندتااوياعين ربع محكوم به راقبول كندياثمن آن را.درصورت استنكاف ورثه ازاقدام به تقاضاي ثبت مي توان الزام آنان راازطريق دادگاه خواست لكن به شرحي كه خواهيم گفت باوجودسمت وصايت وكيل سابق ازاين راه حل بي نيازيم .
ثانياً- بعضي از فقها احتمال داده اندكه در مواردي كه وكالت بلاعزل موجب اعطا حقي به طرف است چون وكالت ازحالت خلوص خود خارج شده و شامل بر معاوضه است قابل انحلال به فوت موكل نيست و بر اين اساس راي شماره ۲۰ شورا صادر شده است و احتمال داردكه در اين مورد ( راي ۳۰۶ ) هم شورا طبق راي سابق خود نظر داده باشد .
باقبول اين فرض مي توان نكات زيرراتبعاًپذيرفت :
الف – طبق ماده ۲۱۹قانون مدني ورثه موكل بايدازقراردادوكالت تبعيت كرده وقائم مقام موكل درقراردادمذكورهستندووكيل باادامه وكالت خودباعنايت به ماده ۶۷۱قانون مدني بايدقبلاًتقاضاي ثبت ربع محكوم به را كندسپس به تنظيم سندانتقال مبادرت ورزد.
چهارم – هرگاه معتقدشويم كه وكالت بلاعزل بافوت موكل ازبين مي رود آياوصي ازراه وصايت مي توانداقدامي كند؟
جواب باتوجه به امورذيل مثبت است :
الف – به محض ختم دعوي موكل دردادگاه جزاول موردوكالت تمام وموكل به وكيل خودمديون شديعني تعهدپيداكردكه ازمحل ربع محكوم به حق الوكاله او رابدهدووكيل يك نوع حق عيني برربع محكوم به پيداكرد.
ب – وكيل مذكورصي موكل است كه پس ازمرگش ازمحل انتقال ربع محكوم به به خودياديگري ،دين موصي رابپردازدهرچندكه بستانكار،خوداوباشد.
ج – ضرورت نداردكه متقاضي ثبت ،مالك باشدكافي است كه ماذون از طرف قانون باشدمانندمتصدي موقوفه وحبس وثلث باقي (ماده ۲۷قانون ثبت ) ونيزلازم نيست كه تقاضاي ثبت ازجانب شخص حقيقي ياشخص حقوقي باشددر بسياري ازمواردوقف ،وضع چنين است .درموردوقف وحبس وثلث باقي نص داريم (ماده ۲۷قانون ثبت وغيره )ولي روح همين نص ومانندآن اجازه مي دهدكه وصي درادادين ميت ازمحل انتقال ملك مجهول المالك ،بتواندبراي احراز ماده ۱۲قانون ثبت بدواقدام به تقاضاي ثبت كندكندومضايقه ازاين مقدار، جمودبرالفاظ است مضافاًبراين كه باوصيتي كه موصي براي ادادين ازمحل انتقال ربع محكوم به كرده است ربع مذكوراساساًجزميراث نبوده وتعلق به ورثه هم نداردتاآنان بتوانندتقاضاي ثبت كنندبنابراين تنهافرد صلاحيت داربراي تقاضاي ثبت (باعنايت به ثبت اجباري موردنظرماده ۱۲ قانون ثبت )همان وصي است .احتمال اين كه توجيه بالااساس راي شوراباشد قوي است وبه هرحال باهريك ازدوراه حل بالا(كه يكي براساس وكالت بلاعزل و ديگري براساس وصايت است )مسئله دورحل مي شود.
پنجم – درصدرمطالب بالاراجع به شرح راي ،اشاره شدكه به موجب سند وكالت مزبوربراي وكيل ،به محض انجام دادن جزاول موردوكالت (يعني فيصله دادن دعوي دادگاه )حق عيني نسبت به ربع مشاع محكوم به پيدامي شودبنابراين عبارت (معاملات راجع به آن املاك )درماده ۱۲قانون ثبت ،شامل معامله بالا بين وكيل وموكل ميشودعلي هذاوباتوجه به اين مقدمه نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – به دستورماده ۱۲قانون ثبت پس ازگذشتن دوسال ازتاريخ اجرا آن ماده بايدمعامله مسبوق به تقاضاي ثبت بوده باشدوحال اين كه سندوكالت بالاكه متضمن معامله ودادن حقي به وكيل است درتاريخ ۲۵-۱-۳۲تنظيم شده است وبه دستورمواد۱۲۸۷-۱۲۹۴قانون مدني اين سندرسمي نيست .چيزي كه كار راآسان مي كنداذعان ورثه نسبت به صدورسندوكالت است ودست كم ماده ۱۲۹۱ قانون مدني دراين موردصدق مي كندودرنتيجه مفادوكالت نامه ووصايت مندرج درآن درادارات دولتي قابل ترتيب اثراست .
ب – درهرموردكه قراردادي متضمن اعطاحق عيني به ديگري باشدبه دستور ماده ۲۶قانون ثبت بايدخلاصه معامله تهيه وبه اداره ثبت مربوطه جهت ثبت دردفتراملاك ارسال شود.درعمل ديده شودكه درمواردوكالت بلاعزلي كه متضمن اعطاحق عيني به وكيل است (مانندمثال موردبحث )خلاصه معامله تهيه وارسال نمي شودودرنتيجه موكل پس ازعزل وكيل ،وبدون اطلاع اواقدام به معامله ديگر مي كندواين معامله غالباًثبت دفتراملاك مي شودوموجب تضيع حقوق وكيل مي گرددمثلاًشخصي به ديگري وكالت بلاعزل داده بودكه اومساحت معيني اززمين موكل راكه پلاك مشخص داشت پس ازانقضاپنج سال ازتاريخ تنظيم وكالت نامه به خودمنتقل كندودرعوض وكيل درحين انعقادعقدوكالت قيمت زمين مذكوررا به موكل داد.خلاصه معامله تهيه وثبت دفتراملاك نشد.پس ازانقضاپنج سال موكل همان زمين رابه ثالث به طورقطعي فروخت وخريدارسندمالكيت گرفت و معامله اخيرثبت دفتراملاك هم شدكه شمول ماده ۱۱۷نسبت به موردقطعي به نظر مي رسدزيرادرامثال اين گونه وكالت هاكه وكالت خالص نيست ومعاوضه اي رادربرداردموكل نمي تواندبگويدكه به تجويزماده ۶۸۳قانون مدني حق دارم موردوكالت رابه ديگران منتقل كنم وشمول آن ماده به امثال مسائل موردبحث ، محل منع است .مناسب است كه درهنگام اصلاح قوانين ثبت دراين مورداصلاحاتي به عمل آيد.
مرجع :آراشوراي عالي ثبت وشرح آن صفحه ۳۹۲-۳۹۹
تاليف :دكترمحمدجعفرجعفري لنگرودي

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *