ممنوع بودن احداث بنا

مستندات حقوقي مربوط به ممنوع بودن احداث بنا در املاک واقع در محدوده حريم شهر و نحوه صدور پروانه در اراضي واقع در داخل محدوده واقع در محل هاييکه داراي طرح مصوب عمومي يا عمراني دارند.

جناب آقاي رباطي

شهردار محترم منطقه ۱۸

احتراما”، بازگشت به نامه شماره ۵۱۸/۲۱/۲۸۶۵۸ مورخ ۱۳۷۸/۰۷/۲۴ اشعار مي دارد، حقوق مالکانه اشخاص محدود به حدود مندرج در ضوابط و مقررات قانوني است (اصل ۴۷ قانون اساسي و مواد ۳۰ و ۳۸ قانون مدني) و حق احداث بنا از مصاديق الزامي حقوق مالکانه اشخاص نسبت به اراضي و املاک نمي باشد. و از طرفي، ضوابط و مقررات شهرسازي جنبه آمره داشته و رعايت آن براي کليه اشخاص الزامي است.

علاوه برآن، طبق ماده ۷ قانون تاسيس شورايعالي شهرسازي و معماري و ماده ۹۹ قانون شهرداري، و نيز تبصره ۱ ماده واحده قانون الحاق يک بند و ۳ تبصره به ماده ۹۹ قانون شهرداريها، مصوب ۱۳۷۲، شهرداريها مکلف به رعايت ضوابط شهرسازي و بالتبع، صدور پروانه ساختمان با رعايت ضوابط شهرسازي و عمراني که از سوي مراجع ذيربط و ذيصلاح قانوني (حسب مورد، شورايعالي شهرسازي و معماري، کميسيون ماده پنج و يا انجمن شهر) وضع و مقرر شده است، مي باشند.

بنابراين، اگر چه طبق ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها، مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۹ مقررات قانون مذکور، ناظر به اراضي و املاک واقع در محدوده شهر نيز مي باشد، لکن صدور پروانه ساختمان، در موارد اجراي مقررات قانون مورد بحث، مشروط به آن است که در محدوده وقوع املاک واقع در طرحهاي مصوب عمومي و عمراني، علي القاعده ( طبق ضوابط شهرسازي )، امکان عمليات عمراني و ساختماني وجود داشته باشد، به نحوي که فقط وقوع ملک در طرح مصوب عمومي يا عمراني موضوع ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک، مانع احداث بنا توسط مالکين شده باشد.

با توجه به مراتب مشروحه فوق، چنانچه ملک واقع در طرح مصوب عمومي يا عمراني، از جمله طرح کمربند فضاي سبز، در خارج از محدوده قانوني شهر، و در محدوده استحفاظي (حريم) شهر تهران قرار داشته باشد، با توجه به اين که احداث بنا در محدوده مذکور، بلحاظ اهميت حفظ محدوده استحفاظي شهر و لزوم ممانعت از گسترش بي رويه شهر، مستنبط از تبصره ۱ ماده واحده قانون الحاق يک بند و ۳ تبصره به ماده ۹۹ قانون شهرداريها و مجموع ضوابط شهرسازي و مصوبات انجمن شهر، ممنوع مي باشد، لذا مالکين مربوطه، حق احداث بنا در اينگونه املاک را ندارند، علاوه برآنکه ضابطه ملاک عملي نيز براي شهرداري جهت صدور پروانه ساختمان وجود ندارد.

بعبارت ديگر، صرفنظر از آن که ملک در طرح کمربند فضاي سبز و يا هر طرح مصوب عمومي يا عمراني ديگر نيز واقع شده باشد، آنچه مانع احداث بنا در اينگونه املاک مي باشد، وقوع ملک در محدوده حريم شهر و منع احداث بنا در محدوده مذکور است ، علي ايحال مقررات قسمت اخير تبصره ۱ ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها، مصوب ۱۳۷۶/۰۸/۲۹ (در رابطه با نحوه صدور پروانه ساختمان)، با توجه به اصول و ضوابط قانوني فوق الاشعار، و نيز با عنايت به اينکه در همين تبصره قانوني اخيرالذکر نيز مصاديق حقوق مالکانه اشخاص به نحو تمثيلي ((… مانند احداث بنا يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره)) ذکر شده است، ناظر به مواردي است که علي القاعده حق مالکانه احداث بنا، براي مالک ملک واقع در طرح مصوب عمومي يا عمراني وجود داشته، النهايه بلحاظ وقوع ملک در طرح مورد بحث، مالک ممنوع از احداث بنا شده باشد.

بهرصورت، بنظر اين اداره کل، شهرداريها مجاز به صدور پروانه ساختمان جهت اينگونه املاک که در محدوده حريم شهر واقع شده اند، نيستند مگر آن که ضوابط و مقررات و مصوبات خاصي در رابطه با عمليات عمراني و ساختماني املاک واقع در محدوده حريم شهر وجود داشته باشد تا شهرداري بتواند براساس و با رعايت آنها مبادرت به صدور پروانه ساختمان نمايد.
در مورد اراضي و املاکي که در محدوده طرح مصوب عمومي و يا عمراني قرار گرفته و داخل محدوده قانوني شهر قرار دارند نيز لازم به ذکر است، نحوه احداث بنا در اينگونه املاک، در مصوبه شماره ۸/۱۳۷۸۱ -۱/۹۸۶۴ مورخ ۱۳۷۱/۰۱/۲۲ شورايعالي شهرسازي و معماري، که برابر ماده ۷ قانون تاسيس شورايعالي شهرسازي و معماري، براي شهرداري لازم الاتباع مي باشد، مشخص شده است که تصوير مصوبه مذکور، جهت مزيد اطلاع پيوست مي باشد.
در خـاتمه، در خصـوص چگونگي اخذ تعهد موضوع تبصره ۱ ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک …، نيز توجه آن شهرداري محترم را به صراحت مقررات قسمت اخير تبصره ۱ ماده واحده مورد بحث مبني براينکه :
در مواردي که برنامه زمان بندي مصوب کمتر از ده سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مي نمايد ((هرگاه زمان اجراي طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد))، عطف مي نمايد. همچنين، در اينگونه موارد (که برنامه زمان بندي مصوب کمتر از ده سال باشد و مالک متقاضي پروانه ساختمان باشد)، علاوه براخذ تعهد فوق الاشعار از مالک، شهرداري بايد طبق مفاد تبصره ۲ ماده واحده قانون مورد بحث اقدام نمايد . نسخه اي از قانون مورد بحث نيز، پيوست مي باشد.