اختیارات مستاجر

اختیارات مستاجر بدون اجازه موجر.

مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بنا یا غرس درخت ندارد.

رای شماره : ۲۹ – ۱۳۷۴/۰۸/۲۳

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور (اصراری) :

قطع نظر از جهات استدلال شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور، با توجه به اینکه طبق ماده ۴۹۲ قانون مدنی عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف می شود و مالکیت رقبه مختلف فیها تقاضای تخلیه نموده اند در این خصوص حکم خلع ید صادر و پرونده از این حیث مفروغ عنه می باشد، نظر به اینکه طبق ماده ۵۰۲ قانون مدنی اگر مستاجر در عین مستاجره بودن اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهد داشت.

همچنین طبق مدلول ماده ۵۰۳ قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر درخانه یازمینی که اجاره کرده حق وضع بنا یا غرص اشجار ندارد، مضافا” در ذیل اجاره نامه رسمی مستند دعوی قید گردیده مستاجر حق دسترنج ندارد.

لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج یا بهای اعیانی را نداشته هیات ع مومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور با اکثریت آراء رای شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور را نتیجتا” تایید و با نقض رای صادره از طرف شعبه دوم دادگاه حقوقی یک یزد پرونده را جهت رسیدگی به استناد بند ج ماده ۷ قانون تجدیدنظر آراء دادگاهها به شعبه دیگر دادگاه عمومی قائم مقام دادگاه های حقوقی یک یزد ارجاع می نماید تا دادگاه مرجوع الیه با توجه به استدلال هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور حکم مقتضی صادر نماید.

هیات عمومی دیوان عالی کشور(شعب حقوقی) :

رای اصراری حقوقی : ۱۳۷۴۲۹

شماره رای : ۲۳۲۹/۸/۱۳۷۴

شماره پرونده : ۱۳۷۴۲۵

شماره جلسه : ۱۳۷۴۳۷

علت طرح : اختلاف نظر بین شعب پانزدهم دیوان عالی کشور و دادگاههای حقوقی یک یزد

موضوع : مطالبه بهای تعمیر و احداث بنا و غرس اشجار در عین مستاجره

دسترنج

قانون مدنی : مواد ۴۹۲،۵۰۲،۵۰۳

در ساعت ۱۰ روز سه شنبه مورخ ۱۳۷۴/۰۸/۲۳ جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور (اصراری) بریاست حضرت آیت الله محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد.

رئیس : جلسه رسمی است دادنامه شماره ۳۲۷/۱۳۱۵/۶/۱۳۳۷۴ شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور بتصدی جنابان آقایان محمود شکیبی رئیس و رحمت الله سعیدی مستشار مطرح است جناب آقای سعیدی گزارش جریان پرونده را قرائت فرمایند.

خلاصه جراین پرونده : در تاریخ ۱۳۶۸/۰۳/۲۴ آقایان منصور محمود، علی محمد، ناصر، امیر و محمد باقر و خانمها رضیه و مرضیه دادخواستی بخواسته تخلیه خانه شماره ۲۹۶۴ بخش ۴۰ یزد بطرفیت آقای اکبر به دادگاه حقوقی دو تفت تسلیم کرده و توضیح داده اند اینجانبان مالک پلاک فوق می باشیم و خوانده مستاجر ماست و چون به خانه خود احتیاج داریم تقاضای تخلیه آن می شود ضمنا” نامبرده مدت سه سال است که اجاره خود را پرداخت نکرده قسمتی از منزل ما را بصورت طویله درآورده که تقاضای بازسازی و تعمیر و تحویل آنرا داریم.

دادگاه طرفین را با تعیین وقت برای رسیدگی دعوت کرده در وقت مقرر خوانده پاسخ داده خانه مورد ادعای خواهانها اول دو اطاق مخروبه سیاه بوده که من آن خانه را بازسازی کرده ام و حتی درخت زاید در آن غرس کرده ام خلاصه زحمت زیادی برای این زمین کشیده ام حاضرم با نظر کارشناس هزینه هایی را که متحمل شده ام از آنها بگیرم و خانه را به آنها تحویل دهم و حاضرم برابر نظر خبره آن خانه و ملک را از آنها بخرم خواهانهای حاضر در جلسه دادگاه اظهار داشته اند این خانه فاقد هرگونه درخت است و ساختمان هم بهمان شکل که بوده می باشد می خواست تعمیر نکند.

دادگاه با شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی را استعلام کرده پاسخ رسیده دلالت دارد بر مالکیت پدر خواهانها در خانه مذکور سپس قرار معاینه و تحقیق محلی صادر شده که عضو مجری قرار محل و موقعیت پلاک مورد دعوی را با ذکر مشخصات در صورت مجلس درج نموده سپس از گواهان و مطلعین محلی در خصوص زمان تصرف خوانده و ید ماقبل وی و نحوه تصرفات او اینکه آیا حقی و دسترنجی نسبت به پلاک مذکور دارد یا خیر تحقیق نماید همچنین مشخص شود که آیا پلاک مذکور نوعا” مستحق دسترنج است یا خیر.

در این هنگام خوانده دادخواستی تحت عنوان تقابل و بخواسته مطالبه هشت میلیون ریال تسلیم کرده و توضیح داده در قبال دعوی خواهانها دایر بر تخلیه یکباب خانه اعلام می دارم که این خانه به انضمام رقبات دیگر در تصرف استیجاری خود و پدرم و سپس به اجاره اینجانب داده شده و حدود چهل سال است که متصرف بوده و هستم و اجور آن طبق رسید ماخوذه پرداخت شده تقاضای توام نموده دوپرونده و رسیدگی و صدور حکم بر پرداخت حقوق زارعانه (دسترنج غرص اشجار و غیره) با جلب نظر کارشناس را دام و دادگاه بلحاظ میزان خواسته دادخواست تقابل قرار به عدم صلاحیت خودیش و صلاحیت دادگاه حقوقی یک یزد صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده که به شعبه اول ارجاع شده.

این دادگاه طرفین را برای رسیدگی دعوت نموده و پس از بررسی درخواست اعساط از هزینه دادرسی خواهان تقابل و صدور حکم به اعسار نامبرده از پرداخت هزینه دادرسی خواهان تقابل و صدور حکم به اعسار نامبرده از پرداخت هزینه دادرسی و شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه قرار معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس امور زراعی صادر کرده تا عضو مجری قرار از محل بازدید و مشهودات خود را منعکس و از گواهان تعرفه شده از ناحیه خواهان تقابل در مورد مدت و نحوه تصرفات و کلیه اعمالی که موجب دریافت دسترنج می باشد .

تحقیق شود و از کارشناس خواسته شود با ملاحظه محل و در نظر گرفتن کلیه کارهایی که وسیله خواهان تقابل در مدت تصرف انجام شده میزان دسترنج استحقاقی مشارالیه و همچنین اجور معوقه سه ساله مورد مطالبه خواهانهای اصلی را اعلام دارد و نظر باینکه محل وقوع مورد دعوی در حوزه قضائی دادگاه نفت بوده اجرای قرار را به دادگاه نیابت داده و دادگاه تفت پس از جری تشریفات مربوط به انتخاب کارشناس قرار صادره را اجراء نموده و کارشناس که واصل شده به طرفین ابلاغ گردیده است.
که مورد اعتراض طرفین واقع شده و دادگاه تفت پرونده را با اوراق جدید التحصیل اعاده داده و دادگاه حقوقی یک یزد طرفین و کارشناس راجهت رسیدگی به اعتراض به نظریه کارشناس و اخذ توضیح دعوت کرده و در جلسه مقرر پس از شنیدن توضیحات کارشناس و کسب نظر آقای مشاور طی نظریه مورخ ۱۳۷۱/۱۱/۱۱ نظر بر خلع ید خوانده دعوی اصلی از پلاک مورد دعوی در ازاء پرداخت مبلغ ۴/۴۳۶/۰۰۰ ریال بابت دسترنج به خوانده مذکور از ناحیه خواهانهای اصلی صادر نموده که مورد اعتراض واقع شده و شعبه اول دیوان عالی کشور با لحاظ تصویب قانون اصلاح و حذف موادی تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو پرونده را جهت صدور رای اعاده داده و دادگاه رسیدگی را ختم و طی دادنامه شماره ۱۶۲۱۷۲-۱۳۷۲/۰۳/۱۸ مبادرت به صدور حکم بر مبنای نظریه سابق الصدور نموده است .
دادنامه مذکور که مورد تجدیدنظرخواهی طرفین واقع شده بموجب دادنامه شماره ۴۷/۷۱۵۱۳ -۱۳۷۲/۱۲/۱۰ این شعبه و بشرح زیر در قسمتی نقض گردیده است :
الف- بر آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر محکومیت آقای اکبر به خلع ید از رقبه مورد دعوی اصدار یافته ایراد و اشکالی وارد نیست و اعتراضات و جهات تجدیدنظر خواهی نامبرده با شقوق ماده ۶ از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاهها و نحوه رسیدگی منطبق نمی باشد با این تقدیر دادنامه تجدیدنظر خواسته در قسمت مذکور مستندا” به بند ب از ماده ۱۰ از قانون فوق الاشعار ابرام می شود.
ب- اعتراضات خواهانهای اصلی به قسمتی از دادنامه تجدیدنظر خواسته دایر بر تعیین مبلغی بعنوان دسترنج بنفع خوانده اصلی وارد دادنامه صادر در این قسمت واجد اشکال است زیرا با وجودیکه تصرفات خوانده اصلی در رقبه مورد دعوی بدون مجوز تشخیص و باین اعتبار دعوی مطروحه ثابت و حکم به خلع ید خوانده مذکور صادر گردیده تعیین دسترنج خوانده دعوی خلع ید با در نظر گرفتن غیرقانونی بدون تصرفات او فاقد استدلال و توجیه قانونی اصت خصوصا” که در آخرین سطر اجاره نامه رسمی پیوست پرونده قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد بنا بمراتب دادنامه تجدیدنظر خواسته در قسمت تعیین دسترنج برای خوانده اصلی بجهات فوق مخدوش تشخیص و با استناد به بند الف از ماده ۱۰ از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام و دادگاهها و و نحوه رسیدگی آنها و اصل ۱۶۶ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یزد محول می شود.
رسیدگی بعد از نقض در شعبه دوم دادگاه حقوقی یک زد به عمل آمده و این دادگاه طرفین را برای رسیدگی دعوت کرده و پس ازشنیدن اظهارات حاضرین در جلسه رسیدگی را ختم و بشرح دادنامه تجدیدنظر خواسته چنین رای داده است.
پیرو دادنامه های شماره ۲۱۸ و ۲۱۷ شعبه اول دادگاه حقوقی یک یزد نظر به اینکه حسب محتویات پرونده خواهان تقابل مستاجر پلاک مورد بحث می باشد که تحقیقات و معاینه محل انجام شده وسیله دادگاه دلالت بر این امر دارد که خواهان تقابل دارای حقوق زارعانه می باشد بنابه مراتب دادگاه استحقاق نامبرده را در این مورد ثابت تشخیص و حکم به محکومیت خواندگان تقابل به پرداخت مبلغ ۴۰۰ و ۴۶۳ تومان بابت دسترنج در حق خواهان تقابل صادر و اعلام می دارد.

با ابلاغ دادنامه صادره آقای منصور در مهلت مقرر نسبت به قسمتی از دادنامه صادر تجدید نظر خواهی نموده که پرونده به دیوان عالی کشور واصل و جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده و تحت نظراست.
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از قرائت گزارش تنظیمی و بررسی اوراق پرونده و انجام مشاوره چنین رای می دهد :

نظر به اینکه دادنامه شماره ۷۳۳۰/۸/۷۳ دادگاه حقوقی یک یزد مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض شماره ۱۶۲۱۷۲-۱۳۷۲/۰۳/۱۸ مبتنی بر آن بوده با این تقدیر دادنامه تجدیدنظر خواسته اصراری تشخیص می شود و مستندا” به ماده ۵۷۶ قانون آئین دادرسی مدنی پرونده امر جهت رسیدگی به دفتر هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور ارسال می گردد.

شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور :

رئیس : جناب آقای سعیدی اگر توضیح دیگری دارید بفرمائید : دادنامه که همه چیز در آن آمده بود و چیز اضافه ندارد منتها ماده ۵۰۲ و ماده ۵۰۳ قانون مدنی را اگر اجازه بفرمائید من قرائت کنم و بعد نظرمان را اعلام کنیم.

ماده ۵۰۲ قانون مدنی : اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیرات نماید حق مطالبه قیمت آن را ندارد.

ماده ۵۰۳ : هرگاه مستاجر بدون اذن موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا و یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در اینصورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است. همانطور که ملاحظه فرمودید یک قرارداد اجاره نامه رسمی است بین مورث خواهان ها و مورث خوانده ، در این اجاره نامه رسمی که چند پلاک را اجاره داده اند مورث خواهانها چند پلاک را اجاره داده به مورث خوانده ، در آخر آن اجاره نامه قید شده که بعد از انقضای مدت ( که ۳سال بود).

رئیس : مدت اجاره اول سه سال بوده و عبدا” چهل سال ؟ آقای سعیدی اجاره نامه را قرائت فرمائید.

مصالح آقای حاج علی پدر خواهانهاست متصالح آقای غلام پدر خوانده.

مورد مصالحه و حدود آن : منافع ۶ دانگ زمین ۳۰۵۱ بخش ۴۰ یزد به حدود و مشخصات در پرونده ثبتی پیوست ، منافع ۶ دانگ خانه شماره ۲۹۶۴ (همین خانه ای است که مورد بحث ماست) بخش مرقوم (بخش ۴۰) به حدود و مشخصات در ۲ سند مالکیت بشماره های فلان و فلان (چند پلاک دیگر هم هست منتها مودر بحث ما فقط همین خانه است).

مدت از تاریخ ۱۳۷۵/۰۸/۰۶ تا ۳ سال کامل خورشیدی.

مال المصالحه مقدار ۵۴۰ کیلوگرم گندم بومی مرغوب تحویل محل که هر سال متصالحه یک سوم آنرا در اول مهرماه بوسیله چک اقساطی بپردازد مقوم است برای تعیین حق الثبت بمبلغ چهار هزار ریال (یعنی ، تمام آن چند پلاک را به این میزان مال الاجاره تعیین کرده اند.)

تعلل در هر قسط تا ده روز خیار فسخ برای مصالح و از انقضای مدت یا گسیختن عقد تا هنگام تخلیه بهره بها بمیزان اجاره بها خواهد بود و مخارج تعمیر جزئی تا سالی ۱۰۰ ریال با مستاجر و بیشتر با موجر و تخلیه محقق می شود بوسیله رسید در آخر مدت متصالح حق دسترنج ندارد(این اجاره نامه است در سال ۱۳۳۵).

رئیس : جناب آقای صفرزاده

خواست خواهانها تخلیه خانه شماره ۲۹۶۴ بخش ۴۰ یزد است پاسخ استعلام ثبت هم دلالت بر مالیک پدری خواهانها دارد چنانچه پدر در قید حیات باشد خواهانها سمتی نخواهند داشت و این مشخص نیست.

بفرض فوت پدرخواهانها، اجاره رسمی بین مورث خواهانها وخوانده وجود داشته بنابراین با توجه به اینکه گزارش جریان پرونده حکایتی از تغییر عنوان خواسته ندارد صدور حکم بر خلع ید موجه نبوده است دادگاه می بایستی حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره می داد چه برای خلع ید آثار حقوقی متفاوتی با تخلیه مترتب است مساله مطالبه اجرت المثل و مساله دسترنج متوقف بر این دو عنوان خواست است .

درست است که مفروغ عنه است با محرز بودن رابطه استیجاری بین طرفین، ید خوانده ید امانی بوده نه بعدوان و غاصبانه و شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور نیز آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته را که مبنی بر خلع ید بدون تصحیح عنوان خواسته تایید نموده است و به این مساله توجیهی نشده .

شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور بر مبنای خلع ید رای داده اند که تعیین دسترنج خوانده دعوی خلع ید بادر نظر گرفتن غیرقانونی بودن تصرفات او فاقد استدلال و توجیه قانونی است ولی بعد می نویسد :

خصوصا” در آخرین سطر اجاره نامه رسمی پیوست ، قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد)) اگر مستاجرباشد یدخوانده ، یدغاصبانه نبوده که از او خلع ید بشود و بمصداق ((الغاصب یوخذباشق الاحوال )) دسترنجی به او ندهند سهل است که احیانا” تعزیر هم نمایند و اعیانی مستحدثه را بخواهند از او بگیرند با اینکه مورد اجاره یک باب خانه عنوان گردیده ظاهرا” خانه در زمین وسیعی قرار داشته و مالک بلحاظ اینکه مستاجرایجاد اعیانی نکند و در آینده ادعای مالکیت اعیانی را به هر عنوان احیانا” نکند در سطر آخر اجاره نامه رسمی قید نموده اند که مستاجر حق دسترنج ندارد.

آنچه مسلم است هر چند خواسته ، تخلیه بلحاظ نیاز شخصی بوده ولی مورد اجاره از دو جهت نیز قابل تخلیه بوده : یکی به لحاظ انقضای مدت اجاره ، یکی هم به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها. طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره بمحض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستخق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد.

می توان رای خلع ید و تایید شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور را با این ماده توجیه بکنیم ، که فی الواقع ماده ۴۹۴ تصرف مستاجر را با انقضاء مد اجاره بدون مراضات مالک در حکم غصب تلقی کرده و اجرت المثل بر تصرفات ایام تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره مقرر داشته است فلذا حکم خلع ید را اگر تلقی به تخلیه ید بکنیم یا تخلیه بلحاظ انقضای مدت که با توجه به حکم صادره و تایید دیوان عالی کشور مفروغ عنه است نه بلحاظ ید غاصبانه و غیرقانونی خوانده بلکه بعلت استقاط حق دسترنج بشرح ذیل اجاره نامه رسمی ، خوانده استحقاق دسترنج نداشته و هر قسم تعمیرات و تغییرات که در مورد اجاره داده چون بدون مجوز بوده طبق مقررات مادتین ۵۰۲ و ۵۰۳ قانون مدنی استحقاق مطالبه آنرا نداشته است لذا رای شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور نتیجتا” مورد تایید است.

رئیس : جناب آقای حسین سلیمی
قربان اینجا الان اختلاف بین مستاجر و مالک یکی در مورد انقضای مدت اجاره بوده که مدتش گذشته و حکم خلع ید صادر شده که آن دیگر مفروغ عنه است و اصلا” ما راجع به آن بحث نداریم منتها خوانده (مستاجر) در این جا آمده مطالبه دسترنج عینی کرده درصورتیکه ما تابع قرارداد هستیم این قرارداد اجاره نامه است نه مزارعه نامه که ما بگوئیم اینها به عنوان جنبه مثلا” کشاورز و زارع و مزارعه و اینها بوده و بر اساس مزارعه نامه حق داشتند که به اصطلاح مطالبه کند.
 
این موضوع حق دسترنج زارعی رعیتی درماده ۳۱ قانون ثبت ذکرشده در ماده ۳۱ می گوید که : دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک معمول و بین رعایان خرید و فروش می شود از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت بنام مالک هم تغییر در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمی دهد.
بنابراین دسترنج رعیتی از این ماده ۳۱ گرفته شده است که الان مرتب هم هست منتها متاسفانه مورد خاصی است و فقط هم در قسمت موضوع مزارعه است نه در قسمتهای دیگر بنابراین در مواردی که چیزی خلاف اصل است ما بایستی به قدر متیقن از مودای مواد بطور کلی اکتفا بکنیم و از تفسیر موسع که شامل به اصطلاح حکم غیر موارد منصوص است خودداری بکنیم .
این جا فقط راجع به قسمت زراعت گفته شده نه در مورد مثلا” محل سکونت ، محل سکونت چیزی است که وقتی مدت تمام شود گذشته و تابع قانون مالک و مستاجر است و یا طبق قانون مدنی و مواد راجع به قسمت مالک و مستاجر است و به مساله کشت و زرع که اصلا” خودش یک مبحث علیحده است ارتباطی ندارد منتها بعضی وقتها معمول ومرسوم شده یکنفر به عنوان سرایدار یا به عنوان دیگر در یک جا کار می کند اصلا” بدون اینکه جنبه زراعتی و این جور چیزها داشته باشد بعد بلافاصله می آیند از مالک مبلغی راهم مطالبه می کنند البته دادگاهها بخاطر اینکه رفع مانع بشود می گویند یک چیزی به اینها بدهید و راضیش کنیم و از اینجا برود.
ما در این قسمت چنین قانونی نداریم مگر اینکه شخصی که در آن جا هست واقعا” کار کرده باشد در این مورد بخصوص می بایستی ایشان عملیات کشاورزی انجام داده باشد اگر عملیات کشاورزی انجام داده باشد بعد از انقاضی مدت می تواند دسترنج زراعتی را مثلا” بگیرد اما چنین چیزی که نبوده اصلا” مورد بحث ما موضوع خانه است موضوع تخلیه خانه است نه کشت و زرع پس بنابراین با این اوضاع و احوال بنظر بنده اصولا” خوانده چنین حق ندارد که بیاید در خانه مسکونی مطالبه دسترنج رعیتی را بکند یا دسترنج کشاورزی یا حق اولویت یا گاوبندی ، که هیچکدام از اینها نبوده.
این دادگاههائی ک در این قسمت حکم صادر کرده اند بنظر من اصلا” خلاف قانون رسیدگی کرده اند بنظر بنده رابطه اینها برمبنای ماده ۵۰۲ و ۵۰۳ و ۵۰۴ قانون مدنی است بفرض محال ، که اینجا یک جای خیلی بزرگ بوده مثلا” فرض کنید که در این جا ایشان یک کشت و زرع هم میکرده آن هم در رابطه با خود اصلا” به طور کلی موضوع مزارعه و اینها بنوده بکله واقعا” مالک و مستاجری بوده منتها ممکن است این جا یک کارهائی هم کرده باشد ما نمی توانیم حقی برای آن کارها قائل بشویم که بگوئیم که آقا شما دسترنج رعیتی یا دسترج زراعتی به این کیفیت داری و طبق ماده ۳۱ می توانی مطالبه کنی حال با تمام این احوال خود شخص مصالح یا شخص موجر در آن جا هم ذکر کرده که اصولا” هیچ گونه حق دسترنجی بر این جا نداری وقتی ذکرکرده باشد دیگر اصولا” یک قرارداد است و ما تابع قرارداد هستیم ما نمی توانیم خلاف قرارداد رفتار کنیم بنابراین بنظر بنده این جا نظر شعبه دیوان عالی کشور صحیح است .
رئیس : جناب آقای قهرمانی
خواسته خوهان دعوی تقابل مطالبه حق دسترنج خانه به انضمام رقبات دیگر است مدعی است که حدود ۴۰ سال در تصرفات استیجاری او و پدرش بوده است و در پرونده یا گزارش بهرحال روشن نشده ملک در خارج از محدوده قانونی شهرها واقع است یا خیر اگر ملک در محدوده و یافت روستا واقع شده آیا مشمول قانون اصلاحات ارضی بوده یا نه اگر مشمول قانون اصلاحات ارضی باشد حقوق زارعانه مستاجر بموجب ماده ۲۹ قانون اصلاحات ارضی و ماده ۴۳ آن قانون و بموجب ماده  ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی حق ریشه ، بها، شخم ، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده و بهای اعیان مورد شناسائی قانونگزار واقع شده است.
خواهان مدعی است مدت ۴۰ سال در خانه و رقبات دیگر بعنوان مستاجر حقوق استیجاری داشته رسیدگی دادگاه ظاهرا” ناقص است باید این مسائل روشن بشود اگر روشن بشود که این ملک و رقبات دیگر بعنوان مزارعه و زراعت در اخیتار او قرار داده شده است حدود ۴۰ سال در اختیار بوده نیجتا” قانون مدنی بموجب قوانین بعدی که مخصوص آن بوده راجع به حق دسترنج و حق زارعانه نسخ شده ، شرط نداشتن دسترنج هم با توجه به قانون اصلاحات ارضی معتبر نیست یعنی کلیه شروطی که برخلاف قانون باشد معتبر نخواهد بود بنابراین مادام که این مساله روشن نشود ابرام رای صحیح نیست بلحاظ نقص رسیدگی عقیده به نقض رای دادگاه دارم .

رئیس : جناب آقای ابراهیمی

حقیر در محضر اساتید محترم تذکری را که بنظرم اساسی می رسد عرض می کنم :

قرارداد رسمی که بموجب آن صلح منافعی صورت گرفته در سال ۱۳۳۵ بین آقای غلام بعنوان مستاجر و مورث خواهان منعقد شده که در آخر آن نوشته شده که مخارج تعمیر جزئی تا سالی ۱۰۰ ریال با مستاجر و بیشتر از آن بر عهده موجر است ۰ مستاجر در آخر مدت حق دسترنج ندارد بعد از فوت این آقا مستاجر قرارداد دیگری بین موجر و خوانده فعلی دعوی در تاریخ ۱۳۵۰/۱۱/۲۰ تنظیم شده عنایت می فرمایند که در صلح نامه اصلی مال الاجاره ۵۴۰ کیلوگرم گندم در ۳ سال بود و موجر آقای صفرعلی و مستاجر آقای غلام بوده و در قرارداد بعدی که صحت مراتب کو امضای موجر نیز گواهی شده این طور نوشته شده :

۶ دانگ باغچه را که قبلا” اینجانب صفرعلی به آقای غلام اجاره داده بودم و نامبرده فوت نموده رقبات مزبور در ید استیجاری و تصرفات آقای اکبر قرار گرفت سند اجاره که تنظیم شده مقرر شده تازمانیکه رقبات بالا در ید استیجاری اکبر نامبرده است .

سالیانه ۱۸۰ کیلوگرم گندم اجاره بها پرداخت کند یعنی بعد از فوت مستاجر اول موجر آمده با اکبر قرارداد دیگری با مال الاجاره معین تنظیم کرده و بهیچوجه به شرایط مندرج در صلح نامه رسمی اشاره ای نشده و ننوشته اند که آن شروطی که در آن جا بوده در این جا هم ساری و جاری خواهد بود این ورقه از مستندات دعوای متقابل خوانده است که در آن جا هشت میلیون ریال پول خواسته و هیچ کس هم از این مستند تکذیب و تردیدی نکرده و خودخوهان ها هم به وجود این مستند در صورت جلسات اشاره کرده اند و خواسته اند برگ دوم هم داده بشود برگ دومی هم دارد این نوشته را تصدیق کرده اند این را عنایت بفرمائید.

حرف آقای خوانده این است که من این جا مخارجی کرده ام مخارج من را بدهند من حاضرم پس بدهم یا به من بفروشند قبل از اینکه دعوای تقابل مطرح بشود خواهان ها توافقی که با خوانده داشته اند برای پرداخت این مخارج ، در خارج از قضیه رفته اند یک کارشناس را آورده اند با خودشان به محل و این کارشناسی هم از مستندات دعوی متقابل است .

کارشناس منتخب طرفین در تاریخ ۱۳۶۷/۱۰/۰۹ این طور نوشته : بنا به تقاضای موجر (ورثه مرحوم حاج صفرعلی) و مستاجر (اکبر) اینجانب سیدعلی اکبر علیوی اشک زری کارشناس رسمی دادگستری با حضور طرفین معامله و اجاره در املاک مورد اجاره ۲۲۱۸ متر مربع که هر متر مربعی برای اشجار دسترنج آن باضافه درخت قدیمی با در نظر گرفتن عیب و نقص ۲۵۰ هزار تومان قیمت گذاری شده بعلاوه ساختمان مخروبه قدیمی که زیربنای آن ۷۵ متر می باشد ۲۰ هزار تومان متذکر می گردد دسترنج ملک ۳۲۰ تومان در هر مترمربع است .

می خواهم عرض کنم که خواهان ها قبل از اینکه دعوای تقابل مطرح بشود چون خوانده در جلسه گفته بود مخارج من را بدهند من از اینجا می روم بیرون در اجرای این نیت با همدیگر رفته اند یک کارشناس هم آورده اند که این را خوانده بعنوان مستند دعوای تقابل ضمیمه کرده با آن نوشته عادی که بعد از آن تنطیم صلح نامه رسمی ارائه شده خواهانها باز در تایید این مطلب ، در جلسه مورخ ۱۳۷۱/۰۴/۲۴ دادگاه گفته اند :

چون آقای اکبر خوانده پرونده در حضور حاضرین در جلسه معاینه و تحقیق محل حاضر شده به قرآن مجید سوگند یاد نموده که باغچه جلوی خانه را احیاء نموده و ساختمان جدید را خود ساخته ۱۴ و ۱۵ سال است پول آن را دریفات ننموده محل آن را به کارشناس نشان می دهید (این را خواهان ها گفته اند) تا میزان دسترنج و مخارج ساختمان را تعیین و به دادگاه اعلام نماید این را هم باز عنایت بفرمائید که در جهت این بودند که خسارت این بابا را هم بدهند، و در دادگاه هم قبول کرده اند، شهود بالاتفاق گفته اند که اکبر سنگهای این باغ را چال زده شکسته ، ساختمان درست کرده ، ساختمان جدید در این باغ را اکبر ساخته اصلا” یک ساختمان جدیدی درست شده است در آنجا جلو باغچه سنگی بوده حال بصورت فعلی در آمده عضو مجری قرار که رفته بود آنجا وجود دو باب ساختمان جدید را که علاوه برآن قضیه احداث شده بود تایید کرده شکسته شدن سنگها و احداث باغچه را تایید کرده این مطلابی بود خواسته به عرض شما برسانم به این امید که مفید باشد برای شرکت در اعلام رای.

رئیس : جناب آقای سعیدی

پس از اینکه فرمودند که کارشناس تعیین شده از طرفین که بروند آن جا دسترنج را تعیین کنند یک چنین فتوکپی نامه ای هست منتها این را قبول نکرده اند مورد قبول واقع نشده اگر مورد قبول واقع می شد و کارشناس مراجعه می کرد دسترنج تعیین می کرد و پرداخت می شد دیگر احتیاج به دادخواست نبود بعد از آن مساله ، بعد از اینکه چنین توافقی کرده باشند آمده اند و تقاضای تخلیه کرده اند مضافا”اینکه فقط یک نفر از ورثه این ورقه را امضا کرده است سید علی اکبر تنها فقط کارشناس این امضا را کرده است نه امضای طرفین است نه امضای خوهان نه خوانده و مضافا” اینکه آن ساختمانی که آن جا شده علاوه بر اینکه بدون مجوز بدوده یک مقداری از آن را کارشناس می گوید همان ساختمان قدیمی است ، همان ساختمان کهنه قدیمی است شهود هم همه گفته اند.

بله این جا سنگهایش را آن آقای مستاجر، سنگهای این جا را از بین برده کنده ساختمان درست کرده یک مقر داری ایوان درست کرده بحثی نیست همه اینها را ما قبول داریم منتها تمام این کارها بدون اجازه بوده و بدون مجوز در جلسه دادگاه هم یکی از ورثه در جلسه تحقیقات و معانیه محلی یکی از ورثه خواهان ها حضور داشته گفته است حرفی نیست کارشناس بیاید نظر بدهد اگر دسترنجی به او تعلق میگیرد به او پرداخت شود ولی بعدا” منصرف شده و حاضر نشده اند بقیه ورثه هم حاضر نشده اند لوایحی هم که بعدا” داده اند همه منکر شده اند و آن ساختمان ها هم بدون اجازه بوده مضافا” اینکه خواهان ها فقط قیمت ساختمان را اعتراض کرده اند به یک مقداری از دسترنج که دادگاه حکم داده اعتراض نکرده اند آن چه که مورد اعتراض است فقط قیمت ساختمان است نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظر خواسته ، تجدیدنظر خواسته اند و بعد هم در همین رای آخری فقط یکنفر از ورثه تجدیدنظر خواسته یعنی نسبت به سهم خودش ، نسبت به همین قیمت ساختمان فقط دسترنج را که دادگاه حکم داده تجدیدنظر نخواسته اند.

و بعد چند زمین و ساختمان و از اینها بوده و فقط بحث ماروی همین خانه است همانی که در اجاره نامه قرائت کرده ام خدمتتان چهار، پنج پلاک است که فقط مورد بحث ما همین خانه است نه زمین که قانون اصلاحات ارضی شامل آن بشود اداره ثبت اسناد هم مالکیت مورث را تایید کرده بدون اینکه صحبتی از اصلاحات ارضی و اجرای قانون اصلاحات ارضی بکند در این جا و طرفین هم ادعائی در مورد اصلاحات ارضی بودن و مقررات ارضی نکرده اند.

رئیس : خیال می کنم اصل و صورت مساله روشن است اینکه آقای ابراهیمی اصل ماجرا را تغییر داده به نظر می آید خیلی تاثیری در نتیجه ندارد بالاخره آقای اکبر این خانه را بدون اجازه ساخته و آن ماده ای که آقا خوانده اند موافق شرع هم بوده ۰ کفایت مذاکرات را اعلام می کند آقای ادیب رضوی نظر جناب آقی دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمائید۰
نظر باینکه ملک مورد اجاره در زمان طولانی در اجاره مستاجر بوده و وی در این مدت اشجاری در آن غرص کرده و مالک هم الاع از این امر داشته و او را نهی نکرده است هر چند در سند اجاره قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد ولی این امر ناظر به مالکیت مستاجر نسبت به اشجار نمی شود و چون دادگاه ها به این مراتب توجه نموده و مستاجر را ذیحق تشخیص داده و با کسب نظر کارشناس حق او را تعیین کرده و خواهان ها محکوم به پرداخت آن نموده اند بنابراین آراء دادگاها موجه بوده معتقد به تایید آن می باشم.
رئیس : آقایان آراء خود را مرقوم فرمایند.
رئیس : عده حاضر در جلسه ۵۱ نفر بودند که تعداد ۴۱ نفر اکثریت رای شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور را پذیرفتند و اقلیت ۱۰ نفر رای دادگاهها را صحیح تشخیص داده اند.
مرجع :
کتاب مذاکرات و آراء هیات عمومی دیوان عالی کشور،سال ۱۳۷۴ دفتر مطالعات و تحقیقات دیوان عالی کشور، چاپ روزنامه رسمی کشور