قانون تملك آپارتمان ها

مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ با الحاقات و اصلاحات بعدی :

قانون تملك آپارتمان ها :

‌ماده ۱ – مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است.‌مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت قسمت هاي مشترك.

‌ماده ۲ – قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل‌پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آن ها تعلق مي‌گيرد.

به طور كلي قسمت هايی كه برای استفاده اختصاصی تشخيص داده‌ نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت ها مشترك محسوب مي‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت‌ معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

‌ماده ۳ – حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمت‌هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به‌هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

‌ماده ۴ – (اصلاحی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :

حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌ اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم ‌خواهد شد.

يا اين كه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اين كه‌ ملك مورد استفاده قرار گيرد. يا نگيرد الزامي است.

‌تبصره ۱- (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :
مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌ كنندگان را تعيين مي‌كند.
‌تبصره ۲-(الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :
در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود.
تبصره ۳- (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :
چنان چه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي ‌به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده ‌كننده يا استفاده‌ كنندگان است.
‌ماده ۵ – انواع شركت هاي موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا ‌پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوع اند.

ماده ۶ – چنان چه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌هاي مشترك به‌اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.

‌تبصره – نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوت نامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آن ها در ساختمان است مگر اين‌كه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.

‌ماده ۷ – هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آن ها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي‌ اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند.

در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت ‌بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸ – در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني‌ از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات‌ مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد.

‌ماده ۹ – هر يك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي ‌خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در‌قسمت اختصاصي خود كه در مرئی و منظر باشد، بدهند.

‌ماده ۱۰ – هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا‌ اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين‌صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاي مشترك و‌به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك ‌به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرف نظر نمايد.
ماده ۱۰ مكرر (الحاقي ۱۳۵۱/۰۸/۱۶) :
در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيات مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود.
هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد نيز مدير يا هيات  مديران مي توانند به تشخيص خود و باتوجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديران براي وصول وجه مزبور طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد.
عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هرحال مدير يا هيات مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فورا اقدام نمايند.

تبصره ۱- در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضائي شكايت كنند، دادگاه ها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.

استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران ويا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره ۲- رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيات مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

تبصره ۳- نظر مدير يا هيات مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و راي مي دهد اين راي قطعي است.

در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور راي خواهد داد.

تبصره ۴- مقررات قانون تملك آپارتمان درخصوص نحوه اداره و وصول هزينه هاي مشترك مربوط به حفظ و نگهداري اعيانات و تاسيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهرك ها و مجتمع هاي مسكوني كه فاقد شهرداري مي باشند قابل اجرا و اعمال مي باشد.
نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.

تبصره ۵- در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجددا و مكررا در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي باشد.
‌ماده ۱۱ – دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجرا بگذارد.
‌دولت مأمور اجراي اين قانون است.
‌ماده ۱۲- (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :
دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب‌ هزينه‌هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.
.

———–پاورقي —————————————————————————-
(*۲)ماده ۱۰ مكرر و تبصره هاي ۱ و ۲ قبلي و ۲ و ۳ فعلي در بهمن ۱۳۵۱ وضع گرديد و در ۱۱۶-۴-۵۸ طي مصوبه شماره ۸۷۷۸ شوراي انقلاب يك تبصره به عنوان تبصره ۳ به آن الحاق شد (تبصره ۴ فعلي) و سپس به موجب لايحه قانوني مصوب ۱۳۵۹/۰۳/۱۷ شوراي انقلاب ماده ۱۰ مكرر و تبصره هاي آن اصلاح و مجددا يك تبصره به آن الحاق گرديد كه اشتباها به جاي تبصره ۴ باز به آن عنوان تبصره ۳ داده شد.

(تبصره ۵ فعلي) تا اين كه به موجب ماده ۲ قانون اصلاح قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۷۶/۰۳/۱۱ مجلس شوراي اسلامي تبصره ۱ به شرح فوق به ماده ۱۰ مكرر الحاق و تبصره هاي قبلي به ترتيب به تبصره هاي ۲، ۳، ۴ و ۵ تغيير شماره يافتند.

‌ماده ۱۳-(الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :

در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار‌ فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان‌ كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري ‌مي‌ورزند.

نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي انجام شده، سهم‌ مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده‌است از اموال آن ها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت‌ عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

‌تبصره ۱- مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.
‌تبصره ۲- چنان چه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران‌ مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را‌ صادر خواهد كرد.
‌ماده ۱۴- (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) :
مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربناي‌ اختصاصي آن ها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزي مدير يا مديران‌مسئول جبران خسارات وارده مي‌باشند.
‌ماده ۱۵-(الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) : ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست.