عدم وجود محل اجاره

عدم وجود محل اجاره در زمان قرارداد

به لحاظ اينكه در زمان تنظيم قرارداد محل اجاره وجود خارج نداشته تا عقد اجاره تحقق پيدا كند خواهان مي تواند ازحق فسخ در قرارداد استفاده نمايد.

كلاسه پرونده : ۲۳/۳۷۵۱۵

شماره دادنامه : ۱۷۱/۳

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۳/۰۲/۲۵

تجديدنظر خواه : آقاي (الف ) با وكالت آقاي (ب )

تجديدنظر خوانده : خانم (ج ) باو كالت (د)

تجديدنظر خواسته : دادنامه شماره ۷۲۱۶۵/۲ مورخ ۱۳۷۲/۰۳/۰۹ شعبه دوم دادگاه حقوقي يك …

مرجع رسيدگي : شعبه سوم ديوان عالي كشور

هيئت شعبه : آقايان …

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ ۱۳۷۰/۱۱/۱۹ آقاي (د) وكيل دادگستري مقيم …به وكالت ازطرف بانو (ج ) دادخواستي به طرفيت آقاي (الف ) به خواسته فسخ معامله قولنامه نسبت به سهم موكله مقوم به مبلغ ۶۳۳۳۰۰ تومان به دفتر دادگاههاي حقوقي يك …تسليم نموده.

با استناد به وكالتنامه و فتوكپي قولنامه عادي ۱۳۶۶/۰۸/۲۰ و دادنامه شماره … و مورخ … صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقي يك … در توضيح دعوي به خلاصه اعلام داشته موكله مالك يك دانگ مشاع از شش دانگ دو باب مغازه متصل بهم پلاك …بخش ۳…است كه آقاي (س) پدر موكله به موجب قولنامه ۱۳۶۶/۰۸/۲۰ سرقفلي مغازه هاي مذكور را با خوانده قولنامه كرده .

بعدا” به موجب اختيار فسخ كه در قولنامه ذكر گرديده از قول خود عدول و حاضر به انجام معامله نشده است كه موضوع در دادگاههاي …مطرح و منجر به صدور دادنامه …شده است و چون موكله اينجانب هم مشاعا”در مغازه هاي موضوع حكم مزبور شريك بوده نتيجتا”حكمي كه نسبت به ساير سهام مشاع صادرشده شامل سهم موكله مي شود ولي در دادنامه نسبت به سهم موكله قرار عدم استماع دعوي صادر شده است.

اجمالا” با طرح دعوي مستقل و با توجه به دلايل استندي در دادنامه مذكور و اينكه دليلي بر تبعيض سهام موكله از ساير سهام مشترك موجود نيست لذا رسيدگي و صدور حكم بر فسخ معامله قولنامه نسبت به سهم موكل تقاضا مي شود رسيدگي به موصوع به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك …ارجاع و پرونده به كلاسه ۷۰/۵۸۰ ثبت {مي شود} و با تعيين وقت به روز ۱۳۷۱/۰۳/۰۴ طرفين جهت رسيدگي دعوت شده اند و آقاي (ب) وكيل دادگستري مقيم …خود را به وكالت از طرف خوانده دعوي معرفي كرده است.
جلسه مورخ ۱۳۷۱/۰۳/۰۴ :
دادگاه به جهات منعكس در پرونده به روز ۱۳۷۱/۰۳/۲۴ تجديد گرديده و آقاي (ب ) وكيل خوانده به شرح لايحه مفصل و مشروح ثبت شده به شماره ۲۰۰۰/۱۳۲/۴/۷۱ ضمن دفاع در قبال دعوي مطروحه با تاكيد بر اينكه اولين جلسه دادرسي تجديد شده و جلسه ۱۳۷۱/۰۲/۲۸ اولين جلسه دادرسي محسوب مي شود.
مراتب تقديم دادخواست دعوي متقابل به طرفيت بانو (ج ) و جلب آقاي (ش ) را به دعوي به عنوان اصيل و ولي قهري …و… به دادگاه اظهار كرده متعاقبا”هم در تاريخ ۱۳۷۱/۰۲/۱۹ دادخواستي به طرفيت بانو (ج) و آقاي (ش) به عنوان طرح دعوي متقابل عليه (ج) و جلب ثالث عليه (ش) اصالتا”و ولايتا”بر فرزندانش …و… به خواسته استرداد عين مستاجره منتزع شده از يد موكلش به توسط خواندگان دعوي متقابل و جلب ثالث و تسليم يد موكلش به استناد حق تعقيب و مراجعه به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك …تسليم نموده.
و به خلاصه توضيح داده چون در پرونده ۷۰/۵۸۰ بانو (ج ) به طرح دعوي فسخ قولنامه نسبت به يك دانگ مشاع از دو باب مغازه صرفا”به استناد دادنامه هاي …صادره از همين دادگاه مبادرت كرده .

بدين وسيله با طرح دعوي تقابل به طرفيت مشاراليها و جلب آقاي (ش) محكوم له دادنامه …تقاضا دارد به موضوع و دلايل آن رسيدگي كرده ضمن رد دعوي اصلي خانم (ج) حكم بر تسليط يد موكل در دو باب مغازه موضوع قرارداد ۱۳۶۶/۰۸/۲۰ به علت استقرار عملي عقد اجاره و تصرف موكل مسبوق به قرارداد مزبور صادر فرماييد.

زيرا بدون اينكه حكمي بر تخليه يد ذيصلاح عليه موكل صادرشده باشد برخلاف مقررات قانون آمره روابط موجر و مستاجر مغازه هاي استيجاري موكل را از يد او منتزع و تخليه نموده اند.

رسيدگي به اين دادخواست هم به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك …ارجاع و پرونده به كلاسه ۷۱/۱۲۲ ثبت شده لكن پرونده هاي مطروحه دلالتي بر تجميع پرونده هاي مربوط به دعوي اصلي و تقابل و جلب ثالث ندارد.

در پرونده اخير مربوط به دعوي تقابل و جلب ثالث به شرح تصميم ۱۳۷۱/۰۴/۰۱ دادگاه اخذ توضيح از وكيل خواهان را در باب خواسته دعوي ضرر تشخيص داده و وكيل خواهان به شرح لايحه ثبت شده به شماره ۱۹۵۰/۱۰۲/۴/۷۱ در پاسخ به استنتاج دادگاه اعلام داشته :

خواسته خواهان تقابل و جلب ثالث نه تحليه عين مستاجر است نه خلع يد بلكه تسليط يد استيجاري موكل برعين مستاجره متنازع فيه است كه رابطه اجاره بين طرفين برقرار و عملي شده بوده است و دادگاه درمورد دعوي تقابل و جلب ثالث به شرح راي شماره …

خلاصتا”چنين راي داده است :

(درخصوص دعوي تقابل و جلب ثالث آقاي (الف) با وكالت آقاي (ب) نظر به اينكه خواهان در قبلا” عليه خواندگان مزبور به خواسته تحويل دو باب مغازه استيجاري اقامه دعوي نموده كه برابر دادنامه شماره ۵۵۰ و ۲۰۵۵۱/۷/۷۰ صادره از اين دادگاه حكم به رد دعوي وي صادرشده و دعوي مطروحه همان دعوي قبلي است.

كه بين طرفين منتهي به صدور راي نهايي گرديده است لذا موضوع مشمول اعتبار امر مختوم بهاء بوده و به استناد بند ۴ ماده ۱۹۸ قانون آيين دارسي مدني قرار رد دعوي خواهان را صادر مي نمايد.)

با ابلاغ رونوشت دادنامه آقاي (ب) وكيل خواهان دعوي تقابل و جلب ثالث نسبت به قرار رد دعوي شماره ۱۱۱۸۲/۶/۷۱ تجديدنظرخواهي نموده كه نهايتا”در شعبه سوم ديوان عالي كشور تحت كلاسه ۲/۶۹۲۲ مورد رسيدگي قرار گرفته و شعبه مرقوم به شرح دادنامه شماره ۲۱۵/۲۰۳/۴/۷۲قرار تجديدنظرخواسته را صحيح و بلااشكال تشخيص داده و آن را ابرام و استوار كرده است.
و اما در مورد دعوي اصلي بانو (ج ) دادگاه مرقوم درجلسه ۱۳۷۱/۰۴/۲۸ با استماع اظهارات وكلاي متداعيين و كسب نظر مشاور ختم رسيدگي اعلام شدو در اجراي ماده ۱۴ قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو خلاصتا” دعوي خواهان را وارد تشخيص داده و به لزوم صدور حكم بر فسخ معامله نسبت به يك دانگ مشاع دو باب مغازه در قبال پرداخت بقيه مبلغ دريافتي يعني مبلغ ۵۵۸۳۳۳۴ ريال اظهار نظركرده است.
رونوشت نظريه دادگاه به وكيل خوانده ابلاغ شده كه نسبت به نظريه دادگاه اعتراض كرده و پرونده تحت كلاسه ۷/۶۷۷۰ در شعبه ۲۳ ديوان عالي كشور مطرح شده و شعبه مرقوم در تاريخ  ۱۳۷۲/۰۲/۰۷ با لحاظ قانون اصلاح و حذف موادي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو مصوب ۱۳۷۱/۱۲/۱۲ مجلس شوراي اسلامي اعلام داشته {است} ديوان عالي كشور مجوزي براي رسيدگي ندارد و پرونده جهت انشاء راي به دادگاه اعاده مي شود.

متعاقبا”شعبه دوم دادگاه حقوقي يك …به شرح دادنامه شماره … :

برمبناي نظريه قبلي خلاصتا”چنين راي داده است (در خصوص دعوي آقاي (د) به وكالت از طرف (ج) به طرفيت آقاي (الف) به خواسته فسخ قولنامه اي نسبت به سهم موكله اش كه بعدا”آقاي (ب) به وكالت ازطرف خوانده مداخله كرده.

باعنايت به دلايل مندرج در نظريه مورخ ۱۳۷۱/۰۴/۲۸ اين دادگاه صرفنظر از اينكه تصرفات خوانده در دو باب مغازه مورد دعوي برابر حكم قطعي شماره ۷۲۲/۲ صادره در پرونده تصرف عدواني تلقي شده و دستور رفع تصرف عدواني صادر گرديده و نظر به اينكه خواهان در تاريخ تصرف عدواني مغازه ها وسيله خوانده بيش از بيست سال داشته و درنتيجه سمت ولايت آقاي (ش) نسبت به مشاراليه ها زايل شده بوده است.

و خوانده هيچ گونه دليلي مبني براينكه مغازه ها را خواهان دعوي به وي تسليم نموده و يا اينكه پدرخواهان ماذون از ناحيه مشاراليها بوده ارائه نكرده است و صرف تصرف غاصبانه مغازه و حتي توديع وجوهي به عنوان اجاره بهاء در صندوق ثبت قانونا” عقد اجاره را محقق نمي سازد.

از طرفي وكيل خواهان در جلسه مورخ ۱۳۷۰/۰۹/۱۷ كه خواهان هم صورتجلسه مربوط را امضاء كرده صراحتا” اظهار داشته :

(در هنگام قرارداد محل مغازه ها زمين بوده و طبق معمول و به وصف قرارداد مقرر شده است در قبال دريافت مبالغ مغازه ها ساخته شده و تحويل موكل گردد.

پس از تاريخ انعقاد قرارداد مغازه هاي مورد دعوي وجود خارجي نداشته تا آن را خوانده اجاره و مالك منافع عين مستاجر گردد و صرف درج كلمات موجر و مستاجر و غيره در متن قرارداد به لحاظ اينكه در زمان تنظيم قولنامه محل مورد اجاره وجود خارجي نداشته تا عقد اجاره تحقق پيداكند و قرارداد مزبور تعهد احداث مغازه از ناحيه پدرخواهان و سپس تعهد به انتقال و واگذاري و اجاره دادن آن به خريدار بوده و چون در بندهاي (ب ) و (ج ) و (د) قرارداد براي طرفين حق فسخ منظور شده و در نتيجه خواهان كه كبير مي باشد.

مي تواند از حق فسخ مندرج در قرارداد با توجه به ساير شرايط قرارداد استفاده نمايد بنا به مراتب دادگاه دعوي خواهان را وارد تشخيص داده حكم به فسخ معامله نسبت به يك دانگ مشاع از شش دانگ دو باب مغازه جزو پلاك ۱۲۳۲ بخش ۲…سهمي خواهان در قبال پرداخت بقيه مبلغ دريافتي يعني مبلغ ۵۵۸۳۲۳۴ ريال به خوانده صادر مي نمايد.)
با ابلاغ رونوشت دادنامه وكيل محكوم عليه درتاريخ ۱۳۷۲/۰۵/۰۳ :
دادخواست تجديدنظر به دادگاه صادر كننده راي تسليم و نقض دادنامه را تقاضا كرده است. اعتراضات خلاصه اين است كه حكم صادره موجه و مستند به دلايل قانوني نيست و حق موكل تضييع شده و چون با صدور اخطاريه رفع نقض پرونده در دسترس نبوده.
لذا فتوكپي لايحه اعتراضيه قبلي كه درمقام اعتراض به نظريه دادگاه نسبت به دادنامه صادره كه عينا” برمبناي نظريه صدور يافته صادق مي باشد با توجه به كليت موضوع و تاييد همان اعتراضات نقض دادنامه و احقاق حق موكل درخواست مي شود. در ثاني دادخواست تجديدنظر و اعتراضات به آقاي (د) وكيل تجديدنظر خوانده ابلاغ گرديده كه با تقديم وكالتنامه ملصق به تمبر مالياتي پاسخ داده است كه درپرونده ضبط است.

دادگاه به شرح تصميم …راي را تاييد كرده و پرونده جهت رسيدگي تجديدنظر به ديوان عالي كشور ارسال گرديده كه به كلاسه ۲۳/۷۵۱۵ ثبت و به اين شعبه ارجاع شده است .مشروح اعتراضات وكيل تجديدنظرخواه و پاسخ وكيل تجديدنظرخوانده هنگام شور قرائت مي شود.

هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد و پس از قرائت گزارش آقاي …عضو مميز و اوراق پرونده مشاوره نموده و چنين راي مي دهند:

(اعتراضات آقاي وكيل تجديدنظرخواه نسبت به دادنامه شماره ۷۲۱۶۵/۲ مورخ ۱۳۷۲/۰۳/۰۹ صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقي يك شهرستان …وارد و موثر نيست و نقض دادنامه تجديدنظر خواسته را ايجاب نمي كند.

زيرا اولا”:

مطابق بند ۷ ماده ۲۰۸ قانون آئين دادرسي مدني يكي از جهات رد دادرس آن است كه دادرس سابقا” در موضوع دعوي اقامه شده به عنوان دادرس يا داور يا كارشناس يا گواه اظهار عقيده كرده يا كتبا”توجيه نموده باشد.

حال آنكه در دعوي اقامه شده از جانب (د) به وكالت (ج ) به خواسته فسخ معامله نسبت به سهم موكله اش (دعوي مطروحه )آقاي … رئيس دادگاه و دادرس صادركننده راي تجديدنظر خواسته سبق اظهارنظر به عنوان دادرس و يا ساير عناوين مصرح دربند ۷ ماده ۲۰۸ قانون آئين دادرسي مدني ندارد و اقدام مشاراليه به رسيدگي و صدور راي در ساير پرونده ها كه مربوط به دعاوي ديگر طرفين و ساير و شركاء ملك مشاع است عنوان سبق اظهارنظر در موضوع دعوي اقامه شده را محقق نمي نمايد .

ثانيا” :
با توجه به مندرجات قولنامه عادي مورخ ۱۳۶۶/۰۸/۲۰ مستند دعوي و مصرحات متن آن مدلل مي دارد كه طرفين به منظور فروش سزقفلي دوباب مغازه و متعاقبا” اجاره بهاي ماهيانه مبلغ سي هزار ريال قولنامه تنظيم نموده اند و به شرح اين قولنامه طرفين ضمن عقد خارج لازم تعهداتي را به عهده گرفته اند.
از جمله دربند (ب) شرايط تصريح گرديده اينجانب خريدار (الف) به رضاي خود ملك مرقوم را در بنگاه معامله نمودم و درصورت عدم حضور در محضر و انصراف از اين معامله طبق مواد مبحث اول و دوم فصل سوم قانون مدني مبلغ نوزده ميليون و دويست وپنجاه هزار ريال حق دريافت آن را نداشته و مبلغ مزبور به عنوان جبران خسارت برابر همين تعهد متعلق به فروشنده (ش) خواهد بود و در بند (ج) شرايط هم قيد گرديده اينجانب فروشنده (ش) نيز به ميل و رغبت خود معامله فوق را مطابق قرارداد طي نمودم .
چنانچه از انجام تعهدخود منصرف و حاضر به ادامه معامله مزبور نگردم برابر مورد اشاره شده دربند (ب ) مانند خريدار مبلغ معادل بيعانه به عنوان جبران خسارت بلافاصله و بدون هيچ گونه عذر در وجه خريدار پرداخت كنم و در بند (د) شرايط هم مصرح است (اينجانبان خريدار و فروشنده متفقا” قبول كرديم حق العمل بنگاه را مطابق مقررات هريك عليحده پرداخت كنيم چنانچه هر يك از ما (خريدارو فروشنده ).
از انجام معامله امتناع و منصرف شويم علاوه برانجام تعهد مذكور در بند (ب ) و (ج ) اين قولنامه حق العمل بنگاه را دوسره بپردازيم ) و مجموع مندرجات قولنامه و اينكه سند مزبور (۱۳۶۶/۰۸/۲۰) اساسا” مغازه هاي موضوع قولنامه وجود خارجي نداشته و مقرر بوده (ظرف مدت شش ماه ساخته شده و تسليم خريدار گردد.)

سند اجاره تنظيم شود كما اينكه در قسمت اخير قولنامه عنوان شده خريد امتيازبرق و آب …به عهده مستاجر است.

ضمنا” موزاييك مغازه ها موزاييك ايراني معمولي خواهد بود و چنانچه مستاجر بخواهد تغيير دهد مابه التفاوت آن قبل ازتصرف به عهده مستاجراست) سند تنظيمي فيمابين مثبت تحقق عقد اجاره بيع و عقد اجاره نيست و چون براي طرفين در قبال پرداخت مبلغ نوزده ميليون و دويست و پنجاه هزار ريال به عنوان خسارت طرف ديگر نسبت به شش دانگ حق انصراف از انجام معامله برقرار گرديده.

وكيل خواهان با استفاده از همين حق كه ازآن به عنوان حق فسخ تعبير نموده انصراف موكله اش را از انجام معامله بر همين مبنا اعلام نموده است.

بنابراين و با استفاده از مدلول راي اصراري شماره ۷۹۶/۹/۶۸ :

هيئت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور و اينكه مسامحه در تعبير نمي تواند مغاير واقعيت باشد و براساس راي لطمه اي وارد سازد به تجويز بند ۲ و بند۱ ماده ۵ قانون تجديد نظر احكام دادگاهها ضمن تلقي حكم صادره به اعلام انصراف خانم (ج ) از انجام معامله موضوع قولنامه مورخ ۱۳۶۶/۰۸/۲۰ نسبت به سهم در ازاء پرداخت يك ششم مبلغ ۱۹۲۵۰۰۰۰ ريال (معادل ۳۲۰۸۳۳۴ ريال) نتيجتا”حكم تجديدنظر خواسته را تاييد و ابرام مي نمايد.)