مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بناياغرس درخت ندارد
راي شماره : ۲۹ – ۲۳/۸/۱۳۷۴
هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور(اصراري )
قطع نظر از جهات استدلال شعبه ۱۵ ديوان عالي كشور، با توجه به اينكه طبق ماده ۴۹۲ قانون مدني عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف مي شود و مالكيت رقبه مختلف فيها تقاضاي تخليه نموده اند در اين خصوص حكم خلع يد صادر و پرونده از اين حيث مفروغ عنه مي باشد، نظر به اينكه طبق ماده ۵۰۲ قانون مدني اگر مستاجر در عين مستاجره بودن اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آنرا نخواهد داشت و همچنين طبق مدلول ماده ۵۰۳ قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر درخانه يازميني كه اجاره كرده حق وضع بنا يا غرص اشجارندارد،مضافا" در ذيل اجاره نامه رسمي مستند دعوي قيد گرديده مستاجر حق دسترنج ندارد لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج يا بهاي اعياني را نداشته هيات ع مومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور با اكثريت آراء راي شعبه ۱۵ ديوان عالي كشور را نتيجتا" تاييد و با نقض راي صادره از طرف شعبه دوم دادگاه حقوقي يك يزد پرونده را جهت رسيدگي به استناد بند ج ماده ۷ قانون تجديدنظرآراء دادگاهها به شعبه ديگر دادگاه عمومي قائم مقام دادگاه هاي حقوقي يك يزد ارجاع مي نمايد تا دادگاه مرجوع اليه با توجه به استدلال هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور حكم مقتضي صادر نمايد.
هيات عمومي ديوان عالي كشور(شعب حقوقي )
* سابقه *
راي اصراري حقوقي ۱۳۷۴۲۹
شماره راي : ۲۳۲۹/۸/۱۳۷۴
شماره پرونده : ۱۳۷۴۲۵
شماره جلسه : ۱۳۷۴۳۷
علت طرح : اختلاف نظر بين شعب پانزدهم ديوان عالي كشور و دادگاههاي حقوقي يك يزد
موضوع : مطالبه بهاي تعمير و احداث بنا و غرس اشجار در عين مستاجره
دسترنج
قانون مدني : مواد۴۹۲،۵۰۲،۵۰۳
در ساعت ۱۰ روز سه شنبه مورخ ۲۳/۸/۱۳۷۴ جلسه هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور (اصراري ) برياست حضرت آيت الله محمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جنابان آقايان قضات ديوان عالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كل كشور تشكيل شد.
رئيس : جلسه رسمي است دادنامه شماره ۳۲۷/۱۳۱۵/۶/۱۳۳۷۴ شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور بتصدي جنابان آقايان محمود شكيبي رئيس و رحمت الله سعيدي مستشار مطرح است . جناب آقاي سعيدي گزارش جريان پرونده را قرائت فرمايند.
خلاصه جراين پرونده : در تاريخ ۲۴/۳/۶۸ آقايان منصور محمود، علي محمد، ناصر، امير و محمدباقر و خانمها رضيه ومرضيه دادخواستي بخواسته تخليه خانه شماره ۲۹۶۴ بخش ۴۰ يزد بطرفيت آقاي اكبر به دادگاه حقوقي دو تفت تسليم كرده و توضيح داده انداينجانبان مالك پلاك فوق مي باشيم و خوانده مستاجر ماست و چون به خانه خود احتياج داريم تقاضاي تخليه آن مي شود ضمنا" نامبدره مدت سه سال است كه اجاره خود را پرداخت نكرده قسمتي از منزل ما را بصورت طويله درآورده كه تقاضاي بازسازي و تعمير و تحويل آنرا داريم .
دادگاه طرفين را با تعيين وقت براي رسيدگي دعوت كرده در وقت مقرر خوانده پاسخ داده خانه مورد ادعاي خواهانها اول دو اطاق مخروبه سياه بوده كه من آن خانه را بازسازي كرده ام و حتي درخت زايد در آن غرس كرده ام خلاصه زحمت زيادي براي اين زمين كشيده ام حاضرم با نظر كارشناس هزينه هايي را كه متحمل شده ام از آنها بگيرم و خانه را به آنها تحويل دهم و حاضرم برابر نظر خبره آن خانه و ملك را از آنها بخرم . خواهانهاي حاضر در جلسه دادگاه اظهار داشته اند اين خانه فاقد هرگونه درخت است و ساختمان هم بهمان شكل كه بوده مي باشد مي خواست تعمير نكند.
دادگاه با شنيدن اظهارات طرفين حاضر در جلسه وضعيت ثبتي پلاك مورد دعوي را استعلام كرده پاسخ رسيده دلالت دارد بر مالكيت پدر خواهانها در خانه مذكور سپس قرار معاينه و تحقيق محلي صادر شده كه عضو مجري قرار محل و موقعيت پلاك مورد دعوي را با ذكر مشخصات در صورت مجلس درج نموده سپس از گواهان و مطلعين محلي در خصوص زمان تصرف خوانده و يد ماقبل وي و نحوه تصرفات او اينكه آيا حقي و دسترنجي نسبت به پلاك مذكور دارد ياخيرتحقيق نمايد همچنين مشخص شود كه آيا پلاك مذكور نوعا" مستحق دسترنج است يا خير.
در اين هنگام خوانده دادخواستي تحت عنوان تقابل و بخواسته مطالبه هشت ميليون ريال تسليم كرده و توضيح داده در قبال دعوي خواهانها داير بر تخليه يكباب خانه اعلام مي دارم كه اين خانه به انضمام رقبات ديگر در تصرف استيجاري خود و پدرم و سپس به اجاره اينجانب داده شده و حدود چهل سال است كه متصرف بوده و هستم و اجور آن طبق رسيد ماخوذه پرداخت شده تقاضاي توام نموده دوپرونده و رسيدگي و صدور حكم بر پرداخت حقوق زارعانه (دسترنج غرص اشجار و غيره ) با جلب نظر كارشناس را دام و دادگاه بلحاظ ميزان خواسته دادخواست تقابل قرار به عدم صلاحيت خوديش و صلاحيت دادگاه حقوقي يك يزد صادر و پرونده را به مرجع مذكور فرستاده كه به شعبه اول ارجاع شده و اين دادگاه طرفين را براي رسيدگي دعوت نموده و پس از بررسي درخواست اعساط از هزينه دادرسي خواهان تقابل و صدور حكم به اعسار نامبرده از پرداخت هزينه دادرسي خواهان تقابل و صدور حكم به اعسار نامبرده از پرداخت هزينه دادرسي و شنيدن اظهارات طرفين حاضر در جلسه قرار معاينه و تحقيق محلي با جلب نظر كارشناس امور زراعي صادر كرده تا عضو مجري قرار از محل بازديد و مشهودات خود را منعكس و از گواهان تعرفه شده از ناحيه خواهان تقابل در مورد مدت و نحوه تصرفات و كليه اعمالي كه موجب دريافت دسترنج مي باشد تحقيق شود و از كارشناس خواسته شود با ملاحظه محل و در نظر گرفتن كليه كارهايي كه وسيله خواهان تقابل در مدت تصرف انجام شده ميزان دسترنج استحقاقي مشاراليه و همچنين اجور معوقه سه ساله مورد مطالبه خواهانهاي اصلي را اعلام دارد و نظر باينكه محل وقوع مورد دعوي در حوزه قضائي دادگاه نفت بوده اجراي قرار را به دادگاه نيابت داده و دادگاه تفت پس از جري تشريفات مربوط به انتخاب كارشناس قرار صادره را اجراء نموده و كارشناس كه واصل شده به طرفين ابلاغ گرديده است كه مورد اعتراض طرفين واقع شده و دادگاه تفت پرونده را با اوراق جديدالتحصيل اعاده داده و دادگاه حقوقي يك يزد طرفين وكارشناس راجهت رسيدگي به اعتراض به نظريه كارشناس و اخذ توضيح دعوت كرده و در جلسه مقرر پس از شنيدن توضيحات كارشناس و كسب نظر آقاي مشاور طي نظريه مورخ ۱۱/۱۱/۷۱ نظر بر
خلع يد خوانده دعوي اصلي از پلاك مورد دعوي در ازاء پرداخت مبلغ ۴/۴۳۶/۰۰۰ ريال بابت دسترنج به خوانده مذكور از ناحيه خواهانهاي اصلي صادر نموده كه مورد اعتراض واقع شده و شعبه اول ديوان عالي كشور بالحاظ تصويب قانون اصلاح و حذف موادي تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو پرونده را جهت صدور راي اعاده داده و دادگاه رسيدگي را ختم وطي دادنامه شماره ۱۶۲۱۷۲۱۸/۳/۷۲ مبادرت به صدور حكم بر مبناي نظريه سابق الصدور نموده است . دادنامه مذكور كه مورد تجديدنظرخواهي طرفين واقع شده بموجب دادنامه شماره ۱۰۴۷/۷۱۵/۱۲/۷۲ اين شعبه و بشرح زير در قسمتي نقض گرديده است .
… الف بر آن قسمت از دادنامه تجديدنظرخواسته كه بر محكوميت آقاي اكبر به خلع يد از رقبه مورد دعوي اصدار يافته ايراد و اشكالي وارد نيست و اعتراضات و جهات تجديدنظرخواهي نامبرده با شقوق ماده ۶ از قانون تعيين موارد تجديدنظر احكام دادگاهها و نحوه رسيدگي منطبق نمي باشد با اين تقدير دادنامه تجديدنظرخواسته در قسمت مذكور مستندا" به بند ب از ماده ۱۰ از قانون فوق الاشعار ابرام مي شود. ب اعتراضات خواهانهاي اصلي به قسمتي از دادنامه تجديدنظر خواسته داير بر تعيين مبلغي بعنوان دسترنج بنفع خوانده اصلي وارددادنامه صادر در اين قسمت واجد اشكال است زيرا با وجوديكه تصرفات خوانده اصلي در رقبه مورد دعوي بدون مجوز تشخيص و باين اعتبار دعوي مطروحه ثابت و حكم به خلع يد خوانده مذكور صادر گرديده تعيين دسترنج خوانده دعوي خلع يد با در نظر گرفتن غيرقانوني بدون تصرفات او فاقد استدلال و توجيه قانوني اصت خصوصا" كه در آخرين سطر اجاره نامه رسمي پيوست پرونده قيد شده مستاجر حق دسترنج ندارد بنا بمراتب دادنامه تجديدنظر خواسته در قسمت تعيين دسترنج براي خوانده اصلي بجهات فوق مخدوش تشخيص و با استناد به بند الف از ماده ۱۰ از قانون تعيين موارد تجديدنظر احكام و دادگاهها و و نحوه رسيدگي آنها و اصل ۱۶۶ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران نقض و رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يزد محول مي شود.
رسيدگي بعد از نقض در شعبه دوم دادگاه حقوقي يك زد به عمل آمده و اين دادگاه طرفين را براي رسيدگي دعوت كرده وپس ازشنيدن اظهارات حاضرين در جلسه رسيدگي را ختم و بشرح دادنامه تجديدنظر خواسته چنين راي داده است .
پيرو دادنامه هاي شماره ۲۱۸و۲۱۷ شعبهاول دادگاه حقوقي يك يزد نظر به اينكه حسب محتويات پرونده خواهان تقابل مستاجر پلاك مورد بحث مي باشد كه تحقيقات و معاينه محل انجام شده وسيله دادگاه دلالت بر اين امر دارد كه خواهان تقابل داراي حقوق زارعانه مي باشد بنابه مراتب دادگاه استحقاق نامبرده را در اين مورد ثابت تشخيص و حكم به محكوميت خواندگان تقابل به پرداخت مبلغ ۴۰۰و۴۶۳ تومان بابت دسترنج در حق خواهان تقابل صادر و اعلام مي دارد.
با ابلاغ دادنامه صادره آقاي منصور درمهلت مقررنسبت به قسمتي از دادنامه صادر تجديدنظرخواهي نموده كه پرونده به ديوان عالي كشور واصل و جهت رسيدگي به اين شعبه ارجاع شده و تحت نظراست .
هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل است پس از قرائت گزارش تنظيمي و بررسي اوراق پرونده و انجام مشاوره چنين راي مي دهد:
نظر به اينكه دادنامه شماره ۷۳۳۰/۸/۷۳ دادگاه حقوقي يك يزد مستند به علل و اسبابي است كه حكم منقوض شماره ۱۶۲۱۷۲۱۸/۳/۷۲ مبتني بر آن بوده با اين تقدير دادنامه تجديدنظر خواسته اصراري تشخيص مي شود و مستندا" به ماده ۵۷۶ قانون آئين دادرسي مدني پرونده امر جهت رسيدگي به دفتر هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور ارسال مي گردد.
شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور
رئيس : جناب آقاي سعيدي اگر توضيح ديگري داريد بفرمائيد: دادنامه كه همه چيز در آن آمده بود و چيز اضافه نداردمنتها ماده ۵۰۲ و ماده ۵۰۳ قانون مدني را اگر اجازه بفرمائيد من قرائت كنم و بعد نظرمان را اعلام كنيم .
ماده ۵۰۲ قانون مدني : اگر مستاجر در عين مستاجره بدون اذن موجر تعميرات نمايد حق مطالبه قيمت آن را ندارد.
ماده ۵۰۳: هرگاه مستاجر بدون اذن موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده وضع بنا و يا غرس اشجار كند هر يك از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب يا درخت را قطع نمايد در اينصورت اگر در عين مستاجره نقصي حاصل شود بر عهده مستاجر است . همانطور كه ملاحظه فرموديد يك قرارداد اجاره نامه رسمي است بين مورث خواهان ها و مورث خوانده ، در اين اجاره نامه رسمي كه چند پلاك را اجاره داده اند مورث خواهانها چند پلاك را اجاره داده به مورث خوانده ، در آخر آن اجاره نامه قيد شده كه بعد از انقضاي مدت ( كه ۳سال بود).
رئيس : مدت اجاره اول سه سال بوده و عبدا" چهل سال ؟ آقاي سعيدي اجاره نامه را قرائت فرمائيد.
مصالح آقاي حاج علي پدر خواهانهاست متصالح آقاي غلام پدر خوانده .
مورد مصالحه و حدود آن : منافع ۶ دانگ زمين ۳۰۵۱ بخش ۴۰ يزد به حدود و مشخصات در پرونده ثبتي پيوست ، منافع ۶ دانگ خانه شماره ۲۹۶۴(همين خانه اي است كه مورد بحث ماست ) بخش مرقوم (بخش ۴۰) به حدود و مشخصات در۲ سند مالكيت بشماره هاي فلان و فلان (چند پلاك ديگر هم هست منتها مودر بحث ما فقط همين خانه است ).
مدت از تاريخ ۶/۸/۱۳۷۵ تا ۳ سال كامل خورشيدي .
مال المصالحه مقدار۵۴۰ كيلوگرم گندم بومي مرغوب تحويل محل كه هر سال متصالحه يك سوم آنرا در اول مهرماه بوسيله چك اقساطي بپردازد مقوم است براي تعيين حق الثبت بمبلغ چهارهزارريال (يعني ، تمام آن چند پلاك را به اين ميزان مال الاجاره تعيين كرده اند.)
تعلل در هر قسط تا ده روز خيار فسخ براي مصالح و از انقضاي مدت يا گسيختن عقد تا هنگام تخليه بهره بها بميزان اجاره بها خواهد بود و مخارج تعمير جزئي تا سالي ۱۰۰ ريال با مستاجروبيشتر با موجر و تخليه محقق مي شود بوسيله رسيد در آخر مدت متصالح حق دسترنج ندارد.( اين اجاره نامه است در سال ۱۳۳۵).
رئيس : جناب آقاي صفرزاده :
خواست خواهانها تخليه خانه شماره ۲۹۶۴ بخش ۴۰ يزد است پاسخ استعلام ثبت هم دلالت بر ماليك پدري خواهانها دارد چنانچه پدر در قيد حيات باشد خواهانها سمتي نخواهند داشت و اين مشخص نيست .
بفرض فوت پدرخواهانها، اجاره رسمي بين مورث خواهانها وخوانده وجود داشته . بنابراين با توجه به اينكه گزارش جريان پرونده حكايتي از تغيير عنوان خواسته ندارد صدور حكم بر خلع يد موجه نبوده است . دادگاه مي بايستي حكم بر تخليه و تحويل مورد اجاره مي داد چه براي خلع يد آثار حقوقي متفاوتي با تخليه مترتب است . مساله مطالبه اجرت المثل و مساله دسترنج متوقف بر اين دو عنوان خواست است . درست است كه مفروغ عنه است . با محرز بودن رابطه استيجاري بين طرفين ، يد خوانده يد اماني بوده نه بعدوان وغاصبانه و شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور نيز آن قسمت از دادنامه تجديدنظر خواسته را كه مبني بر خلع يد بدون تصحيح عنوان خواسته تاييدنموده است و به اين مساله توجيهي نشده . شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور بر مبناي خلع يد راي داده اند كه تعيين دسترنج خوانده دعوي خلع يد بادر نظر گرفتن غيرقانوني بودن تصرفات او فاقد استدلال و توجيه قانوني است ولي بعد مي نويسد: خصوصا" در آخرين سطر اجاره نامه رسمي پيوست ، قيد شده مستاجر حق دسترنج ندارد.)) اگر مستاجرباشد يدخوانده ، يدغاصبانه نبوده كه از او خلع يد بشود و بمصداق ((الغاصب يوخذباشق الاحوال )) دسترنجي به او ندهند سهل است كه احيانا" تعزير هم نمايند و اعياني مستحدثه رابخواهندازاوبگيرند با اينكه مورد اجاره يك باب خانه عنوان گرديده ظاهرا" خانه در زمين وسيعي قرار داشته و مالك بلحاظ اينكه مستاجرايجاد اعياني نكند و در آينده ادعاي مالكيت اعياني را به هر عنوان احيانا" نكند در سطر آخر اجاره نامه رسمي قيد نموده اند كه مستاجر حق دسترنج ندارد. آنچه مسلم است هر چند خواسته ، تخليه بلحاظ نياز شخصي بوده ولي مورد اجاره از دو جهت نيز قابل تخليه بوده : يكي به لحاظ انقضاي مدت اجاره ، يكي هم به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها. طبق ماده ۴۹۴ قانون مدني عقد اجاره بمحض انقضاي مدت برطرف مي شود و اگر پس از انقضاي آن مستاجر عين مستاجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجربراي مدت مزبورمستخق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استيفاء منفعت نكرده باشد.
مي توان راي خلع يد و تاييد شعبه ۱۵ ديوان عالي كشور را با اين ماده توجيه بكنيم ، كه في الواقع ماده ۴۹۴ تصرف مستاجر راباانقضاء مد اجاره بدون مراضات مالك در حكم غصب تلقي كرده و اجرت المثل بر تصرفات ايام تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره مقرر داشته است فلذا حكم خلع يد را اگر تلقي به تخليه يد بكنيم يا تخليه بلحاظ انقضاي مدت كه با توجه به حكم صادره و تاييد ديوان عالي كشور مفروغ عنه است نه بلحاظ يد غاصبانه و غيرقانوني خوانده بلكه بعلت استقاط حق دسترنج بشرح ذيل اجاره نامه رسمي ، خوانده استحقاق دسترنج نداشته و هر قسم تعميرات و تغييرات كه در مورداجاره داده چون بدون مجوز بوده طبق مقررات مادتين ۵۰۲و۵۰۳ قانون مدني استحقاق مطالبه آنرا نداشته است . لذا راي شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور نتيجتا" مورد تاييد است .
رئيس : جناب آقاي حسين سليمي
قربان اينجا الان اختلاف بين مستاجر و مالك يكي در مورد انقضاي مدت اجاره بوده كه مدتش گذشته و حكم خلع يد صادر شده كه آن ديگر مفروغ عنه است و اصلا" ما راجع به آن بحث نداريم . منتها خوانده (مستاجر) در اين جا آمده مطالبه دسترنج عيني كرده درصورتيكه ما تابع قرارداد هستيم اين قرارداد اجاره نامه است نه مزارعه نامه كه ما بگوئيم اينها به عنوان جنبه مثلا" كشاورز و زارع و مزارعه و اينها بوده و بر اساس مزارعه نامه حق داشتند كه به اصطلاح مطالبه كند.
اين موضوع حق دسترنج زارعي رعيتي درماده ۳۱ قانون ثبت ذكرشده . در ماده ۳۱ مي گويد كه : دسترنج رعيتي و حق اولويت و گاوبندي و غيره كه در املاك معمول وبين رعايان خريد و فروش مي شوداز حقوق راجعه به عين املاك نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نيست و صدور سند مالكيت بنام مالك هم تغيير در وضع حقوق مزبور در هر جا كه معمول است نمي دهد.
بنابراين دسترنج رعيتي از اين ماده ۳۱ گرفته شده است كه الان مرتب هم هست منتها متاسفانه مودر خاصي است و فقط هم در قسمت موضوع مزارعه است نه در قسمتهاي ديگر. بنابراين در مواردي كه چيزي خلاف اصل است ما بايستي به قدر متيقن از موداي مواد بطور كلي اكتفا بكنيم و از تفسير موسع كه شامل به اصطلاح حكم غير موارد منصوص است خودداري بكنيم .
اين جا فقط راجع به قسمت زراعت گفته شده نه در مورد مثلا" محل سكونت ، محل سكونت چيزي است كه وقتي مدت تمام شود گذشته و تابع قانون مالك و مستاجر است و يا طبق قانون مدني و مواد راجع به قسمت مالك و مستاجر است و به مساله كشت و زرع كه اصلا" خودش يك مبحث عليحده است ارتباطي ندارد. منتها بعضي وقتها معمول ومرسوم شده يكنفر به عنوان سرايدار يا به عنوان ديگر در يك جاكارمي كند اصلا" بدون اينكه جنبه زراعتي و اين جور چيزها داشته باشد. بعد بلافاصله مي آيند از مالك مبلغي راهم مطالبه مي كنند. البته دادگاهها بخاطر اينكه رفع مانع بشود مي گويند يك چيزي به اينها بدهيد و راضيش كنيم و از اينجا برود. ما در اين قسمت چنين قانوني نداريم مگر اينكه شخصي كه در آن جا ه ست واقعا" كار كرده باشد در اين مورد بخصوص مي بايستي ايشان عمليات كشاورزي انجام داده باشد اگر عمليات كشاورزي انجام داده باشد بعد از انقاضي مدت مي تواند دسترنج زراعتي را مثلا" بگيرد اما چنين چيزي كه نبوده اصلا" مورد بحث ما موضوع خانه است موضوع تخليه خانه است نه كشت وزرع . پس بنابراين با اين اوضاع و احوال بنظر بنده اصولا" خوانده چنين حق ندارد كه بيايد در خانه مسكوني مطالبه دسترنج رعيتي را بكند يا دسترنج كشاورزي ياحق اولويت ياگاوبندي ، كه هيچكدام ازاينهانبوده .
اين دادگاههائي ك در اين قسمت حكم صادر كرده اند بنظر من اصلا" خلاف قانون رسيدگي كرده اند بنظر بنده رابطه اينها برمبناي ماده ۵۰۲و۵۰۳و۵۰۴ قانون مدني است بفرض محال ، كه اينجا يك جاي خيلي بزرگ بوده مثلا" فرض كنيد كه در اين جا ايشان يك كشت وزرع هم ميكرده آن هم در رابطه با خود اصلا" به طور كلي موضوع مزارعه و اينها بنوده بكله واقعا" مالك و مستاجري بوده منتها ممكن است اين جا يك كارهائي هم كرده باشد ما نمي توانيم حقي براي آن كارها قائل بشويم كه بگوئيم كه آقا شما دسترنج رعيتي يا دسترج زراعتي به اين كيفيت داري و طبق ماده ۳۱ مي تواني مطالبه كني . حال با تمام اين احوال خود شخص مصالح يا شخص موجر در آن جا هم ذكر كرده كه اصولا" هيچ گونه حق دسترنجي بر اين جا نداري وقتي ذكركرده باشد ديگر ا صولا" يك قرارداد است و ماتابع قراردادهستيم ما نمي توانيم خلاف قرارداد رفتار كنيم . بنابراين بنظر بنده اين جا نظر شعبه ديوان عالي كشور صحيح است .
رئيس : جناب آقاي قهرماني
خواسته خوهان دعوي تقابل مطالبه حق دسترنج خانه به انضمام رقبات ديگر است مدعي است كه حدود۴۰ سال در تصرفات استيجاري اوو پدرش بوده است و در پرونده يا گزارش بهرحال روشن نشده ملك در خارج از محدوده قانوني شهرها واقع است يا خير اگر ملك درمحدوده و يافت روستا واقع شده آيا مشمول قانون اصلاحات ارضي بوده يا نه اگر مشمول قانون اصلاحات ارضي باشد حقوق زارعانه مستاجر بموجب ماده ۲۹ قانون اصلاحات ارضي و ماده ۴۳ آن قانون و بموجب ماده ۵لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي حق ريشه ، بها، شخم ، بذر، كود و ساير زحماتي كه زارع براي آماده كردن زمين متحمل شده و بهاي اعيان مورد شناسائي قانونگزار واقع شده است . خواهان مدعي است مدت ۴۰ سال در خانه و رقبات ديگر بعنوان مستاجر حقوق استيجاري داشته رسيدگي دادگاه ظاهرا" ناقص است بايد اين مسائل روشن بشود اگر روشن بشود كه اين ملك ورقبات ديگر بعنوان مزارعه و زراعت در اخيتار او قرار داده شده است حدود۴۰ سال در اختيار بوده نيجتا" قانون مدني بموجب قوانين بعدي كه مخصوص آن بوده راجع به حق دسترنج و حق زارعانه نسخ شده ، شرط نداشتن دسترنج هم با توجه به قانون اصلاحات ارضي معتبرنيست يعني كليه شروطي كه برخلاف قانون باشد معتبر نخواهد بود بنابراين مادام كه اين مساله روشن نشود ابرام راي صحيح نيست . بلحاظ نقص رسيدگي عقيده به نقض راي دادگاه دارم .
رئيس : جناب آقاي ابراهيمي
حقير در محضر اساتيد محترم تذكري را كه بنظرم اساسي مي رسد عرض مي كنم :
قرارداد رسمي كه بموجب آن صلح منافعي صورت گرفته در سال ۱۳۳۵ بين آقاي غلام بعنوان مستاجر و مورث خواهان منعقد شده كه در آخر آن نوشته شده كه مخارج تعمير جزئي تا سالي ۱۰۰ ريال با مستاجر و بيشتر از آن بر عهده موجر است . مستاجر در آخر مدت حق دسترنج ندارد. بعد از فوت اين آقا مستاجر قرارداد ديگري بين موجر و خوانده فعلي دعوي در تاريخ ۲۰/۱۱/۱۳۵۰ تنظيم شده عنايت مي فرمايند كه در صلح نامه اصلي مال الاجاره ۵۴۰ كيلوگرم گندم در ۳ سال بود و موجر آقاي صفرعلي و مستاجر آقاي غلام بوده و در قرارداد بعدي كه صحت مراتب كو امضاي موجر نيز گواهي شده اين طور نوشته شده : ۶ دانگ باغچه را كه قبلا" اينجانب صفرعلي به آقاي غلام اجاره داده بودم و نامبرده فوت نموده رقبات مزبور در يد استيجاري و تصرفات آقاي اكبر قرار گرفت سند اجاره كه تنظيم شده مقرر شده تازمانيكه رقبات بالا در يد استيجاري اكبر نامبرده است ساليانه ۱۸۰ كيلوگرم گندم اجاره بها پرداخت كند. يعني بعد از فوت مستاجر اول موجر آمده با اكبر قرارداد ديگري با مالاالاجاره معين تنظيم كرده و بهيچوجه به شرايط مندرج در صلح نامه رسمي اشاره اي نشده وننوشته اند كه آن شروطي كه در آن جا بوده در اين جا هم ساري وجاري خواهدبود. اين ورقه از مستندات دعواي متقابل خوانده است كه در آن جا هشت ميليون ريال پول خواسته و هيچ كس هم از اين مستند تكذيب وترديدي نكرده و خودخوهان ها هم به وجود اين مستند در صورت جلسات اشاره كرده اند و خواسته اند برگ دوم هم داده بشود برگ دومي هم دارد اين نوشته را تصديق كرده اند اين را عنايت بفرمائيد.
حرف آقاي خوانده اين است كه من اين جا مخارجي كرده ام مخارج من را بدهند من حاضرم پس بدهم يا به من بفروشند. قبل از اينكه دعواي تقابل مطرح بشود خواهان ها توافقي كه با خوانده داشته اند براي پرداخت اين مخارج ، در خارج از قضيه رفته اند يك كارشناس را آورده اند با خودشان به محل و اين كارشناسي هم از مستندات دعوي متقابل است . كارشناس منتخب طرفين در تاريخ ۹/۱۰/۶۷اين طورنوشته : بنا به تقاضاي موجر (ورثه مرحوم حاج صفرعل ) ومستاجر (اكبر) اينجانب سيدعلي اكبر عليوي اشك زري كارشناس رسمي دادگستري با حضور طرفين معامله و اجاره در املاك مورد اجاره ۲۲۱۸ مترمربع كه هر مترمربعي براي اشجار دسترنج آن باضافه درخت قديمي با در نظر گرفتن عيب و نقص ۲۵۰ هزار تومان قيمت گذاري شده بعلاوه ساختمان مخروبه قديمي كه زيربناي آن ۷۵ متر مي باشد۲۰ هزار تومان متذكر مي گردد دسترنج ملك ۳۲۰ تومان در هر مترمربع است .
مي خواهم عرض كنم كه خواهان ها قبل از اينكه دعواي تقابل مطرح بشود چون خوانده در جلسه گفته بود مخارج من را بدهند من ازاينجا مي روم بيرون در اجراي اين نيت با همديگر رفته اند يك كارشناس هم آورده اند كه اين را خوانده بعنوان مستند دعواي تقابل ضميمه كرده با آن نوشته عادي كه بعد از آن تنطيم صلح نامه رسمي ارائه شده خواهانها باز در تاييد اين مطلب ، در جلسه مورخ ۲۴/۴/۷۱ دادگاه گفته اند: چون آقاي اكبر خوانده پرونده در حضور حاضرين در جلسه معاينه و تحقيق محل حاضر شده به قرآن مجيد سوگند ياد نموده كه باغچه جلوي خانه را احياء نموده و ساختمان جديد را خود ساخته ۱۴ و۱۵ سال است پول آن را دريفات ننموده محل آن را به كارشناس نشان مي دهيد( اين را خواهان ها گفته اند) تا ميزان دسترنج و مخارج ساختمان را تعيين و به دادگاه اعلام نمايد. اين را هم باز عنايت بفرمائيد كه در جهت اين بودند كه خسارت اين بابا را هم بدهند، و در دادگاه هم قبول كرده اند، شهود بالاتفاق گفته اند كه اكبر سنگهاي اين باغ را چال زده شكسته ، ساختمان درست كرده ، ساختمان جديد در اين باغ را اكبر ساخته اصلا" يك ساختمان جديدي درست شده است در آنجا جلو باغچه سنگي بوده حال بصورت فعلي در آمده عضو مجري قرار كه رفته بود آنجا وجود دو باب ساختمان جديد راكه علاوه برآن قضيه احداث شده بود تاييد كرده شكسته شدن سنگها و احداث باغچه را تاييد كرده اين مطلابي بود خواسته به عرض شما برسانم به اين اميد كه مفيد باشد براي شركت در اعلام راي .
رئيس : جناب آقاي سعيدي
پس از اينكه فرمودند كه كارشناس تعيين شده از طرفين كه بروند آن جادسترنج را تعيين كنند يك چنين فتوكپي نامه اي هست منتهااين را قبول نكرده اند مورد قبول واقع نشده اگر مورد قبول واقع مي شد و كارشناس مراجعه مي كرد دسترنج تعيين مي كرد و پرداخت مي شد ديگر احتياج به دادخواست نبود بعد از آن مساله ، بعد از اينكه چنين توافقي كرده باشند آمده اند و تقاضاي تخليه كرده اند مضافا"اينكه فقط يك نفر از ورثه اين ورقه را امضا كرده است سيدعلي اكبرتنها فقط كارشناس اين امضا را كرده است نه امضاي طرفين است نه امضاي خوهان نه خوانده و مضافا" اينكه آن ساختماني كه آن جا شده علاوه بر اينكه بدون مجوز بدوده يك مقداري از آن را كارشناس مي گويد همان ساختمان قديمي است ، همان ساختمان كهنه قديمي است شهود هم همه گفته اند بله اين جا سنگهايش را آن آقاي مستاجر، سنگهاي اين جا را از بين برده كنده ساختمان درست كرده يك مقرداري ايوان درست كرده بحثي نيست همه اينها را ما قبول داريم منتها تمام اين كارها بدون اجازه بوده و بدون مجوز در جلسه دادگاه هم يكي از ورثه در جلسه تحقيقات و معانيه محلي يكي از ورثه خواهان ها حضور داشته گفته است حرفي نيست كارشناس بيايد نظر بدهد اگر دسترنجي به او تعلق ميگيرد به او پرداخت شود ولي بعدا" منصرف شده وحاضرنشده اند بقيه ورثه هم حاضر نشده اند لوايحي هم كه بعدا" داده اند همه منكر شده اندو آن ساختمان ها هم بدون اجازه بوده مضافا" اينكه خواهان ها فقط قيمت ساختمان را اعتراض كرده اند به يك مقداري از دسترنج كه دادگاه حكم داده اعتراض نكرده اند آن چه كه مورد اعتراض است فقط قيمت ساختمان است نسبت به قسمتي از دادنامه تجديدنظرخواسته ، تجديدنظر خواسته اند و بعد هم در همين راي آخري فقط يكنفرازورثه تجديدنظر خواسته يعني نسبت به سهم خودش ، نسبت به همين قيمت ساختمان فقط دسترنج را كه دادگاه حكم داده تجديدنظرنخواسته اند. و بعد چند زمين و ساختمان و از اينها بوده وفقط بحث ماروي همين خانه است هماني كه در اجاره نامه قرائت كرده ام خدمتتان چهار، پنج پلاك است كه فقط مورد بحث ما همين خانه است نه زمين كه قانون اصلاحات ارضي شامل آن بشود اداره ثبت اسناد هم مالكيت مورث را تاييد كرده بدون اينكه صحبتي از اصلاحات ارضي و اجراي قانون اصلاحات ارضي بكند در اين جا و طرفين هم ادعائي در مورد اصلاحات ارضي بودن و مقررات ارضي نكرده اند.
رئيس : خيال مي كنم اصل و صورت مساله روشن است اينكه آقاي ابراهيمي اصل ماجرا را تغيير داده به نظر مي آيد خيلي تاثيري در نتيجه ندارد بالاخره آقاي اكبر اين خانه را بدون اجازه ساخته و آن ماده اي كه آقا خوانده اند موافق شرع هم بوده . كفايت مذاكرات را اعلام مي كند آقاي اديب رضوي نظر جناب آقي دادستان محترم كل كشور را قرائت فرمائيد.
نظر باينكه ملك مورد اجاره در زمان طولاني دراجاره مستاجر بوده ووي در اين مدت اشجاري در آن غرص كرده و مالك هم الاع از اين امر داشته واو را نهي نكرده است هر چند در سنداجاره قيد شده مستاجر حق دسترنج ندارد ولي اين امر ناظر به مالكيت مستاجر نسبت به اشجار نمي شود و چون دادگاه ها به اين مراتب توجه نموده و مستاجر را ذيحق تشخيص داده و باكسب نظر كارشناس حق او را تعيين كرده و خواهان ها محكوم به پرداخت آن نموده اند بنابارين آراء دادگاها موجه بوده معتقد به تاييد آن مي باشم .
رئيس : آقايان آراء خود را مرقوم فرمايند.
رئيس : عده حاضر در جلسه ۵۱ نفر بودند كه تعداد۴۱ نفر اكثريت راي شعبه پانزدهم ديوان عالي كشور را پذيرفتند و اقليت ۱۰نفر راي دادگاهها را صحيح تشخيص داده اند.
مرجع :
كتاب مذاكرات وآراءهيات عمومي ديوان عالي كشور،سال ۱۳۷۴ دفترمطالعات وتحقيقات ديوان عالي كشور، چاپ روزنامه رسمي كشور

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *