عدم وجود حق فسخ

عدم وجود حق فسخ مستاجر و رد ایراد مرور زمان موجر.

فسخ اجاره – شروع مرور زمان – تدريجي بودن منافع در اجاره و ايجاد علت فسخ و زمان اجاره (ماده ۴۸۰ق .م .) مفهوم تمليك منافع عيب قابل جبران (ماده ۴۸۱ق .م .) مزاحمت ثالث در اثناء اجاره (ماده ۴۸۸ ق .م .)

مرجع رسيدگي : شعبه ۲۷ دادگاه شهرستان تهران

شماره پرونده : ۳۹/۳۸۲

خلاصه جريان دعوي :

حكم از پرونده شماره ۳۹۳۸۲ شعبه ۲۷ دادگاه شهرستان تهران نقل مي شود و ناظر به موردي است كه مستاجري به دادگاه اعلام داشته كه اجاره را به دليل عدم امكان بهره برداري از مورد اجاره فسخ كرده است و درخواست مي كند كه دادگاه درستي كار او را ضمن صدور حكم اعلام كند. موجر در برابر ادعاء ايراد مرور زمان كرده است . ضمن اين راي دادگاه در آغاز ايراد مرور زمان را رد كرده و پس از آن درباره حق مستاجر نسبت به اعلام فسخ اجاره اظهارنظر مي كند.

و اينك متن راي دادگاه در خصوص ايراد مرور زمان :

گرچه همانطور كه در لايحه آقاي …اشاره شد، مطابق شق ۴ از ماده ۷۴۰ قانون آئين دادرسي مدني ، دعاوي هر يك از طرفين معامله راجع به فسخ يا بطلان آن مشول مرور زمان يكساله است ، واين مرور زمان نيز بنابرشق ۵ ماده ۷۴۱ از تاريخ وقوع معامله شروع مي شود، ولي نظر به اينكه ، در عقد اجاره بنا به مقتضاي تدريجي بودن منافع امكان دارد كه عيب يا علل فسخ و بطلان در جريان مدت آن ايجاد شود، و بر خلاف ساير عقود كه منشاء ومبناي فسخ اختصاص به زمان وقوع عقد دارد، در اين معامله بخصوص اختيار فسخ اساسا” ممكن است مدتها بعد از آن ايجاد شود، و به همين جهت در ذيل ماده ۴۸۰ قانون مدني تصريح شده است كه : ((اگر عيب در اثناء مدت اجاره ايجاد يا حادث شود، نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است .))

نظر به اينكه ، مرور زمان را عقلا” نمي توان قبل از ايجاد حق جاري ساخت ، و شق ۵ ماده ۷۴۱ كه در مقام بيان مصاديق عادي قضيه است در عقد اجاره كه ممكن است مدتهاي طولاني روابط بين مالك و مستاجر باقي بماند قابليت اجراء را ندارد، و در حقيقت بر حسب سمتفاد از ملاك اين ماده بايد گفت ، در اجاره تاريخ شروع مرور زمان وقتي است كه حق فسخ براي مستاجر ايجاد مي شود.
نظر به اينكه ، وكيل خواهان در لايحه شماره ۳۱۲۴ مورخ ۱۳۳۹/۰۱/۰۱ تاريخ فسخ اجاره را از اول فروردين ماه ۳۹ تعيين و به همان ماخذ خواسته را تقويم نموده و دادخواست در تاريخ ۱۳۳۹/۰۷/۰۵ به دادگاه تقديم شده است . لذا اين ايراد نيز به نظر وارد نمي رسد و قراررد آن صادر و اعلام مي شود.
و اما در ماهيت قضيه :
بطور يكه از مفاد دادخواست و لوايح خواهان و وكيل وي بر مي آيد، نامبرده به علل زير اجاره را فسخ كرده و از دادگاه خواسته است كه صحت اين عمل وي را اعلام دارد :
۱-لوله كشي در منازل و ماكني كه از آب قناب باغ صبا مشروب مي شده اند، بدين توضيح كه ، در اثر اين اقدام مشتريان خود را كه سابقا” از آب قنات استفاه مي نموده اند از دست داده است .
۲-خراب شدن قسمتي از چاههاي آبده قنات در اثر اقدامات خلاف قانون مامورين شهرداري و ايجاد نهر و جاري ساختن آب چاه هاي عميق داوديه بر روي پشته هاي قنات .
۳-خشكسالي و كمبود آب و عدم امكان استيفاي منافع مورداجاره .

الف : در مورد علت اول ، نظر به اينكه ، ضمن عقد اجاره مالك تنها منافع متعلق به خو را به مستاجر تمليك مي كند و ضمنا” بر عهده مي گيرد كه اين منافع به طور مستمر عايد مستاجر گرددواز هيچ يك از مواد قانون مدني بر نمي آيد كه اين تعهد شامل تامين سود حتمي مستاجر در استفاده از منافع مووضع معامله هم هست تااز اين راه بتوان ، در مقابل عدم امكان انجام اين تعهد، مستاجر را هم از تعهدات خود در مورد پرداخت مال الاجاره بري دانست .

بنابراين ، اگر شخص ثالثي با عرض متاع بهتري بتواند مشتريان مستاجر را به خود اختصاص دهد و در نتيجه اين رقابت او نتواند غرض و داعي خود را از انعقاد قرارداد كاملا” عملي سازد و سودي را كه احتمال مي داده ببرد، هيچ موجبي براي فسخ اجاره و جبران اين منافع احتمالي از راه تحميل ضرر بر موجر به نظر نمي رسد، بخصوص كه مساله لوله كشي منازل اماكن نواحي مختلف تهران درهنگام تنظيم قرارداد كاملا” روشن و قابل پيش بيني بوه و مسلما” ميزان اجاره با توجه به اين قضيه تعيين شده است .

ب : بر فرض كه جاري ساختن آب چاههاي عميق داوديه بر روي پشته هاي قنات و در نتيجه خرابي مجراي آن صحيح فرض شود، اين علت نيز مجوز فسخ اجاره نخواهد بود.

زيرا اولا” :

به موجب نظر مورخ ۱۳۳۹/۰۵/۱۲ آقاي … كه به عنوان دليل از طرف خواهان ، به دادگاه تقديم شده ، عيبي كه در قنات ايجاد شده بود قابليت رفع را داشته ، و مستاجر در متن اجاره نامه تنظيمي صريحا” حفظ و حراست قنات و تحمل هزينه اصلاح آن را از هر قبيل كه باشد به عهده گرفته است . ثانيا”:

نظر به اينكه ، به موجب ماده ۴۸۸ قانون مدني ، مزاحمت شخص ثالث فقط در صورتي مي تواند به مستاجر حق فسخ دهد كه عين مستاجره به قبض وي داده نشده باشد، و در صورت اخير مستاجر فقط مي تواند براي رفع مزاحمت و اخذ بدل منافعي كه از وي تفويت شده به مزاحم رجوع كند و نظر به اينكه ، بنابر ادعاي خواهان ،نامبرده مدت يكسال بدون هيچ مزاحمتي از منافع مورد معامله استفاده نموده است ، بنابراين مزاحمت شخص ثالث در اثناء اجاره ، به هر ترتيب كه باشد، نمي تواند موحبات برائت ذمه مستاجر را درمقابل مالك فراهم سازد.

ج : و اما در مورد مساله خشكسالي : نظر به انيكه ، بنابرمفاد دادخواست و صورت مجلس مورخه ۱۳۳۹/۰۵/۱۲، كمبود مقدار آب قنات تنها به علت حوادث قهري نبوده و مزاحمت شخص ثالث آن را ايجاد كرده است ، و بنابراين به موجب ماده ۴۸۸ اصولا” خواهان بايد براي جبران ضرر خود به مزاحم رجوع كند.
نظر به اينكه ، بنابر مفاد صورتمجلس مذكور در حين معاينه ، قنات داراي آب و رفع عيب از آن نيز مممكن بوده است ، و از اين جهت مووضع به هيچ وجه با ماده ۴۸۱ قانون مدني منطبق نيست ، به اضافه در شرط هفتم از سند رسمي شماره ۳۰۱۳ صريحا” قيد شده است كه ((مال ،الاجاره مقطوع و مسلم است و آفتهاي زميني و آسماني و بي آبي وخرابي و غيره به عهده مستاجر است.)) و با اين قيد مستاجر نه تنها خيار عيبي را كه بدان استناد مي كند قبل از ايجاد آن و در هنگام تنظيم قرارداد اسقاط كرده است ، بلكه صريحا” تعهدنموده كه اجاره بها را در صورت بي آبي و خرابي قنات نيز بپردازد.
نظر به اينكه ، ماده ۴۸۱ قانون مدني كه براي توجيه اين عمليات بدان استناد شده اصولا” ناظر به تقاضاي بطلان اجاره است نه فسخ آن ، واز اين جهت كه دادگاه هر دعوي را فقط با توجه به عنواني كه مدعي براي آن قائل مي شود رسيدگي مي كند، به طوركلي مي توان گفت كه انجام تقاضاي خواهان ، برفرض كه تمام جهات و مباني آن نيز درست باشد، با قانون مطابق نمي كند.
بنابه مراتب مذكور، خواهان در تقاضاي فسخ اجاره نامه شماره ۳۰۱۳۵ محكوم به بي حقي مي شود…))
رئيس شعبه ۲۷ دادگاه شهرستان تهران ناصر كاتوزيان
تاريخ تصويب: ۱۳۴۰/۰۲/۲۷