رد دعوی خلع اجاره

اگر تصرفات متصرف مبتني بر الحاق قصد و اراده طرفين مبني بر وقوع عقد اجاره باشد، در اينصورت دعوي خلع يد غاصبانه محكوم به رد است.

راي شماره : ۳۳ – ۱۳۶۹/۱۱/۱۶

تاريخ : ۱۳۶۹/۱۱/۱۶

رد دعوی خلع اجاره :

راي شعبه ۴۸ حقوقي ۲ تهران :

اولا” :

به فرض اينكه مرحوم حاتم نصيرپور اسقاط حق عيني خود را بر ملك بعنوان مستاجر و وفق اقرارنامه رسمي و مطابق ايراد شعبه دهم ديوانعالي كشور كرده باشد، مراتب تسري به نحوه ارتباط آقاي مجيد نصير پور وخانم … نخواهد داشت و ايجاد ساختار و وضعيت حقوقي جديد پس از وفات مرحوم حاتم نصيرپور قطع نظراز شكل قطعي آن محتمل بوده كه جنبه عملي نيز يافته و بررسي رابطه متقابل خانم … و آقاي مجيد نصيرپور در زمان بعد از فوت مرحوم حاتم با ادامه و قرائن موجود حاكي از اين امر كه طرفين متراضيا” بناي عقد اجاره را پي نهاده اند، ميباشد .

ثانيا” :

پرداخت وجوهات معين و مستمر درطول ماههاي متمادي بشكل چكهائي كه برعهده حسابهاي جاري شماره ۲۳۶۰ بانك ملي ايران شعبه جردن و ۲۸۰۱۹۴۳۰ بانك تجارت شعبه ميدان تجريش بوده و نوسان درطول ماههاي نزديك بهم نداشته وباضافه اينكه درمتن چكها قيد بابت ماه خاص به توالي آمده و حتي يك فقره از چكهائي كه برعهده بانك تجارت بوده قيد بابت اجاره تيرماه ملك محل رستوران حاتم دارد و اخذ وجه چكهاي بعدي وعدم ايراد خانم … و سلب مباشرت وي درامور رستوران حسب اظهارات گواهان و خودش باعتقاد دادگاه مبين اين امر است كه مشاراليها وقوف براينكه اجاره بهاي ماهيانه اخذ مينمايد دارد.

ثالثا” :
نكته مهم و بارزي كه مشعر برتعلق اراده طرفين به ايجاد و انعقاد اجاره است تنظيم قرارداد عادي مورخ ۱۳۶۳/۰۵/۰۵ بشكل اصيل و واقعي آن با توجه به تحقيقات صورت گرفته توسط بازپرس شعبه ۱۱ دادسراي عمومي تهران و شعبه چهارم آگاهي مرکز ميباشد كه اداره تشخيص هويت حسب الارجاع بازپرس صراحتا” اعلام كرده كه قسمت خط خورده و امحاء شد. در پايان سطر دو و ابتداي سطرسوم قيد موجر جوجه كبابي حاتم در بابت توصيف خانم … داشته و باز جوئي از مطلعين حاكي از تهيه متن تايپ شده قرارداد توسط خانم … است و تحقيقات صورت گرفته رسيدگي فني و نهايتا” صدور قرار مجرميت و كيفرخواست دلالت براينكه امحاء و دخل وتصرف در قرارداد توسط خانم … پس از امضاي آن در راستاي متزلزل نمودن حق عيني و استيجاري آقاي مجيد نصير پور كه نقطه ظهور آن معرفي خانم … توسط خودش بعنوان موجر جوجه كبابي حاتم ميباشد است .
رابعا” :
مطالب اظهارشده توسط گواهان و مطلعين بشرح اوراق متشكله پرونده تحت نظر و پرونده استنادي نيز مشعر بر اينكه مراوده طرفين و محاورات ايشان بر محور استيجاري بودن تصرف آقاي مجيد نصيرپور قرار داشته ميباشد خصوصا” اينكه آقاي رضا كريمي كه بعنوان ناظر و شاهد درحين امضاي قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ حضور داشته صراحتا” در زمان بازجوئي متن قرارداد را حين امضاي طرفين بدون خط خوردگي اعلام و بيان نموده كه بارها درطول تصرف آقاي مجيد نصيرپور شاهد نحوه برخورد طرفين واخذ اجاره بها توسط خانم … و صحبت از اجاره و اجاره بها و مورد اجاره فيمابين متداعبين بوده كه مجموع شواهد مذكورنتيجه اي بغيراز اينكه ، صرفنظراز نحوه وكيفيت ارتباط خانم … با مرحوم حاتم نصيرپور ، آقاي مجيد نصيرپور بعنوان مستاجر درمحدوده رستوران حاتم تصرف داشته و به نحو مستمر و ماهيانه اجاره بها پرداخته ندارد و به دفاعيات وكلاي مالك تزلزلي در اركان ساختار حقوقي اصحاب دعوي كه صرفا” درقالب عقد اجاره مصداق مي يابد فراهم نميكند .

و با تفاصيل مرقوم طرف اتخاذ شده توسط خانم … در راستاي مخدوش نمودن قصد و اراده قبلي خود داير بر ايجاد رابطه استيجاري با خوانده كه موجر حق مالكيت بر منافع عين مستاجره جهت آقاي مجيد نصير پور ميباشد مستندا” بماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باطل است و با حاكميت مقررات مذكور بر نحوه تصرف آقاي مجيد نصيرپور و محقق بودن مباني و اركان عقد اجاره در رابطه وضعيت حقوقي طرفين با اجاره بهاي ماهيانه يكصد و پنجاه هزار ريال و نظر بعدم نزاع درمالكيت خانم … برمستحدثات و اعياني موجود در پلاك ثبتي شماره ۳۲۱/۳۴۶۵ واقع دربخش ۱۱ تهران كه ضمنا” منصرف از ترافع فيمابين است وتوجها”بمواد ۷و۸ و ۹ مقررات مارالذكر خانم … را ملزم به تنظيم اجاره نامه رسمي به نفع احراز رابطه استيجاري درخصوص رستوران و جوجه كبابي حاتم كه مشتمل برسالها و مستحدثات موجود درپلاك ثبتي مذكوره ميباشد با اجاره بهاي ماهيانه ۱۵۰۰۰۰ ريال درحق آقاي مجيد نصيرپور جهت اشتغال به عرضه مواد غذايي و رستوران مينمايد .

و اما در مورد دعوي مالك عليه آقاي مجيد نصيرپور نظر باينكه حسب ادله و شواهد و قرائن موجود تصرفات آقاي مجيد نصيرپور مبتني بر الحاق قصد و اراده طرفين مبني بر وقوع عقد اجاره بوده و استيجاري شناخته شده ، عليهذا بركيفيت تصرف مشاراليه مواد ۳۰۸ به بعد قانون مدني مصداق نداشته ، حكم بربطلان دعوي خانم … صادر و اعلام مينمايد .

سابقه :

در سال ۱۳۶۵ وكلاي خانم … دعوايي بخواسته خلع يد از پلاك ۳۲۹ فرعي از ۳۴۶۷ اصلي برآقاي مجيد نصيرپور فرزند حاتم طرح كرده و توضيح داده اند كه ملك يادشده بموجب اجاره نامه رسمي شماره ۳۴۲۱۸ مورخ ۱۳۳۷/۰۷/۰۲ به آقاي حاتم نصيرپور براي سكونت اجاره داده شده ودرتاريخ ۱۳۳۹/۰۵/۰۱ اقاله گرديده ، سپس موكل آنرا به صورت رستوران و محل كسب درآورده ليكن از آغاز تاسيس رستوران مرحوم حاتم نصيرپور مدير داخلي آن بوده است كه پروانه شماره ۹۲۲۹۱ مورخ ۱۳۳۵/۰۲/۰۸ اتحاديه صنف دارندگان رستوران و اقرارنامه رسمي شماره ۳۳۸۲ مورخ ۱۳۴۶/۰۹/۱۹ دفتر تهران بخوبي برآن دلالت دارد خوانده دعوي (مجيد نصيرپور فرزند مرحوم حاتم ) بااستفاده از رابطه با دوستي موكل و پدر او ، بكار پدر ادامه ميدهد و عنوان مدير داخلي به اداره امور رستوران ميپردازد و سند عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ در زمينه اين همكاري تنظيم ميشود باوجود اين ، اكنون كه موكل ضمن اظهارنامه شماره ۱۰۲۸۳ از اجاره و اختياري كه به او داده عدول كرده است از تخليه ملك خودداري ميكند وباستناد مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدني خلع يد غاصبانه او را تقاضا داريم .

خوانده دعوي در دادخواست متقابلي كه بدادگاه داده ( پرونده شماره ۶۵/۷۸۰ اعلام رابطه استجياري بين خود و خواهان و الزام او به تنظيم اجاره نامه رسمي (بر مبناي اجاره بهاي توافق شده) را درخواست كرده است و وكيل او توضيح داده است كه رستوران حاتم ساليان دراز بنام پدر موكل و پس از او در اجاره خود او بوده است و قرائن بسيار از جمله مفاد سند عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ و چكهاي مقطوع اجاره بهاي ماهيانه ، بر اين رابطه و صوري بودن اسناد دلالت دارد.

در اين دادخواست ضمن تحليل اسناد خواهان و اقرارنامه حاتم، آمده است مهمترين ركن حق كسب و پيشه و تجارت، حقي است كه مستاجر بر مشتريان خود پيدا ميكند در واقع اين حق حاصل دسترنج او در ارائه كالاي مرغوب و جلب اعتماد مشتري است . عامل مهم اين جلب اعتماد نام تجارتي است كه مستاجر براي خود انتخاب ميكند ، مشترياني كه به موسسه هاي تجارتي رجوع ميكنند ، بويژه مصرف كنندگان مواد غذايي و مشتريان رستورانها كساني هستند كه به اعتماد اين نام جلب ميشوند آنان نه مالك واقعي را ميشناسند و نه نفعي در شناسايي او دارند ، مشتريان بنام و شهرت موسسه اهميت ميدهند ، بنابراين تاسيس جوجه كباب مورد اجاره بوسيله مرحوم حاتم و ادامه كار آن به مدتي قريب ۳۰ سال بنام تجارتي ((حاتم )) نشانه كذب اقرار و تعلق حق كسب و پيشه وتجارت به صاحب آن نام دارد.

درباره ورقه عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ نيز ميخوانيم :
مفاد ورقه عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ كه ضمن آن خانم مالك در مورد اجاره رستوران و پرداخت هزينه ها و تعميرات و اغذيه و ماليات وعوارض از خود سلب مسئوليت كرده است نشان ميدهد كه در رستوران حاتم همه چيز به اداره مستقل موكل انجام مي پذيرد و مالك مورد ادعا حتي نظارت هم برآن ندارد، درحالي كه مدير داخلي در واقع كارگر مالك است و تحت تعليمات و نظارت و بحساب او انجام وظيفه ميكند ، مالك دستور ميدهد و مدير اجراء ميكند …
در واقع منافع مورد اجاره بطور مطلق و بدون كمترين نظارت و بدون اينكه تكليف درآمد محل و دستمزد مدير و وظايف طرفين معين شود بموكل واگذارشده و مالك ازهمه عواملي كه نشانه كارفرمايي است تبري جسته و همه اختيار را به مستارج داده است ، ايننچنين واگذاري مطلق مفهومي جز اجاره (تمليك منافع دربرابر عوض معين) ندارد ، مزيد اين مطلب چكهاي متعدد اجاره بها است كه ساليان دراز بطور مقطوع (۱۵۰۰۰۰ ريال در ماه) از طرف موكل پرداخت و از جانب مالك وصول شده است ، درحالي كه درآمدها و هزينه ها در نوسان است … به ويژه آنكه مفاد چك شماره ۸۶۸۱۴۴ مورخ ۱۳۶۳/۰۵/۰۸ كه در آن تصريح شده بابت اجاره تيرماه ملك محل رستوران حاتم پرداخته ميشود و وصول اين چك بوسيله مالك، جاي هيچ ترديدي را در اين زمينه باقي نمي گذارد.
مبناي حقوقي دعوي در تمام اين تحليلها مواد ۱ و ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است كه در مقدمه به آنها اشاره شد.
شعبه ۲۲ دادگاه حقوقي يك ، پس از تحقيق از شهود دو طرف ، چنين نظر ميدهد :
رد دعوی خلع اجاره :
نظريه دادگاه :
با عنايت بمندرجات سند اجاره نامه رسمي شماره ۳۴۲۱۸ مورخ ۱۳۳۷/۰۷/۲ كه براي مدت سه سال بين مالك و آقاي حاتم صفرپور تنظيم شده و قبل از انقضاي مدت اجاره يعني درتاريخ ۱۳۳۹/۰۵/۰۱ فسخ شده است بخصوص ذكرشرط دوم ، مبني براينكه (( مستاجر با رعايت كامل خود متعهد گرديد باستناد هيچيك از مقررات قانون مال الاجاره و دستورات ديگر نسبت بمورد اجاره واخواهي و يا ادعايي كه برخلاف مندرجات اين قرارداد باشد ننموده و از شروط و تعهدات …))
اينطور استنباط ميشود كه درموقع تنظيم سند اجاره نامه رسمي نيز طرفين به نحوه استفاده غير ازمحل مسكوني نظر داشته اند زيرا معمولا” در مورد اجاره نامه هايي كه بطور معمول براي مسكن به اجاره داده ميشود شروطي اينچنين قيد نميشود و باالتفات بتاريخ تصويب قانون مالك و مستاجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ و درنظر گرفتن تاريخ فسخ اجاره نامه شماره ۳۴۲۱۸ قبل از انقضاي مدت اجاره و دوماه بعد از تصويب قانون مالك و مستاجر و تنظيم اقرارنامه شماره ۲۷۵۹۶ مورخ ۱۳۴۲/۰۶/۱۱ ونيز اقرانامه شماره ۳۳۸۲ مورخ۱۳۴۲٫۰۹٫۱۶استنادي وكيل خواهان اصلي نيز با درنظر گرفتن مندرجات آن و اينكه حسب اوراق پرونده محل از ابتداي تنظيم اجاره نامه شماره ۳۴۲۱۸ مورخ ۱۳۳۷/۰۷/۲۱ بعنوان رستوران مورد استفاده قرارگرفته ، براي اينكه محل را از شمول قانون مالك و مستاجر و نيز قانون مال الاجاره هاي مصوب سال ۱۳۲۴ خارج نمايد صورت گرفته است.

زيرا صدور پروانه كسب ( تاسيس رستوران حاتم بشماره ۳۹۳ ۱۸۶۴ مورخ ۱۳۴۸/۰۵/۱۳ ) پس از ارائه اقرانامه شماره ۳۴۸۲ تنظيم شده است زيرا وجود پرونده تلفن شماره ۲۲۲۲۲۷ بنام آقاي فرشيد نصيرپور فرزند حاتم كه بولايت پدراو تنظيم شده و تاريخ اولين درخواست ۱۳۴۷/۰۷/۲۵ يعني قبل ازصدور پروانه فوق الذكر تنظيم شده و در پرونده تلفن نشاني محل كار آقاي حاتم نصيرپور ( رستوران حاتم ) قيد گرديده است و اين خود دليل وجود رستوران حاتم درمحل مورد بحث درتاريخ تنظيم پروانه بوده است و مندرجات اقرارنامه شماره ۴۷۵۱۶ ۱۳۴۲/۰۶/۱۱ نيز با عنايت به نحوه تنظيم آن حكايت از استيجاري بودن محل رستوران حاتم دارد زيرا قيد عبارت ( آقاي حاتم نصيرپور ضمن تاييد مراتب فسخ سند اجاره نامه شماره ۳۴۲۱۸ اين دفترخانه اعتراف صريح نموده باينكه از تاريخ فسخ سند اجاره نامه مرقوم كه اول مرداد ۱۳۳۹ بوده تاكنون در كافه رستوران موسوم به جوجه كبابي حاتم واقع درجاده پهلوي اول داوديه كه طبق پروانه كسب شماره ۲۷۴/۱۲/۳۹ بنام بانو… مذكور است منحصرا” به سمت مدير داخلي انجام وظيفه مينمود و از اين ببعد هم خوانده نمود).

درصورتي كه اگر محل مورد اجاره آقاي حاتم نبوده است لزومي باخذ اين اقرارنامه وجود نداشت و اگر سمت اوصرفا” مديرداخلي بود، كافي بود حانم در مواقع ضرورت او را به عنوان مدير داخلی يا نماينده خود معرفی نمايد و با وجود ماده ۲۴ قانون مالك ومستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ باتوجه به مراتب ياد شده براي فرار از اجراي مقررات قانون مزبور اقرارنامه يادشده تنظيم گرديده است.

رد دعوی خلع اجاره :

اسنادرسمي شماره ۲۵۴۳۹ ۱۳۳۹٫۰۵٫۱۲ دفترخانه ۶۹ تهران و ۲۷۴۰۹ ۱۳۴۰/۰۵/۲۱ نيز :

با عنايت باينكه در سند رسمي اولي محل اقامت آقاي حاتم نصيرپور ( مرتهن ) (مورد رهن ) و در سند دوم نشاني مشاراليه ( خانه مورد رهن ) قيدشده و در هر دوسند ذكر شده است ( منافع ملك قبلا” واگذارشده است ) و سند اولي درتاريخ۱۳۴۰٫۰۵٫۲۱يعني دقيقا” درتاريخ تنظيم سند دوم فسخ شده است قيد محل سكونت مرتهن در مورد رهنن ونيز قيد (واگذارشدن منافع ملك قبلا”) با عنايت باينكه حسب اقرارنامه شماره ۴۷۵۹۶ پروانه كسب شماره ۲۲۴/۱۲/۱۳۳۹ بنام بانو… صادر شده است .

اگر آقاي حاتم نصيرپور مستاجر ملك نبوده است و منافع رستوران ( حق كسب وپيشه ) متعلق به خود مالك بوده قيد اينكه منافع ملك قبلا” واگذارشده است لزومي نداشت بلكه جملاتي نظير ( منافع ملك محل كسب راهن است ) قيد ميشد بعلاوه باعنايت به فتوكپي پانزده فقره چك ازحساب جاري شماره ۱۱۷۵۳۵ بانك بازرگاني ايران شعبه تجريش كه حسب ادعاي وكيل خواهان متقابل از حساب مرحوم حاتم نصيرپور در وجه خانم … بابت مال الاجاره رستوران صادر گرديده و به شماره هاي ۱۳۲۷۹۹۳/۷/۵۷و ۲۳۹۹۸ و ۳۴۵۷۲۵ و ۳۲۷۹۹۷ و از شماره ۳۲۷۱۳۶ تا آخر شماره ۳۲۷۱۴۶ و ايرادي از ناحيه وكلاي خواهان اصلي نسبت به آنها صورت نگرفته است و اين چكها مربوط به سالهاي ۱۳۵۷ و ۱۳۵۸ و ۱۳۵۹ ميباشد و ظاهرا” ازطرف خواهان اصلي ظهرنويسي و وصول شده است .

وصول چكهاي مزبور با قيد عبارت بابت مال الاجاره رستوران حاتم مويد وجود رابطه استيجاري بين طرفين ميباشد و از طرف ديگر علاوه بر اينكه آقاي وكيل خواهان متقابل درمورد نوشته عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ اعلام داشته است كه نسبت به قسمتي از مندرجات آن اعلام جعل شده و تقاضاي ملاحظه پرونده كيفري ۶۵/۱۱ ب ۳۹۷ مطروحه درشعبه ۱۱ بازپرسي را نموده است با عنايت باينكه حسب مندرجات پرونده ( نحوه تنظيم اجاره نامه شماره ۳۴۲۱۸ و مندرجات پرونده تلفن ۲۲۲۲۲۷ كه نشاني محل كار آقاي حاتم نصيرپور در آن قيد شده و اسناد رهني شماره ۲۵۴۳۹ و ۲۷۴۰۹ و نحوه نگارش اقرارنامه شماره ۴۷۵۹۶ و فتوكپي چكهاي استنادي صادره از ناحيه مرحوم حاتم و اظهارات شهود) و نيز در صورتيكه مرحوم حاتم و آقاي مجيد نصيرپور مدير داخلي بوده اند حداقل موسسه بايستي داراي دفتر ثبت خرج و دخل ميبرد.

درحالي كه ازناحيه آقايان وكلاي خواهانهاي اصلي درباره نحوه وصول درآمد و كاركرد رستوران هيچگونه سند و دليلي ارائه نشده است ، بنا به مراتب ملاحظه پرونده كيفري ضرورتي ندارد بعلاوه آقاي رضا كريمي قاضي دادگستري شاهد معرفي شده نيز بشرح فتوكپي نوشته مورخ ۱۳۶۶/۰۴/۰۷ كه در دفترخانه شماره ۱۵۱ تهران تصديق امضاء شده اعلام نموده است.

سند عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ كه در حضور او تنظيم و از طرف او تصديق شده فاقد قلم خوردگي و دست نويس بوده است و نيز تاييد كرده است كه محل مزبور بعنوان اجاره درتصرف مرحوم حاتم بوده و پس ازفوت او درتصرف آقاي مجيد نصيرپور بوده و ميباشد و با عنايت به فتو كپي اوراق مربوط به برق محل و نيز فتوكپي اوراق مربوط به تلفن ۲۲۲۲۳۲ كه بنام اقاي حاتم نصيرپور و براي استفاده بخش خصوصي و نام موسسه استفاده كننده رستوران حاتم قيد شده و در تاريخ ۱۳۳۸/۰۵/۱۸ قرارداد آن تنظيم و در تاريخ ۱۳۳۵/۰۸/۲۵ بعلت اينكه خارج از منطقه بوده آقاي حاتم تعهد پرداخت هزينه هاي لازم را مي نمايد و در تاريخ ۱۳۳۸/۰۸/۲۵ تلفن شماره ۸۲۲۲۸۱ براي محل كافه رستوران حاتم بنام آقاي حاتم نصيرپور اختصاص داده ميشود ودرتاريخ ۴۱٫۱۱٫۲۱ بشماره ۶۲۲۲۸۱ودرتاريخ ۴۸٫۱۰٫۲۶ بشماره ۸۹۲۲۸۱ تبديل شده و در تاريخ ۱۳۵۰/۰۸/۲۴ تقاضاي صدور اجازه براي استفاده از مكالمات تلفن خارج ازكشور نموده و براب رنامه شماره ۴۷۴۳۱ك الف ۱۳۵۰/۰۸/۲۴ اداره امور مشتركين خطاب به آقاي حاتم نصيرپور مشترك تلفن شماره ۸۹۲۲۸۱ اجازه استفاده مكالمات تلفن خارج از كشور داده شده است .
و نيز اوراق مربوط به تلفن شماره ۲۲۲۲۳۲ بنام آقاي مجيد نصيرپور و فتوكپي نامه هاي شماره ۱۱۹۸۲ مورخ ۱۳۵۲/۰۵/۲۱ و ۲۰۲۵ مورخ ۱۳۵۴/۰۲/۲۲ و ۲۷۳۲ مورخ ۱۳۵۳/۱۱/۱۲ و ۱۱۹۸۳ مورخ ۱۳۵۲/۰۵/۲۱ و ۲/۳۰۳۳ مورخ ۱۳۵۲/۰۵/۲۲ سازمان تامين اجتماعي شعبه شميران كه آقاي حاتم نصيرپور را كارفرماي رستوران حاتم معرفي كرده و با عنايت به فتوكپي چكهاي پرداختي از حساب جاري شماره ۸۰۰۴۲ و ۱۰۵۳ بانك ملي ايران شعبه اميرآباد شمالي صفويه و اقتصاد در سال ۱۳۵۳ بابت راي كميسيون ۱۹۱۸۰ مورخ ۱۳۵۲/۱۱/۱۵ هيات حل اختلاف اداره كار و امور اجتماعي شماره يك تهران بعنوان حقوق و مزاياي كارگران شاكي كه ازحساب جاري آقاي مجيد نصيرپور پرداخت شده .
و نام كارفرما آقاي حاتم نصيرپور در راي كميسيون قيد شده است و با عنايت به فتوكپي سي و پنج فقره چك ارائه شده از ناحيه آقاي وكيل خواهان متقابل كه در مجموع بطور منظم ماهيانه يكصد و پنجاه هزار ريال در وجه خانم دكتر ملك صفوي از حساب جاري ۲۳۶ بانك ملي ايران شعبه بزرگراه افريقا و ۱۹۲۳۰ مورخ ۳۸۰ بانك تجارت شعبه ميدان تجريش ( بانك شهريارسابق ) مقابل بيمارستان شهدا توسط آقاي مجيد نصيرپور در وجه خانم … صادر و در اكثر آنها قيد ( بابت ماه …) شده است و با درنظر گرفتن اينكه چه در زمان مرحوم حاتم وچه در زمان آقاي مجيد نصيرپور ازطرف خانم … و وكلاي او هيچگونه دليل و قراردادي بابت نحوه پرداخت و حقوق مدير و يا كارگران و هزينه هاي خريد و پرداخت ماليات و عوارض ارائه نشده است بلكه تمام مدارك موجود در پرونده حكايت از پرداخت كليه مخارج از ناحيه مرحوم و آقاي مجيد نصيرپور دارد بعلاوه پرداخت مبلغ معين ماهيانه از ناحيه مرحوم حاتم و آقاي مجيد نصيرپور به خواهان اصلي دليل وجود رابطه استيجاري بين طرفين ميباشد و چون برابر تبصره ماده اول قانون مالك و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ سند عادي و حتي قرارداد شفاهي و يا تصرف متصرف برحسب توافق و تراضي باموجر يانماينده او را كافي براي احراز وجود رابطه استيجاري دانسته است .

باالتفات به كليه اوراق پرونده و توجه به لوايح تديمي وكلاي طرفين و مندرجات دادخواست طرفين ، رابطه استيجاري بين مرحوم و حاتم نصيرپور و پس از فوت او بين آقاي مجيد نصير پور وخانم … مالك پلاك ۳۱۹ فرعي از ۳۴۶۷ اصلي بخش ۱۱ تهران محرز و مسلم ميباشد و تنظيم اقرارنامه هاي شماره ۴۷۵۹۶ مورخ۱۳۴۲/۰۶/۱۱ دفترخانه ۱۳۰ تهران و ۲۳۸۲ مورخ ۱۳۴۶/۰۹/۱۹ برابر ماده ۲۴ قانون مالك و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ و ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ چون براي جلوگيري از اجراي مقررات و قوانين فوق الدكر تنظيم شده باطل و بلااثر ميباشد و مضافا” باينكه مندرجات سند عادي مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ استنادي وكلاي طرفين نيز مويد اجاره نامه ميباشد زيرا اگر آقاي مجيد نصيرپور مستاجر نمي بود.

لزومي به تصريح رفع مسئوليت از خانم … درباره مطالب بين الهلالين را نداشته است ، بنابه مراتب بالا تصرفات آقاي مجيد نصيرپور نه تنها اماني و يا غاصبا” نميباشد بلكه تصرفات او ناشي از روابط استيجاري ميباشد ، فلذا دعوي خلع يد خواهان اصلي غير ثابت بنظر ميرسد و عقيده به آن دارد و با احراز رابطه استيجاري بين طرفين عقيده به الزام خانم … به تنظيم سند رسمي اجاره با اجاره بهاي ماهينه يكصد و پنجاه هزار ريال درباره پلاك ياد شده بالا به آقاي مجيد نصيرپور دارد.

باين نظريه در ديوان كشور اعتراض شده و شعبه ده آن ديوان ضمن دادنامه شماره ۹۴۷/۱۰ چنين راي داده است .

رد دعوی خلع اجاره :

راي ديوان كشور :

(( اعتراض وكلاي معترض وارد است ،زيرا به حكايت مندرجات پرونده اولا” طبق سند اجاره شماره ۲۴۲۱۸ ۱۳۳۷/۰۷/۲۱ خانم … محل موضوع دعوي را بمدت سه سال جهت سكونت به آقاي حاتم نصير پور به اجاره واگذار نموده و اين اجاره نامه درتاريخ ۱۳۳۹/۰۵/۰۱ اقاله ميگردد و متعاقبا” در اين محل رستوران حاتم تشكيل و طبق اقرارنامه ي رسمي شماره ۴۷۵۹۶ مورخ ۱۳۴۲/۰۶/۱۱ دفترخانه ۱۳۰ و۳۳۸۲  مورخ ۱۳۴۶/۰۹/۱۹ دفترخانه ۲۰۲ آقاي حاتم نصيرپور به مديريت داخلي رستوران منصوب و نامبرده ضمن اسناد مذكور اعتراف مينمايد كليه اعيان مستحدثه و همچين كليه لوازم و اثاثيه موجود اعم از ميز و صندلي وظروف وسايل طبخ و دكوراسيون و غيره متعلق به بانو … بوده و وي منحصرا” بسمت مدير داخلي انجام وظيفه مينمود و رابطه ديگري غير از اين سمت نداشته و هيچگونه حق و امتيازي نيز نسبت به اين محل ندارد و به همين نحو مرحوم حاتم در زمان حيات خود عمل نموده وادعاي حقي راننموده است .

ثانيا” :

موضوعي كه فعلا” طرح دعوي شده رابطه حقوقي موجود بوده كه از تاريخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ بين بانو … و آقاي مجيد نصيرپور ايجاد شد ه است زيرا درتاريخ مزبور بانوي نامبرده كه برطبق اسناد ابرازي مالكيت اعياني و اثاثيه موجود و كليه حقوق مربوط به رستوران رامتعلق به خود دانسته و پروانه هاي تاسيس و انتقال به حرفه رستوران بنام مشاراليها بوده و بموجب سند عادي مديريت داخلي اين رستوران را به آقاي مجيد نصيرپور واگذار و وظايف وي رانيز تعيين و شماراليه باتكاليف و شرايطي كه درنامه مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ قيد گرديده اين سمت ( مديريت داخلي ) را پذيرفته و تعهد انجام آنرا نموده است .

حال اگر آقاي مجيد ادعا مينمايد كه درخلال اين جريان رابطه استجياري بوجود آمده و حقوقي از قبيل سرقفلي و حق پيشه به وي تعلق گرفته وحقوق حاصله و ارتباط موجود مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر خواهد بود بايد جريانات و نحوه عملكرد از تاريخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ به بعد مورد بررسي و امعان نظر قرار گيرد كه ملاحظه پرونده كلاسه ۶۵/۱۱ ب ۳۹۷ شعبه ۱۱ بازپرسي و رسيدگي به صحت مندرجات نوشته مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ و درنظر گرفتن وضع رستوران در تاريخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ از لحاظ گردش كار و لوازم درآن تاريخ و از طرفي ميزان سرمايه اي كه از تاريخ تصدي مجيد براي اداره رستوران بكار رفته و يا لوازم و اثاثيه اي كه خريداري كرده است از آن جمله ميباشد … و نبايد رابطه حقوقي گذشته بانو … با مرحوم حاتم را مكمل ارتباط شغلي آقاي مجيد قرارداده و از مجموع قرائن و اعلام بطلان و غير موثر بودن اسناد رسمي غيرقابل انكار كه خود مرحوم حاتم آن اسناد را تنظيم نموده و در زمان حيات نسبت به آن اعتراض نداشته و طرفين مستندات مزبور را معتبر شناخته اند.
دلائلي بروجود رابطه استيجاري تلقي نمود زير صرف نظر از اينكه بنظر نميرسد که مجيد وراث منحصر مرحوم حاتم بوده و اصولا” اساس و مجوز اشتغال به كار آقاي مجيد در رستوران سند مورخ ۱۳۶۲/۰۵/۰۵ ميباشد و نه به اعتبار حقوق متعلقه استيجاري ناشي از ارث والا ضرورتي به تنظيم سند اشاره شنده نبوده و رابطه فرضي استيجاري به همان وضع استمرار يافته و آقاي مجيد در ذيل سند مورد بحث تعهد نمي كرد وظايفي را كه بانو … برايش تعيين و تكليف نموده انجام دهد مضافا” بنحوي كه درمقدمه بيان گرديد مرحوم حاتم طبق اسناد رسمي اقرار كرده است هيچگونه حق و امتيازي در اين خصوص ندارد و حال فرضا” هم اگر حقوقي داشته از آن اعراض نموده و اين اقرار و يا اعتراض از طرف احد از ورثه قابل تخديش نيست و تمسك به حقوق فرضي آن مرحوم نيز در اين مورد موجه نخواهد بود ، بنابه مراتب و با توجه به نواقص مذكور درفوق و با وضع و كيفيت فعلي نظريه معترض عنه را تاييد نموده مقرر ميدارد دفتر پرونده جهت اقدامات قانوني به شعبه ۲۲ دادگاه حقوقي يك تهران اعاده گردد. دادگاه حقوقي يك ( شعبه ۲۲) اينبار ، بجاي رسيدگي ، ماهوي ، بدين شرح قرار عدم صلاحيت صادر كرده است .

رد دعوی خلع اجاره :

قراردادگاه :

خواسته دعوي آقايان عبدالله نجف نجفي و محمد حسن باقري بوكالت از بانو… بطرفيت آقاي مجيد نصير پور خلع مدعي عليه از پلاك ۳۳۹ فرعي از ۳۴۶۷ اصلي واقع در بخش ۱۱ تهران بشرح منعكس در پرونده كلاسه ۶۵/۴۵۲ اين دادگاه و خواسته دعوي آقاي هوشنگ فاريابي بوكالت از آقاي مجيد نصير پور بطرفيت بانو … با وكالت اقايان عبدالله نجف نجفي و محمد حسن باقري اعلام رابطه استيجاري بين مدعي عليها و الزام خوانده به تنظيم اجاره نامه رسمي باخواهان نسبت برقبه مورد ترافع به كيفيت موصوف درعرض حال تقديمي و پرونده كلاسه ۶۵/۷۸۰ اين دادگاه ميباشد.

كه با توجه بخواسته هاي عنوان شده كلاي متداعبين و توجها به اينكه بموجب صراحت بند ۳ ماده ۷ قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو مصوب سال ۱۳۶۴ مجلس شوراي اسلامي ايران مطالبه خلع يد از اعيان غيرمنقول درصورتيكه مالكيت مورد نزاع نباشد و همچنين حسب صريح بند ۸ ماده ۷ قانون مرقوم رسيدگي به دعاوي راجع به روابط موجر و مستاجر (در صلاحيت) خاص دادگاههاي حقوقي دو ميباشد و توجها به اينكه در مبحث ما بدلالت محتويات پرونده هيچگونه ترافعي درباب مالكيت محل مورد بحث فيمابين متداعبين ملحوظ نميباشد و نظر باينكه با وصف مراتب فوق و محتويات پرونده دعاوي مطروحه متداعبين از مصاديق بارز شقوق ۳ و ۸ ماده ۷ قانون دادگاههاي حقوقي يك و دو بوده و موجبي براي رسيدگي و ادامه آن با وصف شمول مورد در صلاحيت مطلق و خاص دادگاه حقوقي دو تهران در زمان تقديم دادخواستهاي مطروحه از ناحيه دادگاه حقوقي يك ملحوظ بنظر نميرسد.

و عنايتا” باينكه دليل معارضي نيز در پرونده امر مشهود نميباشد عليهذا مستندا” به شقوق ۳ و ۸ ماده ۷ قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو قرار عدم صلاحيت اين دادگاه در رسيدگي بدعاوي مطروحه باعتبار شايستگي دادگاه حقوقي درتهران صادر و اعلام ميگردد و قرارصادره درحدود مقررات قابل تجديدنظر در ديوان عالي كشور ميباشد و مقرراست دفتر پس از قطعيت قرار صادره رونوشتي از آن تهيه و پرونده به مرجع محترم صالحه مرقوم ارسال گردد.

در اثر اجراي اين قرار پرونده به شعبه ۴۸ دادگاه حقوقي ۲ تهران ارجاع شده و آن دادگاه ، پس از بيان مقدمه اي درباره مدافعات و اسناد دوطرف دعوي ، ضمن دادنامه شماره ۳۲ و ۳۳  چنين راي داده است :

رد دعوی خلع اجاره :
راي دادگاه :
اولا” درخصوص تجديدنظر خواهي آقاي مجيد نصيرپور با وكالت آقاي هوشنگ فاريابي نسبت به دادنامه هاي شماره ۱۶۳۲۳۳/۱۱/۶۹ صادره شعبه ۴۸ حقوقي ۲ تهران ، نظر باينكه تجديدنظر خواه و وكيلش درمحضر دادگاه تجديدنظرخواهي را مسترد نموده اند لذا دادگاه قرار رد آنرا صادر و اعلام ميدارد.
ثانيا” درخصوص دعوي تجديدنظر خانم … با وكالت آقايان عبدالله نجف نجفي و محمد حسن باقري بطرفيت آقاي مجيد نصيرپور با وكالت آقاي هوشنگ فاريابي بخواسته نقض دادنامه هاي شماره ۳۳ ۱۳۶۹/۱۱/۱۶ صادره شعبه ۴۸ دادگاه حقوقي دوتهران ،با توجه به مجموع محتويات پرونده و رسيدگيهاي بعمل آمده و جهات و مباني استدلال دادگاه صادركننده دادنامه هاي تجديدنظر خواسته  اولا” ايرادات آقايان وكلاي تجديدنظر خواه تكرار مطالب مرحله نخستين است.
ثانيا” بنحوي نيست كه موثر در نقص دادنامه هاي تجديدنظر خواسته باشد لذا دادگاه با رد ايرادات آقايان وكلاي تجديدنظر خواه دادنامه هاي تجديدنظرخواسته را من حيث المجموع خالي از اشكال تشخيص و نتيجتا” تاييد مينمايد .