دلالت الفاظ در قرارداد

دلالت الفاظ در قرارداد بر انشاء عقد در آینده.

الفاظ بكار برده شده در قراردادها دلالت بر انشاء عقد اجاره در آينده و هنگام بهره برداري از هتل موكول شده و بر همين مبنا رابطه استيجاري يا عدم وقوع عقد اجاره و عدم انتقال منافع عين مستاجره از سوي موجر به مستاجر احراز نمي گردد.

شماره دادنامه : ۲۷۳/۹

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۱/۰۶/۱۶

مرجع رسيدگي : شعبه نهم ديوان عالي كشور.

دلالت الفاظ در قرارداد :

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ ۱۳۶۸/۰۲/۳۱ و ۱۳۶۸/۰۴/۰۷ دكتر (ش) به وكالت از (ر) اصالتاً و وكالتاً از طرف بانو (د) و (ف) و (ع) و (ن) به طرفيت آقاي (ي) دو فقره دادخواست به ترتيب به خواسته اعلام بطلان قراردادهاي ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ و ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ و ۱۳۶۵/۰۹/۲۳ مقوم به پنج ميليون ريال و خلع يد از پلاك ۶۰۲۶ مقوم به دو ميليون و يكصد هزار ريال به دادگاه حقوقي يك تهران تسليم نموده كه در شعبه ۱۷ به شماره هاي ۱۷- ۶۸/۸۷ و ۶۸/۴۸ ثبت گرديده و در اين دادخواست ها توضيح داده شده بمنظور بازگشائي و بهره برداري از هتل ملكي موكلين با آقايان (ي) و (ق) قراردادهاي فوق الذكر منعقد گرديده و مدت پنج سال آن در تاريخ ۱۳۶۷/۰۴/۰۱ پايان يافته و اساساً منتفي است و خوانده به علت عدم انجام تعهدات سبب زيان به موكلين گرديده و فعلاً به علت عدم انجام تعهدات و انقضاي مدت قرارداد اعلام بطلان قراردادها مورد تقاضاست و چون خوانده طبق اظهارنامه شماره ۴۳۰۰-۶۸/۰۲/۱۱ به استناد قراردادهاي مزبور تقاضاي تنظيم سند رسمي نموده و حال آن كه مدت قرارداد منقضي گرديده و موكلين موافقتي با تمديد قرارداد ندارد لذا تقاضاي صدور حكم خلع يد خوانده از ملك موكلين را دارد.

آقاي (ك) در تاريخ ۱۳۶۸/۰۷/۱۳ به وكالت از طرف (ي) دو فقره دادخواست تقابل در پرونده هاي شماره ۶۸/۸۷ و ۶۸/۱۴۸ شعبه ۱۷ دادگاه حقوقي يك تهران به خواسته الزام تنظيم سند رسمي اجاره به طرفيت خواهان هاي اصلي به دادگاه حقوقي تسليم نموده كه پرونده هاي مزبور به شعبه ۱۷ دادگاه حقوقي يك ارجاع و به شماره ۱۷-۶۸/۳۲۹ و۱۷-۶۸/۳۳۰ ثبت گرديده است.

در دادخواست پرونده شماره ۶۸/۳۲۹ خلاصه دعوي تقابل آنست كه موكلش در تعقيب اسناد عادي ۱۳۶۲/۰۴/۳۱- ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ تمامي سه طبقه فوقاني (روي طبقه او ساختمان پلاك ثبتي شماره ۶۰۲۶ اصلي بخش ۲ تهران ملكي خواندگان را براي محل كسب با مال الاجاره ماهيانه سيصد و بيست هزار ريال اجاره نموده و در تصرف خود دارد و استيفاي منفعت مي نمايد و رسيدها و مدارك پيوست حاكي از تاييد خانم روشن (و) و وكيل ساير خواندگان نسبت به تصرفات استيجاري موكل و نيز دريافت اجاره بهاي مورد اجاره مي باشد و نيز دلالت دارد كه طرفين براي تنظيم سند رسمي اجاره به دفترخانه شماره ۱۱۱ تهران مراجعه و مقدمات لازم را فراهم نموده النهايه انجام اين كار بعلت كوتاهي خواندگان در پرداخت ماليات هاي مربوطه امكان پذير نگرديده و با وجود رويت اظهارنامه شماره ۴۳۰۰۱۱-۱۳۶۸/۰۲/۱۱ خواندگان حاضر به تنظيم سند اجاره نسبت به طبقات دوم و سوم و چهارم جز پلاك ثبتي شماره ۶۰۲۶ بخش دو تهران را با مال الاجاره ماهيانه سيصد و بيست هزار ريال براي محل كسب دارد و ضمناً طبقات اول و همكف و زيرزمين نيز در اجاره موكل مي باشد.

دادخواست تقابل پرونده شماره ۶۸/۳۳۰ بدين شرح است كه وكيل خواهان تقابل اظهار نموده خواندگان در تعقيب اسناد عادي اجاره مورخ  ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ – ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ به موجب سند عادي اجاره مورخ ۱۳۶۵/۱۰/۲۳ تمامي محل استيجاري سابق شرکت سهامي خاص ايكوئيپ موضوع سند شماره ۱۶۸۸۷۵-۱۳۵۸/۱۲/۱۴ دفترخانه دو تهران كه مشتمل بر تمامي طبقه اول هم كف محوطه پاركينگ و زير زمين از ساختمان جو پلاك ثبتي شماره ۶۰۲۶ اصلي بخش دو تهران مي باشد را براي محل كسب با مال الاجاره ماهيانه چهارصد هزار ريال و با دريفات سرقفلي و حق كسب و پيشه به موكل واگذار نموده و محل در حال حاضر در تصرف موكل مي باشد.

قسمتي از محل نيز براي تاسيس باشگاه ورزشي بشرح پرونده شماره ۴۱۹۰/۳۷ مورد استفاده قرار دارد و طبق رسيدهاي پيوست تمامي مال الاجاره محل به خواندگان و وكيل آنان پرداخت گرديده و براي تنظيم سند رسمي اجاره به دفترخانه شماره ۱۱۱ تهران مراجعه و به شرح نامه هاي پيوست مقدمات لازم فراهم گرديده النهايه اين كار به علت كوتاهي خواندگان در پرداخت ماليات هاي مربوطه امكان پذير نگرديده و با وجود رويت اظهارنامه شماره ۴۳۰۰-۱۳۶۸/۰۲/۱۱ خواندگان حاضر به تنظيم سند اجاره نشده اند.

فلذا تقاضاي رسيدگي و صدور راي به رد دعوي اصلي و محكوميت خواندگان به تنظيم سند رسمي اجاره نسبت به طبقات زيرزمين و هم كف و پاركينگ و طبق اول جزء پالك ثبتي فوق الذكر با مال الاجاره ماهيانه چهارصد هزار ريال براي محل سكونت دارد.
آقاي وكيل خواهان هاي اصلي طي لايحه اي كه شماره ۱۹۸۲-۱۳۶۸/۰۷/۲۴ ثبت دفتر گرديده در توضيح تبين دعاوي اصلي بطور خلاصه اظهار نموده قراردادهاي مورخ ۱۹۸۲- ۱۳۶۸/۰۷/۲۴ ثبت دفتر گرديده در توضيح تبيین دعاوي اصلي بطور خلاصه اظهار نموده قراردادهاي مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ و ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ و ۱۳۶۹/۰۵/۲۳ بين موكل از ي طرف و آقايان (ي) و (ق) از طرف ديگر منعقد گرديده و آقاي (ي) قائم مقام (ق) شده لذا دعوي عليه آقاي (ي) اقامه گرديده است و به علت اين كه آقاي (ي) هيچ يك از تعهدات خود را انجام نداده و مدت قرارداد منقضي گرديده اعلام بطلان هر سه قرارداد تقاضا شده و چون قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ به منظور بازگشائي و بهره برداري و اداره نمودن از هتل سه ستاره مارليك مي باشد.
قرارداد ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ و قولنام ه۱۳۶۵/۰۹/۲۳ در پيرو قرارداد ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ تنظيم گرديده بنابراين موضوع هر سه قرارداد همان بازگشائي و بهره برداري از هتل مارليك است ولاغير (ي) طبق يك قرارداد ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ متعهد مي باشد قبل از اجراي برنامه بازگشائي هتل اول نسبت به تخليه محل شركت ايكوئيپ در طبقه اول (سالن غذا خوري) و سپس بر تخليه سه طبقه فوقاني كه در تصرف عده دانشجو است اقدام به خلع يد نمايد لكن ايفاي تعهد ننموده زيرا خود موكل بر عليه شركت ايكوئيپ اجرائيه براي تخليه و دريافت اجور صادر كرده و صورت مجلس مورخ ۱۳۶۵/۰۵/۰۶ ضميمه دادخواست دلالت دارد كه شركت مزبور قبلاً فرار كرده محل را تخليه نموده و محل تحويل خانم (ر) گرديده و در مورد سه طبقه فوقاني كه به موجب سندرسمي مورخ ۱۳۶۵/۰۷/۱۶ در اجاره دانشگاه تهران بوده و در تصرف دانشجويان قرار داشته خانم (ك) اجرائيه صادر و قرارداد را فسخ كرده و صورت مجل تامين دليل پيوست حاكي است.
موافقت سازمان جلب سياحان و سازمان هاي ديگر مي باشد اقدامي ننموده و در مدت يكسال كه براي تخليه و شروع تعميرات هتل در ماده سوم تعيين گرديده امر تخليه انجام نشده و در ماده ۷ مدت قرارداد پنج سال تعيين شده كه در تاريخ ۱۳۶۷/۰۳/۰۱ مدت اجاره منقضي شده تمديد نگرديده و نيز تعميرات به عهده (ي) بوده كه انجام نشده و از تاريخ تخليه تا تاريخ بازگشائي هتل بايد ماهيانه مبلغ پانصد هزار ريال توسط (ي) پرداخت گردد كه نپرداخته است و در قرارداد ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ اجاره ماهيانه نهصد هزار ريال تعيين شده در صورتي كه سيصد و بيست هزار ريال در ماه پرداخت گرديده كه با اين ترتيب مبلغ هشت ميليون ريال سرقفلي و وام تهاتري قهري شده است و قراردادهاي تنظيمي حاكي است كه مبلغ مال الاجاره طبق دو فقره قراردادهاي تاريخ موخر يك نهصد هزار ريال و فقره دوم چهارصد هزار ريال جمعاً يك ميليون و سيصد هزار ريال مي باشد و موكل فردي بي اطلاع بوده و با كلمه سرقفلي آشنا نيست به همين جهت در قرارداد سوم كه آقاي نگهبان امضاء نموده ديگر كلمه سرقفلي به كار نرفته بلكه همان جبران خسارت ناشي از سرقفلي قيد شده است.
بنابراين قرارداهاي اول و سوم مويد آن است كه مساله اجاره و سرقفلي در بين نيست بلكه صحبت از مقدمات بازگشائي و بهره برداري از هتل سه ستاره مارليك است و اجاره هتل مزبور تعيين گرديده است و در قرارداد ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ مدت اجاره مشخص نشده است مسلم مي باشد كه سرقفلي پرداخت نشده هر دو اجاره ادعائي فاقد مدت است و نتيجتاً باطل است و با عدم ايفاي تعهدات از سوي آقاي (ي) و انقضاي مدت قرارداد و عدم پرداخت سرقفلي و با توجه به مواد ۱۹۰ و ۱۹۴ و ۲۱۴ قانون مدني و بند ۷ ماده ۱۴ قانون مالك و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ درخواست اعلام بطلان هر سه قرارداد مذكور را دارد و در مورد دادخواست خلع يد چون تصرف خوانده به موجب قراردادهاي تنظيمي است و قراردادهاي مزبور باطل مي باشد.
بنابراين تصرفات مشاراليه غير مجاز است و ضمن اظهارنامه شماره ۴۳۰۰-۱۳۶۸/۰۴/۱۱ خوانده متصرف است كه سه طبقه فوقاني هتل و طبقه اول و ملحقات آن در تصرفش مي باشد و ماده ۶ قرارداد ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ وكيل مالكين را مكلف به تنظيم اجاره نامه رسمي بنام آقاي (ي) در زمان شروع بهره برداري از هتل مارليك نموده ولي ماده ۷ قرارداد مزبور مدت اين قرارداد را از تاريخ ۱۳۶۲/۰۴/۰۱ پنج سال تعيين نموده كه در ۱۳۶۷/۰۴/۰۱ به پايان رسيده و خوانده اقدامي براي بازگشائي و بهره برداري از هتل ننموده تا تنظيم سند رسمي مورد پيدا نمايد و اظهارنامه در خارج از مدت قرارداد ارسال شده و مفهومي ندارد و مورد اجاره براي شغل معيني (هتل داري و مديريت هتل سه ستاره مارليك اجاره داده شده) و بموجب بند ۷ ماده ۱۴ قانون مالك و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ دادگاه دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي نمايد تقاضاي صدور حكم به نفع موكل و محكوميت خوانده به پرداخت خسارت را دارد.

وكيل خواندگان تقابل در پاسخ بدوي تقابل طي لايحه ديگري كه به شماره ۱۹۸۱ –۱۳۶۸/۰۷/۲۴ ثبت دفتر گرديده خلاصتاً اظهار نموده بموجب قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ مقرر گرديده كه آقاي (ي) بعد از انجام كليه تعهدات خود بايد اقدام به بازگشائي و بهره برداري از هتل سه ستاره مارليك نموده و در اين هنگام حق درخواست تنظيم سند اجاره رسمي نمايد در حالي كه نام برده تعهدات خود را انجام نداده و نتيجتاً دعاوي تقابل بي اساس بوده و مدارك آن دلالت بر صحت دعاوي مزبور نمي نمايد هر يكي از دادخواستهاي تقابل ادعاگرديده كه طبقه اول و محوطه و پاركينگ به موجب سند عادي مورخ ۱۳۶۳/۰۵/۲۳ براي محل كسب به اجاره داده شده و قسمتي از محل مزبور براي تاسيس باشگاه ورزشي مورد استفاده در قرارداد.

در حاليكه طبق قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ محل براي كسب به طور مطلق به آقاي (ي) واگذار نشده بلكه براي كسب معين هتل داري و سالن غذاخوري هتل به ايشان واگذار گرديده و براي بازگشائي هتل تحويل گرديده است و با اين وصف بين هتل و باشگاه ورزشي عرفاً هيچ گونه تشابهي وجود ندارد و تاريخ پروانه ورزشگاه تعمداً در دادخواست نيامده سال ۶۸ مي باشد كه تخلف آقاي (ي) را از قرارداد ثابت مي نمايد و رسيدهاي ابرازي وكيل خواهان تقابل دلالت بر تمديد مدت قرارداد ندارد و مادامي كه ملك موكلين تخليه نشده استحقاق دريافت اين مبلغ و بهره مالاكانه را طبق قراردادهاي تنظيمي دارند.

چون محل در حال حاضر در تصرف غير مجاز آقاي (ي) مي باشد بايد حكم خلع يد صادر گردد و اگر هم مجاز تشخيص شود چاره اي جز حكم تخليه به علت عدم تعهد و تغيير كسب انقضاي مدت و عدم پرداخت سرقفلي وجود ندارد و نامه هاي ۵۶۱۲ و ۵۶۴ مورخ ۱۳۶۶/۰۲/۱۹ دلالت دارد كه موكلين براي تنظيم سند رسمي آماده بوده و اقدام نموده اند ولي اين امر طبق ماده ۶ قرارداد ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ موكول به بازگشائي و شروع بهره برداري از هتل مارليك گرديده است كه تا كنون هتل مور بحث بازگشائي نشده است .

در سالن غذاخوري هتل آقاي (ي) ورزشگاه تاسيس كرده اند كه دلالت بر سوءنيت در قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ كلماتي نوشته شده كه ناشي از سوءنيت و فريب كاري آقاي (ي) است و چك هاي مذكور در بند دوم قرارداد شانزده فقره به مبلغ هشت ميليون ريال مي باشد نه سيزده ميليون ريال علاوه اين مبلغ بابت بدهي محل مورد قرارداد به بانك تجارت بايد پرداخت شود و چهار فقره چك هاي ديگر به مبلغ ۶۷۰۰۰۰۰ ريال بلامحل بوده و نزد موكل موجود است.

ضمناً گواهي مورخ  ۱۳۶۴/۰۳/۰۱ منتسب به خانم (ر) مويد اجاره نيست بلكه به عنوان نمايندگي آقاي  از طرف ورثه مرحوم نسبت به باز پس گيري محل هتل مارليك سابق كه مورد تصرف عدواني قرار گرفته می باشد و با توجه به مواد ۴ و ۵ قرارداد ۱۳۶۴/۰۴/۳۱ و با توجه به قرارداد موخر بهره مالكانه از تاريخ ۱۳۶۴/۰۴/۰۱ ماهيانه يك ميليون و سيصد هزار ريال مي باشدو رسيدهاي پرداخت پرداخت ماهيانه سيصد و بيست هزار ريال دلالت بر وقوع اجاره و پرداخت اجاره بها نداردبه موجب قرارداد ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ اجاره ماهيانه سه طبقه هتل ماهيانه نهصد هزار ريال و طبق قرارداد ۱۳۶۵/۰۹/۲۳ اجاره محل شركت ايكوئيپ (سالن غذاخوري هتل) ماهيانه چهارصد هزار ريال تعيين گرديده كه با اين ترتيب الزام به تنظيم سند اجاره به قرار ماهي سيصد و بيست هزار ريال پايه و اساسي ندارد بنابراين صدور حكم به تنظيم سند رسمي اجاره مفهومي نداشته تقاضاي صدور حكم به بي حقي خواهان تقابل را دارد.

شعبه ۱۷ دادگاه حقوقي يك تهران هر چهار پرونده را توامان مورد رسيدگي قرار داده وكيل خواهان تقابل در جلسه دادرسي مورخ ۱۳۶۸/۰۷/۲۴ به طور خلاصه اظهار نموده دعاوي اصلي فاقد موازين قانوني است زيرا قراردادهاي مستند دعاوي مزبور حاكي از وقوع عقد اجاره في مابين موكل و خواهان هاست و فقط درچهارچوب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ قابل فسخ مي باشد.

لكن هيچ يك از موارد در مانحن فيه قابليت اعمال نداشته و دعوي خلع يد قابليت استماع ندارد و بموجب قرارداد ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ مبلغ هشت ميليون ريال نيز سرقفلي از موكل دريافت گرديده و آقاي (ق) بشرح زيرنويسي سند مزبور حقوق استيجاري خود را به موكل منتقل نموده و موكل به تنهائي مستاجر محل مزبور است و رسيدهاي اجاره مورخ ۱۳۶۷/۱۰/۱۱ و ۱۳۶۷/۱۰/۰۱ و چك شماره ۷۸۲۴۷۹ موخر بر زمان انقضاي ادعائي وكيل خواهان هاي اصلي مويد رابطه استيجاري بين موكل و خواهان هاي اصلي است و جواز كسب مربوط به تاسيس باشگاه ورزشي كه در قسمتي از مورد اجاره تاسيس گرديده صحت عرايض موكل را اثبات مي كند و برعكس استنباط وكيل خواهان هاي اصلي سند اجاره مستند پرونده داراي مدت مي باشد و با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر رابطه استيجاري پس از انقضاء تمديد مي شود و محل براي كسب و پيشه به موكل اجاره داده شده و نوع آن نامشخص بوده و در يد و اختيار موكل است به اين جهت تاسيس باشگاه ورزشي طبق موازين قانوني است و تاريخ پروانه صادره ارتباطي به خواهانها ندارد و متكي بر استفاده از عين مستاجره است.

هرچند در قراردادها ميزان اجاره بها به شكل ديگري توافق گرديده بود لكن در رسيد مورخ ۱۳۶۷/۰۶/۱۶ كه منجزاً مال الاجاره هر قسمت راتعيين نموده توافقات جديدي در خصوص ميزان اجاره بها را حاكم قرار داده اند تمسك به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ارتباط به دعوي مطروحه ندارد در صورتي كه براي خود حقي قائل هستند اقدام نمايند تاپاسخ داده شود.

در اين جلسه دادگاه وضعيت پلاك متنازع فيه و ملاحظه وكالت نامه رسمي شماره ۳۲۴۱۲ دفترخانه شماره دو تهران و اخذ توضيح از وكيل خواهان هاي تقابل را استعلام و ضروري دانسته و جلسه دادرسي را بروز ۱۳۶۸/۱۱/۰۸ تجديد نموده و در اين جلسه با وصول پاسخ اداره ثبت و وكالت نامه ۳۲۴۱۲ – ۱۳۳۴/۰۹/۰۴ دفترخانه شماره دو تهران وكيل خواهان هاي تقابل با ارائه فتوكپي مصدق قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۱۰/۰۱ زيرنويسي شده توضيح داده كه در ذيل قرارداد مزبور تصريح گرديده كه آقاي (ق) كليه حقوق خود را در تاريخ ۱۳۶۳/۰۲/۲۷ به آقاي (ي) انتقال داده و در پاسخ سوال وكيل خواهان هاي اصلي در همين جلسه مبتني بر اين كه آقاي (ي) از چه تاريخي از سه طبقه فوقاني استيفاء منفعت كرده است اظهار نموده با توجه به اين كه مقرر بوده پس از رفع يد از متصرفين غاصب محل به عنوان استفاده استيجاري به تصرف موكل قرار گيرد.

لذا محل در تصرف استيجاري موكل قرار گرفته است و محل شركت نيز مورد بهره برداري است آقاي وكيل خواهان هاي اصلي اظهار نموده چون دانشجويان مشغول تخليه اطاق ها شده ودر اين تاريخ دانشجوئي در محل نيست تقاضاي معاينه محلي را مسترد مي دارد و آقاي (ي) تا تاريخ دادخواست كه سه طبقه فوقاني در اختيار دانشجويان بوده حق تصرف نداشته و تازه اقدام به اين كار كرده است و چون قبل از تاريخ دادخواست يد آقاي (ي) يد اماني بوه به اين جهت درخواست خلع يد شده راي دادگاه است دادگاه در اين جلسه پس از كسب نظر مشاور مبادرت به اتخاذ نظر قضائي نموده و بموجب نظريه مزبور اظهار نظريه رد دعوي وكيل خواهان هاي اصلي در مورد دعوي خلع يد ودعوي ابطال سه فقره قرارداد نموده.

در دعاوي تقابل اظهارنظر به الزام خواندگان تقابل به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي اجاره در خصوص تمامي طبقات دوم و سوم و چهارم به استثناي طبقه همكف و اول جزء پلاك ۶۰۲۶ بخش دو تهران بمنظور اشتغال به كسب هتلداري با اجاره ماهيانه ۳۲۰۰۰۰ ريال در مدت زمان عدم بهره برداري و بازگشائي و بهره برداري از هتل و نيز اظهارنظر به الزام مالكين به حضور در دفترخانه اسناد رسمي و تنظيم سند اجاره رسمي در خصوص تمامي طبقه اول و يك باب زير زمين و حدود سيصد مترمربع از محوطه پاركينگ جزء پلاك فوق الذكر به منظور اشتغال به كسب امور ورزشي با اجاره ماهيانه چهارصد هزار ريال نموده كه نظريه مزبور مورد اعتراض وكيل مالكان قرار گرفته و پرونده جهت رسيدگي به اعتراض به ديوان عالي كشور ارسال گرديده و به اين شعبه ارجاع شده و اين شعبه به موجب دادنامه شماره ۵۸۰/۹-۱۳۶۹/۰۹/۲۶ نظريه دادگاه مبني بر رد دعوي ابطال اسناد تنظيمي بين طرفين را قابل تنفيذ تشخيص داده است و اما نظريه دادگاه را سه قسمت ديگر مبني بر رد دعوي خلع يد مالكان و الزام آنان به تنظيم اجاره نامه رسمي غير قابل تنفيذ دانسته است.

پس از ارسال پرونده به دادگاه وكيل خواهان تقابل طي لايحه اي به قسمتي از دادنامه ديوان عالي كشور كه مورد تائيد قرار نگرفته اعتراض كرده و طي لايحه ديگري به پيوست نامه خانم (ر) و يك فقره چك و نامه دفتر ۱۷۳ تشكيل دفتر شماره دو تهران و نامه اداره كل امور مالي دادگستري و اظهار نامه شماره ۱۹۱۷۵-۱۳۶۹/۰۵/۱۷ ضمن اعتراض به دادنامه شعبه نهم ديوان عالي كشور از لحاظ اينكه مالكين بر ادامه رابطه استيجاري تراضي نداشته اند اضافه نموده كه خواندگان دعوي تقابل بشرح برگ مورخ ۱۳۶۹/۱۱/۰۹ نامه خانم (ر) حتي پس از اعلام نظر ديوانعالي محترم كشور مبادرت به دريافت مال الاجاره توديعي توسط موكل را ازتاريخ ۱۳۶۷/۰۲/۰۱ الي ۱۳۶۹/۰۴/۳۱ به مبلغ ۱۹۴۴۰۰۰۰ ريال نموده و به صراحت قسمت موكل را تائيد نموده است.
دادگاه در اين رابطه آقاي وكيل ماكلان را به دفتر دادگاه احضار نموده كه با ملاحظه فتوكپي مدرك منتسب به خانم (ر) هر توضيحي دارد كتباً اعلام نمايد وكيل مالكان طي لايحه اي توضيحات خود را بيان نموده وبه طور خلاصه اظهار داشته كه به استناد قرارداد ۱۳۶۲/۰۴/۰۱ آقاي (ي) مكلف به پرداخت بدهي تا انقضاي مدت قرارداد ۱۳۶۷/۰۴/۰۱ مي باشد و از تاريخ مزبور كه تصرفش غاصبانه است بابت اجرت المثل طبق نظر كارشناس بايد بپردازد كه در همين زمينه دادخواست به شماره ۲۵-۶۹/۵۸۴ مطرح است.
سرانجام دادگاه در وقت فوق العاده مورخ ۱۳۷۰/۰۴/۱۱ مباردت به صدور راي شماره ۱۷۸ و  ۱۷۹ و ۱۸۰ و ۱۸۱-۱۳۷۰/۰۴/۱۱ نموده بموجب اين راي نسبت به دعوي ابطال اسناد عادي و خلع يد مالكان حكم به رد دعوي صادر گرديده و در دعاوي تقابل حكم به الزام خواندگان تقابل (به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي اجاره در خصوص تمامي طبقات دوم و سوم و چهارم به استثناي طبقه همكف و اول جزء پلاك ۶۰۲۶ بخش دو تهران به منظور اشتغال به كسب هتل داري با شرايط موسوم متعارف در اجاره نامه ها با اجاره ماهيانه ۳۲۰۰۰۰ ريال در مدت زمان اعلام بهره برداري و بازگشائي از هتل و پرداخت اجاره بهاي ماهيانه به مبلغ نهصد هزار ريال پس از بازگشائي و بهره برداري از هتل با آقا (ي) و همچنين حكم به الزام پنج نفر مالكين مشروحه فوق به حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند اجاره رسمي در خصوص تمامي طبق اول و يك باب زيرزمين و حدود سيصد متر مربع از محوطه پاركينگ جزء پلاك ثبتي ۶۰۲۶ بخش دو تهران با شرايط موسوم و متعارف در اجاره نامه ها با اجاره ماهيانه به مبلغ چهارصد هزار ريال با آقاي (ي) و بمنظور اشتغال به كسب و امور مربوط به شغل هتل داري و ضروريات مربوط به شغل هتلداري يا مشابه آن صادر و اعلام مي نمايد…) صادر شده است.
وكيل خواهان هاي اصلي در تاريخ ۱۳۷۰/۰۵/۱۵ نسبت به دادنامه صادره تجديدنظرخواهي نموده و دادگاه حسب تصميم مورخ ۱۳۷۰/۰۵/۲۶ با باقي ماندن به راي خود پرونده را به ديوان عالي كشور ارسال نموده كه به اين شعبه ارجاع گرديده وكيل خواهان تقابل به شرج لايحه ثبت شده به شماره ۱۲۲/۹-۱۳۷۰/۰۷/۱۲ به اعتراض تجديدنظر پاسخگوئي كرده كه لوايح طرفين در هنگام طرح پرونده و مشاوره قرائت خواهد شد. هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي … رئيس شعبه و ملاحظه اوراق پرونده و دادنامه شماره …. فرجام خواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد.
دلالت الفاظ در قرارداد :
بسمه تعالي
در خصوص اعتراض وكيل تجديدنظرخواهان به دادنامه تجديدنظر خواسته نسبت به رد دعوي ابطال سه فقره قراردادهاي مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ و ۱۳۶۳/۱۰/۰۱ و ۱۳۶۵/۰۹/۲۳ كه مورد استناد طرفين (متداعيين) قرار گرفته موجه و وارد نمي باشد دادنامه مزبور را در اين قسمت ابرام مي گردد و اما اعتراض وكيل تجديدنظرخواهان در مورد رد خلع يد و الزام مالكان به تنظيم سند اجاره رسمي وارد به نظر مي رسد زيرا :
اولاً – (وقوع عقد اجاره شرعي و قانوني كه داراي شرائط و اركاني است از قراردادهاي عادي مزبور در فوق وفق مواد ۴۶۶ و ۴۶۸ و ۴۷۰ قانون مدني استنباط نمي شود و در مجموع وده و مقاوله بر اجاره استفاده مي شود كه پس از يك سلسله انجام مقدمات و آماده سازي هتل و بهره برداري از آن سپس طرفين دعوي در دفترخانه رسمي اقدام به تنظيم سند اجاره بنمايند لذا الفاظ به كار برده شده در قراردادها دلالت بر انشاء عقود اجاره بلكه تحقق اجاره به زمان آينده و هنگام بهره برداري از هتل موكل شده است و بر همين مبنا رابطه استيجاري با عدم وقوع عقد اجاره و عدم انتقال منافع عين مستاجره از سوي موجر به مستاجر طبق موازين اسلامي و قانوني احراز نمي گردد و با انتفاء انشاء عقد اجاره صحيح رابطه استيجاري هم موضوعاً منتفي خواهد بود.
ثانياً – اگرچه قرارداهاي مورد استناد ممكن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني باشد و ليكن در مورد مانحن فيه وجهه قانوني آن مخدوش مي باشد زيرا طبق شرط ششم مندرج در قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ تنظيم اجاره نامه (هتل مارليك) موكول به زمان باز گشائي هتل و بهره برداري از آن گرديده و حال آن كه وكيل خواهان تقابل همراه با دادخواست خود دليلي كه حاكي از صدور مجوز يا پروانه بهره برداري از اداره يا سازمان مربوط باشد ارائه ننموده و همزمان با تاريخ دادخواست وجود شرط مزبور محقق و محرز نگرديده كه با اين وضعيت اقامه دعوي و تقاضاي الزام به تنظيم سند اجاره رسمي توجيه قانوني ندارد.
ثالثاً – وجوهي كه تجديدنظرخوانده به عنوان بهره مالكانه و يا اجاره به وكيل مالكين يا خود آنان با اخذ رسيد پرداخت كرده باشد بدون تحقق وجود اجاره صحيح تاثيري در ايجاد رابطه استيجاري ندارد و تبصره ۲ ماده ۷ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مويد اين مطلب است.
رابعاً – مندرج در قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ اين است : بمنظور بازگشائي و اداره نمودن و بهره برداري از هتل سه ستاره مارليك مشتمل بر نود اطاق و سالن غذاخوري در چهار طبقه با متعلقات آن كه تخليه همه اين ها به وسيله تجديدنظرخوانده در زمان مقرر قرارداد به منظور شغل هتل داري بوده است نه غير آن بنابراين ايراد وكيل تجديدنظرخواهان دائر بر اين كه طبق بند ۲ قرارداد مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۳۱ آقاي (ق) كه با سمت نيابت و مديريت بلاعزل در مدت قرارداد اداره هتل را به عهده گرفته حق انتقال اين سمت را به آقاي (ي) نداشته زيرا نامبرده داراي شرائط لازم براي مديريت هتل را نبوده و نيز مجاز نبوده تبديل سالن غذاخوري هتل را به باشگاه ورزشي بنمايد موجه مي باشد بالنتيجه اين عمل قرارداد مزبور را از اعتبار مي اندازد بنابمراتب اعتراض وكيل تجديدنظرخواهان وارد بوده و دادنامه مورد تجديدنظر مخدوش تشخيص و نقض مي گردد و به شعبه ديگر حقوقي يك تهران ارجاع مي شود.
مرجع : كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آن ها ، تاليف يداله بازگير، چاپ اول ، سال ۱۳۷۹ ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي