حق مالکانه

محل كسب و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده – پرداخت مبلغي به عنوان حق مالكانه توسط خوانده دعوي به نماينده وراث مالك قبلي.

تاريخ رسيدگي : ۱۳۶۶/۰۸/۲۱

دادنامه شماره : ۵۰۲/۲۴

مرجع رسيدگي : شعبه ۲۴ ديوان عالي كشور.

حق مالکانه :

خلاصه جريان پرونده :

آقاي (م) در تاريخ ۱۳۶۵/۰۴/۰۵ دادخواستي به طرفيت آقاي (ب) به خواسته خلع يد مقوم به دو ميليون و پانصد هزار ريال تقديم دادگاه حقوقي يك شهرستان زنجان نموده و توضيح مي دهد كه طبق دادنامه شماره ۶۵/۱۲۰ طبق اجاره نامه مورخ ۱۳۵۹/۰۹/۰۹ تصرفات خوانده در يك باب مغازه واقع در دروازه رشت جزء پلاك شماره ۱۰۰۱ بخش يك زنجان ملكي اين جانب مشمل مقررات اجاره و قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و مجاز نمي باشد لذا تقاضاي رسيدگي و ملاحظه پرونده استناد و صدور حكم به خلع يد خوانده از مغازه مورد دعوي را دارد متعاقبا آقاي (س) در تاريخ ۱۳۶۵/۰۶/۱۶ با تقديم وكالت نامه و لايحه اي خود را وكيل خواهان معرفي و تقاضاي رسيدگي مي نمايد خوانده با ارسال لايحه وارده به شماره ۲۶۷۲/۱-۱۳۶۵/۰۶/۱۸ ضمن استناد به پرونده هاي ۶۲/۵۰۹-۶۵/۲۲۵ و ۶۳-۳۷۹ دادگاه صلح اجمالاً اظهار مي دارد كه :

خواهان كراراً با شكايت هاي واهي مزاحم كار و كسب اين جانب شده و با اطلاع كامل از اين كه مغازه مورد نظر اين جانب از صاحب ملك قبلي اجاره كرده ام و سرقفلي آن را نيز از شخص ديگري خريده بودم فقط به علت سودجوئي بدون اطلاع فدوي كليه ملك آن را خريده كه شامل مغازه ديگر و نيز حدود ۸٫ متر زمين پشت آن مي باشد و به حيطه و نيرنگ هائي متوسل شده تا مغازه اين جانب را از دست خارج و سود نامشروع بيشتري به جيب بزند و از طرف ديگر خواهان طبق دادخواست كه به كلاسه ۳۸۲-۶۵ ثبت شده صريحاً اعتراف كرده رابطه استيجاري ومال الاجاره خود را نيز از طريق صندوق ثبت دريافت نموده است لذا رابطه استيجاي فيمابين محرز و خواهان بدوي رعايت حقوق و حصه و مسلم اينجانب مبادرت به تقديم دادخواست خلع يد نموده و حسب ماده ۵۰۱ قانون مدني كه مقرر مي دارد چنان چه عقد اجاره مدت به صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه سالي فلان مبلغ تعيين شده باشد اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال صحيح خواهد بود. لذا تقاضاي صدور حكم بر رد دعوي خواهان را دارد.

در جلسه مورخ ۱۳۶۵/۰۸/۱۳ در دادگاه حاضر و اظهار مي دارد كه من مستاجر خواهان هستم زيرا ايشان قائم مقام مالك قبلي هستند و من از مالك قبلي آقاي (ق) مدرك اجاره و شاهد دارم در سال ۵۹ اين مغازه را اجاره كرده ام و اجازه داد و قبض دريافت كرده ام ايشان در تاريخ ۱۳۶۲ اين مغازه را خريده كه من مستاجر هستم و ايشان مرا مستاجر خود دانسته و از من اجرت مغازه را خواسته است تا حال اجاره بها را پرداخت كرده و هيچگونه بدهي تا اين تاريخ بابت اجاره بهاي اين مغازه ندارم.

در مورد سرقفلي مغازه من مبلغ هفتاد هزار تومان در حضور و رضايت مالك به مستاجر قبلي داده ام يعني در حضور آقاي (ق) مالك اين مبلغ را به عنوان مستاجر قبلي آقاي (ي) داده ام و با آن ها تسويه حساب كرده و آقاي (ق) اجور معوقه خود را گرفت و از سرقفلي كه من به مستاجر داده ام حق مالكانه دريافت كرده در اين خصوص فتوكپي مدارك خود را در چهار برگ و با اصل آن نيز موجود است.

خويل خواهان در جلسه مورخ ۱۳۶۵/۱۰/۰۷ اظهار مي دارد كه اولاً حسب محتويات پرونده را اظهارات تقديم مي كنم خوانده ملك متصرفي خود را از مالك اجاره نكرده است و اظهارات شهود تلقيني مي باشد ثالثاً همين دادگاه مطابق دادنامه شماره ۶۵/۱۲٫ كه داراي اعتبار قضيه محكوم بها مي باشد راي به بطلان عقد اجاره بين آقاي (ب) و آقاي (ق) به لحاظ محدود بودن مدت اجاره داده است در رابطه بين رفين به صورت مستاجر و موجر نمي باشد.

لذا قانون مالك و مستاجر بر آن حكومت ندارد لذا تقاضاي صدور حكم به شرح دادخواست دارد دادگاه پس از بررسي پرونده و استماع اظهارات طرفين دعوي و ملاحظه پرونده هاي مورد استناد در تاريخ ۱۳۶۵/۱۱/۰۸ به صدور اظهارنظر بر خلع يد خوانده از رقبه مورد اختلاف صادر اين نظر اجمالاً در تاريخ ۱۳۶۵/۱۱/۲۰ نسبت به آن اعتراض مي نمايد در نتيجه دادگاه در تاريخ ۱۳۶۵/۱۱/۳۰ نهايتاً به اين شرح به صدور اظهارنظر مبادرت مي نمايد.

به نظر دادگاه ملخص دعواي طرفين اين است كه خواهان ادعا مي كند پلاك ۱۰۰۱ بخش يك زندان مورد دعوي را بدون قيد و شرط خريداري كرده ام و حق سكني و سرقفلي پلاك توسط مالك سابق يا وكيل وي به كسي واگذار نشده و اجاره خوانده نيز باطل بوده حق استيفاي منفعت ندارد يا خلع يد نمايد خوانده ضمن انكار دعوي خواهان ادعا مي كند حق سكني و سرقفلي پلاك مذكور را از مستاجر قبلي خريده ام كه ايشان نيز از مال سابق خريده است.

اين پلاك بدون حق سكني و بعد از فروش سرقفلي به خواهان منتقل شده وي حق ادعاي خلع يد ندارد و حاضر به عقد اجاره به ايشان نيستم دادگاه با بررسي و تحقيقات لازم با توجه به محتويات پرونده امر و پرونده استنادي و سند مالكيت خواهان ادعاي خوانده را بلادليل و غير موجه تشخيص مي دهد زيرا عقد اجاره در سند ابرازي وي به تاريخ ۱۳۵۹/۰۱/۰۱ به لحاظ مجهول بودن مدت اجاره كه مدت آن را نامحدود ذكر كرده اند شرعا” باطل و فاقد اثر شرعي و قانوني بوده و در پرونده كلاسه ۵۰۹/۱-۶۳ اين دادگاه كه منتهي به حكم قطعي شده به بطلان اجاره مذكور تصريح شده است و اما در مورد معامله سرقفلي (امتناع حق سكني و سرقفلي پلاك مورد دعوي توسط خوانده از مستاجر قبلي) كه سند عادي مورخ ۱۳۵۹/۰۹/۰۸ خوانده ارائه داده كه پلاك مذكور را مستاجر قبلي آقاي (ي) با دريافت مبلغ هفتاد هزار تومان به خوانده فروخته و ماليات آن را پرداخته است.

كه صحت و مشروعيت اين معامله (خريد و فروش سرقفلي ملكي توسط مستاجر به مستاجر ديگر) موقوف به داشتن چنين حقي براي مستاجر اول طبق فتواي امام در تحريرالوسيله جلد دوم صحت سرقفلي مسائل ۵ و ۶ و ۷ و ۸ مي باشد كه بر اثبات چنان حق دليل و مدرك شرعي و قانوني از ناحيه خوانده ارائه نگرديده است تنها شهادت و ادعاي آقاي (ي) مساجر قبلي مبني بر اينكه سرقفلي پلاك مورد دعوي را قبلاًاز مالك سابق مرحوم (ن) به مبلغ هجده هزار تومان خريده بودم اين حق سرقفلي را به مبلغ هفتاد هزار تومان به خوانده فروخته ام اين شهادت صرفنظر از خرج و تعديل وي چون مشاراليه در مانحن فيه به نحوي ذي نفع محسوب و در صورت بطلان معامله سرقفلي مدعا خوانده وي حق استرداد مبلغ هفتاد هزار تومان از ايشان دارد.

لذا تقاضاي شهادش نافذ نيست و ادعايش نيز فاقد دليل اثباتي شرعي و قانوني و مورد انكار خواهان (م) مي باشد مضافاً بر اين دو بار از اداره دارائي زنجان در خصوص معامله سرقفلي پلاك مورد دعوي استعلام گرديده در پاسخ فقط به معامله سرقفلي بين مستاجر اول (ي) ومستاجر دوم (خوانده) اشاره رفته ازانجام معامله سرقفلي با مالك سابق و پرداخت ماليات آن و يا كسر مبلغ سرقفلي اخير در محاسبه مالياتي ذكري به ميان نيامده.
لذا چون براي انجام معامله سرقفلي پلاك مورد دعوي با مالك سابق (ن) يا ورثه وي كه به موجب سلب حق سكناي پلاك مذكور از خواهان شده و ايجاد حق براي خوانده م نمايد يا به انحاء ديگر كه در تحريرالوسيله قسمت سرقفلي مذكور است براي مستاجر حق تعلق گرفته باشد كه بتواند آن حق را به ديگران تفويض نمايد و تمليك نمايد دليل شرعي و قانوني وجود ندارد و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر نيز طبق نظريه شماره ۱۴۸۸-۱۳۶۳/۰۵/۰۸ شوراي نگهبان در صورتي كه منطبق با موارد جواز سرقفلي نباشد قابل استناد و محل نيست بلكه مورد دعوي منطبق با مسائل ۱ و ۲ و ۳ تحريرالوسيله مي باشد دادگاه به استناد مراتب فوق تصرف خوانده را در پلاك مذكور در حكم نصب و غيرمجاز تشخيص و خواهان را در دعواي محق دانسته و به استناد فتواي مذكور و ماده ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدني تصميم به صدور حكم به خلع يد دارد پرونده به اين كيفيت به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع مي گردد لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت خواهد شد.
حق مالکانه :
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي … عضو مميز و اوراق پرونده مفاد و ملاحظه لايحه اعتراضيه مورخ ۱۳۶۵/۱۱/۰۸ و دادنامه ۱۳۶۵/۱۱/۲۰ شعبه اول دادگاه حقوق يك زنجان مشاوره نموه چنين راي مي دهند :
با توجه به محتوي مفاد دادنامه شماره ۱۲۰-۱۳۶۵/۰۲/۲۱ كه دراظهار نظر مذكور به آن اشاره شده و قطع نظر از اينكه موضوع مورد بحث به اين كيفيت مشمول اعتبار قضيه محكوم بها مي باشد يا خير.
اساساً با توجه به اينكه خواهان اين پرونده طي دادخواست وارده به شماره ۱۸۷-۱۳۶۵/۰۵/۳۱ اعلام نموده كه خوانده آقاي (ب) در شش دانگ يك باب مغازه ملكي اين جانب واقع در دروازه رشت مستاجر مي باشد و در فتوكپي اظهارنامه پيوست نيز به اين معني اشاره شده و با توجه به اين كه عين مستاجره به حكايت پرونده محل كسب و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و نيز با توجه به مفاد پاسخ سر مميزي مالياتي شماره سه زنجان وارده به شماره ۴۹۸۲/۱- ۱۳۶۵/۰۱/۲۴ مبني پرداخت مبلغي به عنوان حق مالكانه توسط خوانده دعوي به آقاي (ق) نماينده وراث مرحوم (ن) (مالك قبلي) نظر دادگاه واجد ايراد قضائي است لذا پرونده مستنداً به ماده ۱۵ قانون تشكيل دادگاه هاي حقوقي يك و دو جهت اقدام قانوني به دادگاه اعاده مي گردد.
مرجع : كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آن ها ، تاليف يداله بازگير، چاپ اول ، سال ۱۳۷۹ ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي