تقاضای ثبت وصی

تقاضای ثبت وصی عهدی پس ازفوت موصی

تقاضاي ثبت وصي عهدي پس از فوت موصي – تقاضاي ثبت مجهول الملك – تعارض در متن يك سند – وصيت به پرداخت دين از محل معين – عدم مخالفت با قانون شرط اعتبار سند رسمي است – تهيه خلاصه معامله در وكالتي كه متضمن اعطا حق عيني است

راي شماره : ۳۰۶ – ۱۳۴۶/۱۰/۰۷

راي شوراي عالي ثبت :

پس از توزيع اظهارنامه به نام كسي بين او ديگري دعوي مالكيت در دادگاه مطرح شد. كسي كه به نام او توزيع اظهارنامه شده بود ضمن عقدخارج لازم وكالت با حق توكيل غير داد كه دعوي مذكور را تعقيب كند (در حال حيات او به وكالت و در حال ممات او به وصايت )و در عوض حق الوكاله و حق الجعاله و حق الزحمه ربع اراضي كه به نفع موكل حكم صادر مي شود تعلق به وكيل دارد كه با سندرسمي آن را به خود يا ديگري منتقل كند و قيمت آن را بابت حق الوكاله و حق الجعاله و حق الزحمه بردارد و  خلاصه ربع اراضي مستخلص شده متعلق به وكيل است .

حكم نهائي بسود موكل درحال حيات او صادر گرديد و پيش از اين كه سند انتقال ربع مزبور تنظيم گردد موكل مرد. وكيل به استناد وكالت نامه بالا تقاضاي ثبت ربع اراضي مورد حكم دادگاه را (كه به سود موكل سابق او صادرشده بود) كرد ثبت محل دچار اشكال ذيل شده و كسب دستور كرد به اين شرح كه :

ملك مذكور ثبت نشده و مدت دو سال مذكور د رماده ۱۲ قانون ثبت گذشته است و معاملات راجع به آن ،قبل از تقاضاي ثبت ،در دفاتر اسناد رسمي قبول نيست وكيل تا سند انتقال به شرح وكالت نامه تنظيم نكند مالك نمي شود و تا مالك نشود تقاضاي ثبت از او (از غير مالك) قبول نمي شود از طرف ديگر تنظيم سند انتقال را هم قانونگذار در مانحن فيه ،موقوف بر تقاضاي ثبت كرده است كه در نتيجه دو رپيش آمده است .

اگر وكيل بخواهد به عنوان وصايت تقاضاي ثبت از طرف موصي كند اين امر در مقررات ثبت املاك ،مفهوم ندارد زيرا موصي به محض فوت ،مالك نيست تا تقاضاي ثبت از جانب او و به نام او قابل پذيرش و جريان باشد. ربع مزبور ثلث باقي و وقف هم نيست تا به نام وقف و ثلث قبول تقاضا شود و بهرحال چون ربع مذكور ملك است بايد مالك بالفعل ،تقاضاي ثبت كند و حال اين كه وكيل هنوز مالك بالفعل آن نشده است زيرا سند انتقال تنظيم نكرده است بالطبع مالك بالفعل ورثه موكل خواهند بود و اگر ورثه بخواهند تقاضاي ثبت كنند حقوق وكيل بالمره تباه مي شود در اين وضع از كه بايد تقاضاي ثبت قبول كرد؟

راي مورخ ۱۳۴۶/۱۰/۰۷ شورا :

(درصورتي كه فوت موكل بعد از حكم نهائي و قطعيت آن بوده است با توجه به وكالت نامه مورد بحث قبول تقاضاي ثبت از وكيل اشكال ندارد و ذي نفع مي تواند از حق اعتراض استفاده كند).

* سابقه *

نكات توضيحي :

اول -احراز نحوه تعلق حق وكيل به ربع اراضي بابت حق الوكاله اهميت خاصي دارد كه به علت سوء تنظيم سند رسمي و نوشتن عبارات دور از مصطلح اهل فن ، ايجاد تشويش در فهم عبارات سند كرده است در اين مورد در سند وكالت قيد شده است كه : (…درعوض حق الوكاله …ربع اراضي …تعلق به وكيل دارد كه با سند رسمي آن را به خود يا ديگري منتقل كند و قيمت آن را بابت حق الوكاله …. بردارد).

دراين عبارت نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – عبارت (ربع اراضي تعلق به وكيل دارد) به تنهائي و بدون ضم عبارات بعدي اقتضا داشت كه به محض ختم دعوي موكل در دادگاه ،ربع اراضي خودبه خود به استناد قرارداد وكالت وارد در ملك وكيل گردد.لكن ضم عبارات بعدي اين احتمال را منتفي مي كند به اين شرح :
ب – عبارت بعدي چنين است : (كه با سند رسمي بخود يا ديگري منتقل كند و قيمت آنرا بابت حق الوكاله بردار) اگربدون تنظيم سند رسمي (و بصرف فيصله كار در دادگاه ) ربع محكوم به ملك وكيل شده بود اساساً حاجت به ذكر عبارت اخير نبود.
از عبارت اخير دو مطلب ذيل استفاده مي شود :
۱- وكيل براي وصول به طلب خود (حق الوكاله ) مي تواند به وكالت از طرف موكل (در حال حيات او) و يا به وصايت از طرف وي (پس از مرگش) ربع محكوم به را بخود منتقل كند با تنظيم سند رسمي . در اين صورت با انتقال ربع به خود، وكالت وي (اگر موكل زنده باشد) به كلي منتفي مي گردد زيرا با انجام دادن كامل مورد وكالت ،وكالت منتفي مي شود.
۲- وكيل براي وصول به طلب خود مي تواند در حال حيات موكل به وكالت از طرف او ربع محكوم به را به ثالث بفروشد سپس ثمن آن را به موجب اختيار وكالتي كه دارد ازجانب موكل به خود تمليك كند و در اين صورت نيز وكالت منتفي خواهد شد.

نتيجه – موضوع وكالت در سند وكالت بالا دو جز داشته است :

يك – تعقيب دعوي موكل در دادگاه و گرفتن حكم نهائي كه با ختم اين جز تعهد موكل به پرداخت و دادن حق الوكاله به وكيل محقق مي شود و فعليت پيدا مي كند و جون درحال حيات موكل ،اين قسمت از وكالت ،انجام شده بود تعهد موكل به دادن حق الوكاله هم فعليت پيدا كرده بود، تعهد مزبور عبارت بود از دادن ربع محكوم به به وكيل كه تشريفات اين امر هم در وكالت نامه پيش بيني شده بود به اين معني كه خود وكيل وكالت داشت كه از جانب موكل ،ربع محكوم به را در راه استيفا حق الوكاله خود به مصرف برساند و پس از مرگش نيز براي اين منظور وصايت داشت.

دو- وكات در دادن حق الوكاله از راه انتقال ربع محكوم به به خود و يا انتقال آن به ديگري و تملك ثمن آن ،بنابراين در مباحث بعدي كه در مساله تاثير فوت موكل در زوال وكالت مطرح مي گردد به اعتبار جز دوم وكالت است چون جزاول در حال حيات موكل پايان يافته تجديد مطلع نسبت به آن مورد ندارد.

دوم – وكيل درحال حيات موكل براي انجام دادن جز دوم وكالت خود مي بايست برابر ماده ۱۲ قانون ثبت نخست تقاضاي ثبت مي كرد سپس آن را به خود و يا ديگري منتقل مي كرد و حق تقاضاي ثبت را طبق ماده ۶۷۱ قانون مدني داشت .
سوم – حال كه وكيل در زمان حيات موكل چنين كاري نكرده است پس از فوت او مي تواند چنين كاري بكند؟ جواب بسته به اين است كه آيا وكالت بلاعزل با فورت موكل از بين مي رود؟

در شرح راي شماره ۲۰ گفته شد كه :

اولاً- در فقه كه بيان كننده سوابق اكثر مواد قانوني مدني است در وكالت بلاعزل نيز فوت موكل را موجب انحلال وكالت مي دانند. اگر اين فرض را قبول كنيم وكالت وكيل نسبت به جز دوم وكالت او منحل شده است لكن ورثه ميت بايد تعهدات مالي او را انجام دهند و از جمله اين كه بايد اقدام به تقاضاي ثبت ربع محكوم به كرده سپس به وكيل سابق مورث خود اختيار بدهند تا او يا عين ربع محكوم به را قبول كند يا ثمن آن را. درصورت استنكاف ورثه از اقدام به تقاضاي ثبت مي توان الزام آنان را از طريق دادگاه خواست لكن به شرحي كه خواهيم گفت با وجود سمت وصايت وكيل سابق از اين راه حل بي نيازيم .

ثانياً- بعضي از فقها احتمال داده اند كه در مواردي كه وكالت بلاعزل موجب اعطا حقي به طرف است چون وكالت از حالت خلوص خود خارج شده و شامل بر معاوضه است قابل انحلال به فوت موكل نيست و بر اين اساس راي شماره ۲۰ شورا صادر شده است و احتمال دارد كه در اين مورد ( راي ۳۰۶) هم شورا طبق راي سابق خود نظر داده باشد .

با قبول اين فرض مي توان نكات زير را تبعاً پذيرفت :

الف – طبق ماده ۲۱۹ قانون مدني ورثه موكل بايد از قرارداد وكالت تبعيت كرده و قائم مقام موكل در قرارداد مذكور هستند و وكيل با ادامه وكالت خود با عنايت به ماده ۶۷۱ قانون مدني بايد قبلاً تقاضاي ثبت ربع محكوم به را كند سپس به تنظيم سند انتقال مبادرت ورزد.

چهارم – هرگاه معتقد شويم كه وكالت بلاعزل با فوت موكل از بين مي رود آيا وصي از راه وصايت مي تواند اقدامي كند؟
جواب باتوجه به امورذيل مثبت است :
الف – به محض ختم دعوي موكل در دادگاه جزاول مورد وكالت تمام و موكل به وكيل خود مديون شد يعني تعهد پيدا كرد كه از محل ربع محكوم به حق الوكاله او را بدهد و وكيل يك نوع حق عيني بر ربع محكوم به پيدا كرد.
ب – وكيل مذكور وصي موكل است كه پس از مرگش از محل انتقال ربع محكوم به به خود ياديگري ،دين موصي را بپردازد هر چند كه بستانكار،خود او باشد.
ج – ضرورت ندارد كه متقاضي ثبت ،مالك باشد كافي است كه ماذون از طرف قانون باشد مانند متصدي موقوفه و حبس و ثلث باقي (ماده ۲۷ قانون ثبت) و نيز لازم نيست كه تقاضاي ثبت از جانب شخص حقيقي يا شخص حقوقي باشد در بسياري از موارد وقف ،وضع چنين است .
در مورد وقف و حبس و ثلث باقي نص داريم (ماده ۲۷ قانون ثبت و غيره) ولي روح همين نص و مانند آن اجازه مي دهد كه وصي در ادادين ميت از محل انتقال ملك مجهول المالك ،بتواند براي احراز ماده ۱۲ قانون ثبت بد و اقدام به تقاضاي ثبت كند و مضايقه از اين مقدار، جمود بر الفاظ است مضافاً بر اين كه با وصيتي كه موصي براي ادادين از محل انتقال ربع محكوم به كرده است ربع مذكور اساساً جز ميراث نبوده و تعلق به ورثه هم ندارد تا آنان بتوانند تقاضاي ثبت كنند بنابراين تنها فرد صلاحيت دار براي تقاضاي ثبت (با عنايت به ثبت اجباري مورد نظر ماده ۱۲ قانون ثبت) همان وصي است .احتمال اين كه توجيه بالا اساس راي شورا باشد قوي است و به هرحال با هر يك از دو راه حل بالا (كه يكي براساس وكالت بلاعزل و ديگري براساس وصايت است) مسئله دورحل مي شود.
پنجم – در صدر مطالب بالا راجع به شرح راي ،اشاره شد كه به موجب سند وكالت مزبور براي وكيل ،به محض انجام دادن جزاول مورد وكالت (يعني فيصله دادن دعوي دادگاه) حق عيني نسبت به ربع مشاع محكوم به پيدا مي شود بنابراين عبارت (معاملات راجع به آن املاك) در ماده ۱۲ قانون ثبت ،شامل معامله بالا بين وكيل و موكل ميشود علي هذا و با توجه به اين مقدمه نكات ذيل قابل ملاحظه است :
الف – به دستور ماده ۱۲ قانون ثبت پس ازگذشتن دو سال از تاريخ اجرا آن ماده بايد معامله مسبوق به تقاضاي ثبت بوده باشد و حال اين كه سند وكالت بالا كه متضمن معامله و دادن حقي به وكيل است در تاريخ ۱۳۳۲/۰۱/۲۵ تنظيم شده است و به دستور مواد ۱۲۸۷-۱۲۹۴ قانون مدني اين سند رسمي نيست .چيزي كه كار را آسان مي كند اذعان ورثه نسبت به صدور سند وكالت است و دست كم ماده ۱۲۹۱ قانون مدني در اين مورد صدق مي كند و در نتيجه مفاد وكالت نامه و وصايت مندرج در آن در ادارات دولتي قابل ترتيب اثر است .
ب – در هر مورد كه قراردادي متضمن اعطا حق عيني به ديگري باشد به دستور ماده ۲۶ قانون ثبت بايد خلاصه معامله تهيه و به اداره ثبت مربوطه جهت ثبت در دفتر املاك ارسال شود. در عمل ديده شود كه در موارد وكالت بلاعزلي كه متضمن اعطا حق عيني به وكيل است (مانند مثال مورد بحث) خلاصه معامله تهيه و ارسال نمي شود و در نتيجه موكل پس از عزل وكيل ،و بدون اطلاع او اقدام به معامله ديگر مي كند و اين معامله غالباً ثبت دفتر املاك مي شود و موجب تضيع حقوق وكيل مي گردد مثلاً شخصي به ديگري وكالت بلاعزل داده بود كه او مساحت معيني از زمين موكل را كه پلاك مشخص داشت پس از انقضا پنج سال از تاريخ تنظيم وكالت نامه به خود منتقل كند و در عوض وكيل درحين انعقاد عقد وكالت قيمت زمين مذكور را به موكل داد. خلاصه معامله تهيه و ثبت دفتر املاك نشد.
پس از انقضا پنج سال موكل همان زمين را به ثالث به طور قطعي فروخت و خريدار سند مالكيت گرفت و معامله اخير ثبت دفتر املاك هم شد كه شمول ماده ۱۱۷ نسبت به مورد قطعي به نظر مي رسد زيرا در امثال اين گونه وكالت ها كه وكالت خالص نيست و معاوضه اي را در بردارد موكل نمي تواند بگويد كه به تجويز ماده ۶۸۳ قانون مدني حق دارم مورد وكالت را به ديگران منتقل كنم و شمول آن ماده به امثال مسائل مورد بحث ، محل منع است .مناسب است كه در هنگام اصلاح قوانين ثبت در اين مورد اصلاحاتي به عمل آيد.
مرجع : آرا شوراي عالي ثبت