تعیین تکلیف مستاجر

وكيل خواهان نوشته كه تكليف مستاجر در صورت حدوث عيب در مورد اجاره در قانون معين شده و مستاجر حق تعدي و تفريط در مورد اجاره را ندارد والا ضامن است.

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۳/۱۱/۳۰

شماره دادنامه : ۷۳/۶۸۸/۱۸

مرجع رسيدگي : شعبه هيجدهم ديوان عالي كشور

تعیین تکلیف مستاجر :

خلاصه جريان پرونده :

الف – ابتدادر تاريخ ۱۳۶۸/۰۳/۲۹  آقاي (ز) به وكالت تجديدنظرخواه به طرفيت تجديدنظر خواندگان به به خواسته تعديل اجاره بها از مبلغ ۱۰۰۰۰ ريال به ۲۰۰۰۰۰ ريال و مابه التفاوت اجور تا صدور حكم و اعاده بناي مورد اجاره به حال سابق نموده مقوم به ۱۸۰۰۰۰۰ ريال و خسارات دادرسي دادخواستي به دادگاههاي حقوقي ۲ كرج تسليم نموده كه به شعبه دهم محاكم عمومي (حقوقي دو) ارجاع وبه كلاسه ۱۰-۶۸-۳۴۹ ح ۲ ثبت شده است وكيل خواهان ضمن اين دادخوسات توضيح داده موكله طبق سند مالكيت داراي پلاك ثبتي شماره ۲۴۴۳/۱۲۳۶ فرعي از ۲۲ كلاك كرج است سمت شمال اين ملك از داخل به شكل گاراژ به نام تعميرگاه تهران است در سمت جنوب آن در جبهه جاده قديم تهران نه باب دكان وجود دارد كه دو باب دكانهاي سومو چهارم از شرق به سمت غرب طبق اجاره نامه مورخ ۱۳۶۴/۰۱/۰۱  براي شغل ميزان چرخ فرمان اتومبيل و تعويض روغن به مدت يك سال و به اجاره بهاي ده هزار ريال به خواندگان اجاره داده شده و خواسته موكل دو قسمت است :

۱- در مدت متجاوز از چهار سال اخير قيمت كل كالاها و خدمات انساني به طور سرسام آور بالا رفته خصوصاً در دو سال اخير افزايش قيمت ها از قوس صعودي به خط رد عمودي تبديل گشته و مي توان گفت كه در اغلب قسمت ها از مرز بيست برابر هم گذشته بنابراين با جلب نظر كارشناس صدور حكم به تعديل اجاره بها راتقاضا مي نمايم ضمناً صدور حكم مابه التفاوت ما تا صدور حكم نيز مورد تقاضا است.

۲- در دو سال اخير وزارت راه شروع به تعويض و ترميم راه بين پل قديم كرج تا پل اتوبان تهران را نموده و در مجاور ملك موكله سطح جاده را حدود ۱۵ متر بالا آورده و خواندگان سقف مغازه ها راخراب كره و با بنا نمودن سقف ديگر در ارتفاع ۴/۳ متر بالاتر فرم دو مغازه را دگرگون كرده و در زير آن ايجاد زيزمين و راه رو و انبار نموده و كشل مغازه ها را به كلي درهم كوبيده اندو اين موضوع كه مورد موافقت موكله نبوده موجب شده كه هنگام مراجعه به شهرداري و تقاضاي گواهي پايان كار مامور مربوط تغييرات بنا را گزارش نموده و مضن احاله پرونده به دادگاه و اعلام جرم ماده ۱۰۰ قانون شهرداري مبالغ هنگفت از موكله مطالبه جريمه نموده است و علاوه از اينها جلو معامله موكله كه مي خواست ملك را بفروشد گرفته شده و زيانهاي ديگر هم به وي عايد گرديده است.

در هر حال عمل خواندگان در تغيير شكل بنا و تخريب سقف و ايجاد سقف ديگر در ارتفاع ۵/۳ متر بالاتر و دگرگون كردن دكانها و ايجاد زيرزمين و غيره طبق بند۸ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر شهريور ۵۶ تعدي و تفريط و ممنوع بوده و ضمن حفظ حق موكله براي تخليه مورد اجاره محكوميت خواندكان را به اعاده وضع سابق با جبران زيانهاي دادرسي تقاضا مي نمايم (تكليف مستاجر در صورت حدوث عيب در مورد اجاره در ماده ۴۷۸ قانون مدني معين شده و مستاجر طبق ماده ۴۹۰ قانون مزبور حق تعدي يا تفريط در مور اجاره را ندارد والا طبق ماده ۴۹۳ ضامن و طبق قسمتهاي ديگر قانون موجر و مستاجر ماخوذ به تخليه است.)

توضيح ديگر آنكه شكل و وضع دو مغازه طبق شكل و وضع دو مغازه مجاور شرقي بوده كه در تصرف يعقوب قصاب است و مشاهه اينها صحت ادعا را بدون نياز به دلايل ديگر ثابت خواهد كرد وقت رسيدگي به اين پرونده به روز ۱۳۶۹/۰۱/۲۵ مقرر شده است ب – در تاريخ ۱۳۶۸/۰۵/۱۵ آقاي (ز) به وكالت تجديدنظرخواه به طرفيت تجديدنظرخواندگان دادخواست ديگري به خواسته تخليه به علت تخريب بنا- پرداخت حداقل خسارت به مبلغ ۲۵۰۰۰۰۰ ريال وخسارات دادرسي به دادگاههاي حقوقي يك كرج تسليم نمود كه به شعبه دوم ارجاع و به كلاسه ۲-۶۸-۱۸۲ ثبت شده و ضمن دادخواست مزبور توضيح داده طبق سند مالكيت كه فتوكپي آن پيوست است موكله داراي پلاك ثبتي شماره ۲۴۴۳/۱۱۳۳۶ فرعي از ۲۲ اصلي كلاك كرج است اين ملك داراي ۱۱۸۶ متر مربع مساحت و داخل آن به شكل گاراژ است و در خارج آن سمت جنوب و جبهه جاده تهران كرج نه باب مغازه وجود دارد كه از سمت شرق به طرف غرب در اجاره اشخاص زير است :

(دو باب مغازه قصابي … دو باب تعويض روغن خواندگان – دو باب پنجرگيري … – يك باب خوار و بارفروشي …- يك باب لوازم اتومبيل (الف) و تمام مغازه هاي داخل و خارج ملك قديمي ساز و در يك طبقه و به ارتفاع تقريبي ۲ متر از سطح زمين ساخته شده اند در دو سال اخير وزارت راه تغييراتي در جاده قديم تهران كرج – داده و كف آن را حدود يك متر بالاتر آورده و در نتيجه نه باب مغازه ها به گودي افتاده اند و خواندگان همچنين… سقف مغازه هاي خود را برداشته و در ارتفاع دو متر تا ۵/۲ متر بالاتر سقف ديگري ساخته و زير مغازه را به شكل زيرزمين و راه رو و انبار درآورده و با ساختن بالكن در داخل مغازه وضع مورد اجاره را به حالت ديگر درآورده اند كه نسبت به … جداگانه اقدام خواهد شد.
چون اخيرا” صدور پروانه و گواهي پايان ساختمان لازم شده مامور شهرداري روز ۱۳۶۸/۰۳/۰۶ به محل آمده و تغييرات ساختماني بدون پروانه را مشاهده نموده تخريب بنا و پرداخت لااقل ده ميليون ريال جريمه براي هر مغازه را توصيه كرده و ارسال پرونده به دادگاه كيفري عليه موكل را لازم دانسته و نيز اعاده وضع به حال سابق را خواستار شده كه اينك طبق بند ۸ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر مصوب شهريور ۵۶ به لحاظ تعدي و تفريط خواندگان در مورد اجاره به تقديم اين دادخواست مبادرت و تقاضاي گ رسيدگي و صدور حكم به تخليه و جبران حداقل زيانهاي وارده با منظور نمودن خسارات را مي نمايم توضيح آنكه اخيرا” فتوكپي مستندات را از پرونده شهرداري تحصيل نموده و لذا از استناد به پرونده شهردراي صرفنظر مي نمايد مستندات مزبور بشرح زير فتوكپي ها پيوست است :
۱- گزارش مورخ ۱۳۶۴/۰۵/۲۷ شهرداري در مورد پايان كار و در اين سند كليه ساختمانهاي موجود در ملك قبل از طرح تلقي و نياز به پايان كار را منتفي دانسته است.
۲- گزارش ۱۳۶۸/۰۵/۱۵ كه در رديفهاي ۴ و ۵ و ۶ تخلفات موجر در ساختمان را مشمول ماده ۱۰۰ قانون دانسته كه بايد به كميسيون ارجاع گردد كه رديفهاي ۴ و ۵ آن شامل مغازه هاي خواندگان مي باشد.
۳- قبض شماره ۱۱۰۲۴۵-۱۳۶۸/۰۵/۱۱ به مبلغ ۲۷۱۲۰۰/۱ ريال كه به نام موكله صادر كرده نگفته اند كه اين مبلغ يك دهم جريمه است كه بايد قبلا” پرداخته شود ولي موكله قادر به پرداخت اين مبلغ نيست و نبايد نيز در پرداخت آن اقدام نمايد وقت ريدگي به اين پرونده به روز ۱۳۶۸/۰۸/۱۳ مقرر شده است.
ج – در تاريخ ۱۳۶۸/۰۵/۲۴ آقاي … به وكالت آقاي (ف) به طرفيت بانو (ر) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي و تنظيم و امضاء سند رسمي اجاره نسبت به مغازه استيجاري مورد تصرف موكل خود مقوم به مبلغ ۳۰۰۰۰۰ ريال دادخواستي به دادگاههاي عمومي كرج تسليم كرد كه به شعبه دهم (حقوقي د) ارجاع و به كلاسه ۱۰-۶۸-۳۴۹ ثبت شده است وكيل خواهان ضمن دادخواست مزبور توضيح داده خوانده طبق قرارداد عادي ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ يك باب مغازه جزء پلاك ثبتي شماره ۲۴۴۳ فرعي از ۲۲ اصلي حوزه ثبت كرج بنشاني خلج آباد ايستگاه مدرسه را توسط وكيل مشاراليها آقاي (ز) طبق وكالتنامه رسمي شماره ۸۸۲۴۵ مورخ ۱۳۶۲/۰۴/۰۵ دفترخانه اسناد رسمي شماره ۷۷ تهران به موكل و برادرش آقاي (غ) جهت تعويض روغن و خدمات اتومبيل به اجاره واگذار كه هم اكنون عين مستاجره در يد مكل بوده و در آن مبادرت به تعويض روغن و خدمات اتومبيل مي نمايد و مال الاجاره را نيز براساس قبوض تا كنون پرداخت نموده و مي نمايد (توضيح اينكه آقاي (غ) يكي از شركا حقوق قانوني خود در عين مستاجره را طبق موافقت نامه مورخ ۱۳۶۷/۰۴/۲۳ به موكل واگدار نموده است.)

از طرف ديگر خوانده در شهريور ماه سال ۶۷ در دفتر اسناد رسمي شماره ۲۱ كرج حاضر و تمايل خود را به تنظيم و امضاء سند رسمي اجاره با موكل اعلام و دفترخانه مزبور نيز استعلامات شماره ۶۳۰۶ و ۶۲۰۷ و ۶۲۰۸ و ۶۳۰۹ جملگي به تاريخ ۱۳۶۷/۰۶/۱۳ به ترتيب به عنوان شوراي مركزي اصناف كرج – سازمان تامين اجتماعي شهرداري و دارائي كرج ارسال و سازمانهاي فوق الاشعار موافقتنامه هاي خود را جهت تنظيم سندرسمي اجاره باموكل طي شماره هاي ۱۴۵۷۴-۱۳۶۷/۱۱/۱۲ و ۴۶۳۹۰-۱۳۶۷/۰۸/۱۸ و ۵۰۳۱۴/۲۰-۱۳۶۷/۰۸/۱۶ و ۱۴/۱۱۴۲-۱۳۶۷/۱۱/۱۶ به دفترخانه فوق الذكر اعلام ولي متاسفانه خوانده از حضور در دفترخانه استنكاف نموده است.

مضافاً اين كه به منظور تسريح در كار مكل شخصا ً به سازمان هاي دولتي مراجعه و حتي ماليات بر سرقفلي را كه مميز مالياتي به مبلغ ۱۶۸۱۰۴۰ ريال برآورد نموده طبق اعلاميه بانكي شماره ۶۳۸۵۵۶ مورخ ۱۳۶۷/۰۱/۱۱ به حساب شماره ۹۶۰۲۰ دارائي كرج واريز تا موفق به اخذ موافقتامه اداره درائي كرج گرديده است از طرفي موكل به دليل نداشتن سند رسمي اجاره از اخذ پروانه كسب و پيشه و همچنين استفاده از مزاياي قانوني نظير عضويت در اتحاديه صنفي محروم گرديده است.

لذا با عنايت به مراتب معروضه به تقديم اين دادخواست مبادرت مستندا” به مواد ۷ و ۸ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تقاضاي رسيدگي و صدور حكم مبني بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي و امضاء سندرسمي اجاره حسب قرارداد فوق الاشعار دارد وقت رسيدگي اين پورنده به روز ۱۳۶۹/۰۴/۱۸ تعيين شده است آقاي (ز) وكيل خواهان پرونده رديف (الف) در تاريخ ۱۳۶۸/۰۵/۳۱ طي لايحه اي كه به شعبه ۱۰ دادگاه حقوقي دوكرج تقديم كرده بهاي خواسته رديف دوم دعوي موكل خود را كه اعاده بناي مورد اجاره به حال سابق مي باشد از مبلغ ۱۸۰۰۰۰۰ ريال به ۲۵۰۰۰۰۰ افزايش داده است.

و اضافه كرده كه دادخواست ديگري براي تخليه مغازه هاي فوق و جبران خسارت مورد مطالبه شهرداري عليه خواندگان تقديم كرده كه پرونده آن به شماره ۶۸/۱۸۲ به شعبه ۲ دادگاه حقوقي يك كرج ارجاع شده تقاضا دارد هر دو پرونده را به يك شعبه ارجاع فرايند با وصول اين لايحه شعبه ۱۰ دادگاه حقوقي دو كرج در جلسه فوق العاده مورخ ۱۳۶۸/۰۶/۰۴ قرار عدم صلاحيت خود را به صلاحيت دادگاههاي حقوقي يك كرج ابتدا به شعبه سوم ارجاع و به كلاسه ۲-۶۸-۲۰۳ ثبت و وقت رسيدگي آن به روز ۱۳۶۸/۰۹/۱۲ موكول گرديده است ولي شعبه مزبور در جلسه رسيدگي فوق العاده مورخ ۱۳۶۸/۰۷/۰۶ با ملاحظه پرونده كلاسه ۶۸/۱۸۲ مطروحه در شعبه دوم و احراز ارتباط دو پرونده و لزوم رسيدگي يكجا به هر دو پرونه مقرر داشته پرونده به نظر رياست دادگستري برسد و بعد از اقدام در اين زمينه پرونده مطروحه در شعبه سوم نيز به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك ارجاع و به كلاسه ۶۸/۲۴۹ ثبت شده است وقت رسيدگي پرونده ۶۸/۱۹۲ك ۱۳۶۸/۰۸/۱۳ بوده براي اين پرونده نيز در نظر گرفته شده است.

براي جلسه ۱۳۶۸/۰۸/۱۳ آقاي (ع) با تقديم وكالتنامه از آقاي (ف) خود را به وكالت وي در پرونده ۲-۶۸-۱۸۲ معرفي كرده است جلسات رسيدگي ۱۳۶۸/۰۸/۱۳ و ۱۳۶۸/۱۱/۲۱ به جهات منعكس در پرونده تشكيل نشده و براي جلسه مورخ ۱۳۶۹/۰۲/۱۶ آقاي (ز) پيوست لايحه تقديمي فتوكپي آخرين گزارش فني شهرداري كه رديف ۴ و ۵ آن در مورد ساختن دو دهنه از مغازه ها و ايجاد بالكن داخل مغازه مربوط به خواندگان ومغازه سوم مربوط به آقاي … است كه به تقليد خواندگان سقف مغازه اش حدود ۲ متر بالاتر آورده و نيز فتوكپي نامه شماره ۲۹۰۷۲/۳/۴۰-۱۳۶۸/۱۱/۳۰ شهرداري كرج راه قضيه را مشمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداريها دانسته است به دادگاه تسليم كرده است.

آقاي (ع) وكيل آقاي (ف) نيزبراي جلسه ۱۳۶۹/۰۲/۱۶ لايحه اي در ۵ صفحه ارسال داشته و ضمن آن اعلام داشته اولاً از نايحه موكل خود آقاي (ف) به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي اجاره عليه بانو (ر) دادخواستي تقديم داشته كه در شعبه دهم دادگاه حقوقي دو به كلاسه ۱۰-۶۸-۶۱۱ وقت رسيدگي آن روز ۱۳۶۹/۰۴/۱۸ مي باشد كه چون اين دعوي با دعاوي مطروحه از ناحيه خواهان داراي منشاء واحد است به استناد ماده ۱۳۳ قانون آئين دادرسي مدني درخواست مطالبه پرونه مزبور و رسيدگي توام با دو پرونده مطروحه در آن شعبه را دارد ثانياً در ماهيت دعوي آقاي (ع) سهم خود را در مورد عين مستاجره طبق توافقتنامه مورخ ۱۳۶۸/۰۴/۲۳ به برادرش (ف) (موكل) واگذار كه موضوع مورد قبول موجر قرار گرفته و به همين دليل موجر در مراجعات بعدي به دفاتر اسناد رسمي به شرح مدارك تقديمي موافقت خود را جهت تنظيم سند رسمي اجاره به نام موكل اعلام نموده است (فتوكپي مصدق موافقت نامه مزبور پيوست است.)

از طرفي با بالا آمدن سطح جاده آنهم به اندازه يك متر ونيم عملا” ورود كاميونها و كاميونتها و وانتها به منظور تعويض روغن به داخل مغازه غير مقدور گرديد به طور يكه مودر اجاره عملا” مسلوب المنفعه گرديد پس از آن موكل به وكيل رسمي موجر آقاي (ز) مراجعه و پس از مذاكرات مفصل با نامبرده مشاراليه با توجه به اختيارات مندرج در وكالتنامه رسمي شماره ۸۸۲۴۵ مورخ ۱۳۶۳/۰۴/۰۵ تنظيمي در دفترخانه اسناد رسمي شماره ۷۷ تهران به وكالت از طرف موكله خود موافقت خويش را جهت تعويض سقف مغازه استيجاري موكل به شهرداري كرج اعلام كه فتوكپي آن جهت استحضار تقديم مي كرده ولي به دلايلي كه خودموجر به آن وافق مي باشد از جمله پرداخت نوسازي و اخذ پايان كار از طرف مالك كه متسلزم مقداري مخارج بوده از تعويض سقف خودداري نموده وكيل موجر شفاها” به موكل اينجانب اذن و رضايت داده تا نسبت به تعويض سقف مغازه و با هزينه خودش اقدام نمايد.

درصورتي كه بر اساس مفاد قرارداد منعقده تعميرات كلي به عهده موجر بوده است پس از موافقت موجر موكل به منظور امكان استفاد بهتر و مطلوب از مورد اجاره سقف مغازه را به همان اندازه اي كه جاده بالا آمده بالاتر برده تا هم سطح خيابان شود و براي اثبات اينادعا تقاضاي ارجاع امر به كارشناس از دادگاه محترم مي گردد و موكل با پرداخت جريمه كميسيون ماده ۱۰۰شهرداري و عوراض مربوط موفق به اخذ پایان كار در تاريخ ۱۳۶۷/۰۹/۱۴ از شهرداري كرج گرديده كه فتوكپي آن جهت ملاحظه تقديم مي گردد تعويض سقف امري قهري و فورس ماژور و خارج از اختيارات موكل بوده است و عمل موكل اساسا” تعدي و تفريط نمي باشد.

زيرا به اساس و بناي مستاجره و استحكام آن صدمه و لطمه وارد نگرديده است تا از موجبات صدور حكم تخليه مورد اجاره باشد آقاي (غ) در ادامه لايحه خود دلايل موافقت و اذن مالك را در هفت بند بر شمرده است در جلسه مورخ ۱۳۶۹/۰۲/۱۶ دادگاه پس از استماع اظهارات آقاي (غ) در تائيد مندرجات لايحه فوق التوصيف و ملاحظه لايحه وكيل خواهان هر دو پرونده با توجه به مدافعات آقاي (غ) :

اولا” استعلام از شهرداري راجع به پايان كار ملك مورد دعوي و

ثانيا” استعلام از اداره راه راجع به تاريخ احداث جاده كه موجب تغيير وضع مغازه ها گرديده لازم دانسته و مقرر داشته وقت رسيدگي تجديد و استعلامات مزبور به عمل آيد كه در اين موارد دفتر اقدام كرده و پاسخ استعلامات واصل گرديده است براي جلسه رسيدگي مورخ ۱۳۶۹/۰۶/۰۵ آقاي (ز) وكيل خواهان ضمن توضيحاتي درباره پاسخ استعلامات واصله فتوكپي قبض صارده از شهرداري كرج به مبلغ ۱۲۷۱۲۰۰ ريال بابت جريمه اضافه بنا به نام موكل خود را تقديم داشته و درخواست رسيدگي و صدور حكم كرده است.

آقاي (غ) نيز به شرح لايحه تقديمي براي جلسه فوق الذكر ضمن اشاره به پاسخ استعلام از شهرداري اعلام داشته پايان كار ملك موجر كه شامل تعداد زيادي مغازه غير از مغازه استيجاري موكلش مي باشد در شهرداري تحت بررسي است والا پايان كار مورخ ۱۳۶۷/۰۹/۲۴ در مورد مغازه موكلش صادر گرديده كه تقديم شده است تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر رد دعوي تخليه و جلب نظر كارشناس را از جهت دعوي تعديل اجاره بها دارد در جلسه رسيدگي مورخ ۱۳۶۹/۰۶/۰۵ دادگاه پس از ملاحظه لوايح وكلاي طرفين و پاسخهاي واصله از شهرداري و اداره راه و ترابري كرج و كسب نظر آقاي مشاور با توجه به كيفيت اقامه دعوي قرار معاينه و تحقيق محلي و جلب نظر كارشناس صادر كرده و كارشناس انتخاب نموده است قرار صادره در جلسه مورخ ۶۹/۱۰۲۶ به مورد اجرا گذاشته شده وضعيت محل توسط آقاي دادرس مجري قرار درصورت جلسه منعكس و از گواهان معرفي شده توسط وكيل خوانده تحقيق به عمل آمده و سپس كارشناس اظهار داشته در مهلت مقرر نظريه كارشناسي خود را تقديم خواهد نمود.

نظريه كارشناس در تاريخ ۱۳۶۹/۱۱/۱۲ واصل گرديده وكارشناس به موارد مورد نظر دادگاه پاسخ داده و اجاره بهاي مورد دعوي را شانزده هزار ريال در ماه تعيين كرده است به اين نظريه وكيل خواهان اعتراض كرده ودرخواست ارجاع امر به هيئت كارشناسان را نموده است و دادگاه در جلسه فوق العاده مورخ ۱۳۷۰/۰۶/۲۶ با قبول درخواست وكيل خواهان قرار ارجاع امر به هيئت كارشناسان را صادر كرده و در نتيجه در همان جلسه سه نفراعضاي هيئت كارشناسي را تعيين كره است با اجراي قرار كارشناسي در جلسه رسيدگي فوق العاده مورخ ۱۳۷۱/۰۴/۱۴ نظريه هيئت كارشناسان در تاريخ ۱۳۷۱/۰۷/۲۳ به دفتر دادگاه واصل گرديده و به موجب اين نظريه كارشناسان اعلام داشته اند.

در صورتي كه تغييرات داده شده درمغازه انجام نمي شد بدون ترديد بارندگي مانع كسب و كار خواندگان مي شد و مال الاجاره ماهانه نيز همان ۱۶۰۰۰ ريال تعيين شده است وكيل خواهان به نظريه هيئت كارشناسنان در هر دو قسمت اعتراض كرده ولي اضافه كرده چون از تاريخ ۹۶۸/۳/۲۹ (تاريخ تقديم دادخواست تعديل) بيشتر از سال گذشته و مي توان با تقديم دادخواست ديگر موكله را از اين مقوله رهانيد درخواست صدور حكم بر همين ماخذ و محاسبه مابه التفاوتها را با خسارات دادرسي دارد و در قسمت دعوي تخليه نيز صدور حكم له موكل خود را خواستار است نسبت به پرونده كلاسه ۶۸/۶۱۱ تعيين شده بود براي جلسه مزبور آقاي (ز) به وكالت خوانده بانو (ر) با تقديم فتوكپي وكالتنامه بشرح لايحه ثبت نشده مورخ ۱۳۶۸/۰۳/۲۹ نسبت به دعوي مطروحه آقاي (غ) به وكالت آقاي (ف) مدافعاتي به عمل آورده و ضمن آن به خلاصه چنين دفاع كرده است.
۱- خواسته خواهان تنظيم سند اجاره به نام خودش است در حالي كه اجاره نامه مورخ ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ او نشان مي دهد كه مستاجر ديگربه نام آقاي (غ) نيز هست و مسئوليت دو نفري آنها تضامني است پس قابل عمل نيست كه اجاره نامه به نام يك نفر تنظيم شود كه نام متضامن پرداخت اجاره بها به علت عدم شركت در جلسه دادرسي نوشته نشود.
۲- خواسته خواهان اجاره كردن شش دانگ مغازه به نام خودش است درحالي كه سند مورد ارائه او نشان مي دهد كه او مستاجر سه دانگ مغازه به نام خودش است در حالي كه سند مورد ارائه او نشان مي دهد كه او مستاجر سه دانگ است و موكله اجباري ندارد كه سند خود را به شكل مرغ يك باله درآورد و نصف آن عجالتا” براي مصلحت آني يكي از مستاجرالن امضاء كند و اين نوع درخواستها مستندا” به مواد ۲۷۷ و ۱۳۰۱ و ۱۳۰۲ قانون مدني مردود است.

۳- خواهان مطلب مهمي را از دادگاه مخفي داشته و آن تغييرات اساسي است كه در مورد اجاره به عمل آورده و آنرا به كلي به شكل ديگر درآورده است و خلاصه جريان كار… و اكنون بدون ذكر اين حقايق … از راه ميان بر مي خواهد اجاره نامه رسمي به دست آورد و صورت قانوني به اعمال خود بدهد اكنون ماموران شهرداري در مقام اعمال ماده ۱۰۰ قانون بوده و موكله نيز طبق پرونده هاي شماره ۶۸/۱۷۲ و ۶۸/۲۴۹ شعبه ۲ دادگاه حقوقي يك كرج دادخواست تخليه و تخريب بنا و مطالبه خسارت و تعديل اجاره بها عليه خواهان و مستاجر ديگر تقديم كرده كه در جريان رسيدگي است…

در وهله اول تقاضا دارم با توجه به دو ايراد شكلي اول دادخواست خواهان را ابطال و در وهله دوم توام شدن پرونده ها براي احتراز از صدور احكام متناقض و رسيدگي و صدور حكم به بي حقي خواهان با منظور نمودن خسارات را تقاضامي نمايم) آقاي (ع) نيز بشرح لايحه تقديمي براي جلسه فوق مدافعاتي درتاييد مندرجات دادخواست موكل خود و رد مدافعات وكيل خوانده كرده و ضمنا” وي نيز درخواست رسيدگي توام هر سه رونده را نموده است .

دادگاه در جلسه ۱۳۶۹/۰۴/۱۸ پس از ملاحظه لوايح فوق الذكر مقرر داشته وضعيت ثبتي پلاك مورد دعوي استعلام گردد و پس از وصول پاسخ اداره ثبت كرج دادگاه دستور مطالبه پرونده هاي استنادي وكلاي طرفين را از شعبه ۲ دادكاه حقوقي يك كرج داده است با انجام مكاتبات مكرر سرانجام در جلسه رسيدگي فوق العاده مورخ ۱۳۷۲/۰۱/۱۸ شعبه دهم دادگاه حقوقي دو كرج پس از ملاحظه پرونده هاي كلاسه ۶۸/۱۸۲ و ۶۸/۲۴۹ و احراز ارتباط كامل دو پرونده مزبور با پرونده مطروحه درآن شعبه هرسه پرونده را به نظر رياست دادگستري كرج رسانيده كه نتيجتا” پرونده شعبه دهم دادگاه حقوقي ۲ كرج به شعبه دوم دادگاه خقوقي يك كرج ارجاع و به كلاسه ۲-۷۲-۴۵ ثبت شده و سرانجام دادگاه اخيرالذكر در جلسه رسيدگي فوق العاده مورخ ۱۳۷۲/۰۲/۲۳ با اعلام ختم رسيدگي مبادرت به صدور راي نسبت به هر سه پرونده فوق التوصيف كرده است كه بشرح زير مي باشد :

(اولاً در مورد دعوي آقاي (ز) به وكالت از طرف خانم (ر) به رطفيت آقااين (ع) و (ف) به خواسته صدور حكم تخليه مغازه موضوع قرارداد عادي مورخ ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ به لحاظ تعدي و تفريط (بالا بردن سقف مغازه و تخريب آن) و مطالبه دو ميليون و پانصد هزار ريال خسارت و همچنين درخواست صدور حكم به اعاده بنا به حال سابق با توجه به اينكه اقدامات خواندگان الزامي و به منظور استفاده از مورد اجاره صورت گرفته زيرا همان طور كه وكيل خوانده اظهار نموده و صورت جلسه معاينه و تحقيق محلي و نظريه كارشناس و هيئت كارشناسي و مكاتبات انجام شده به اداره را دلالت دارد بر اثر اقداماتي از ناحيه اداره راه سطح خيابان در آن محل بالا آمده در نتيجه مغازه استيحاري خواندگان كه محل سرويس اتومبيل وتعويض روغن بوده حدود ۵/۱ متر از سطح خيابان پائين تر قرار گرفته و امكان ادامه كسب با آن وضعيت براي آنان نبوده است.

به علاوه سقف مغازه نيز با ارتفاع كمي از سطح خيابان قرار گرفته كه بهرحال تغيير آن را ايجاب مي نموده است و خواندگان (مستاجرين) به منظور اركان ادامه كسب سقف مغازه را به همان مقدار از سطح فعلي خيابان بالا برده اند بدون اينكه لطمه اي اساسي به ساختمان وارد شود و از اين لحاظ خسارتي به ساختمان خواهان وارد نشده بلكه وضعيت بهتري نسبت به سابق پيدا كرده است بعلاوه حسب مكاتبات انجام شده با شهرداري كرج و خصوصاً نامه شماره ۱۱۸۰۹/۱/۳۰- ۱۳۶۹/۰۳/۰۸ شهرداري خوانده نسبت به پرداخت جريمه متعلقه اقدام نموده و خسارتي از اين حيث به مالك وارد نشده است و بهرحال چنانچه اقدام خواندگان سبب تحميل هزينه ديگري به مالك گردد قابل مطالبه خواهد بود بناراين هرچند وكيل خوانده (آقاي (غ) مدعي است اين اقدامات با موافقت و رضايت وكيل رسمي مالك صورت گرفته و گذشت مدت زمان نسبتاً زيادي از اين اقدامات و سكوت مالك و وكيل او در اين مدت (تا تاريخ تقديم دادخواست) و مراجعه وكيل مالك به محل و ملاحظه وضعيت آن (حسب و صرت جلسه تحقيق و معاينه محلي) اماره اي بر اين امر است.

اساسا” دادگاه عمل خواندگان را از مصاديق تعدي و تفريط ندانسته و ورود خسارتي به خواهان را ثابت نمي داند و موجبي براي اعاده وضعيت بنا به حال سابق نيست بنابراين در هر سه مورد مذكور حكم به رد دعوي صادر مي شود ثانيا” دردعوي آقاي (ز) به وكالت از طرف خانم (ر) به طرفيت خواندگان به خواست تعديل اجاره بها با توجه به تاريخ تقديم دادخواست (۱۳۶۸/۰۲/۲۹) و انقضاء مدت سه سال از قرارداد اجاره مطابق نظريه كارشناس منتخب دادگاه و هيئت كارشناسي بعدي كه اعتراض موجهي به آن نشده و با اوضاع و احوال قضيه مباينتي ندارد حكم به تعديل اجاره بها از ده هزار يال به شانزده هزار ريال از تاريخ تقديم دادخواست به بعد صادر مي شود و زائد بر آن ادعاي خواهان مورد اعلام مي گردد ايضا خواندگان به پرداخت مابه التفاوت اين مبلغ از تاريخ تقديم دادخواست تا صدور حكم محكوم مي شوند (با لحظا اينكه آقاي عباس (ع) از تاريخ ۱۳۶۷/۰۴/۲۳ سهم خود را به خوانده ديگر واگذار كرده است.)

ثالثاً در مورد دعوي آقاي (غ) بوكالت از طرف آقاي (ف) به طرفيت خانم (ر) به خواسته صدور حكم الزام خوانده به تنظيم سند رسمي اجاره با عنايت به احراز رابطه استيجاري بشرح قرارداد عادي مورخه ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ كه مورد تائيد طرفين است و در نظر گرفتن اينكه يكي از مستاجرين (آقاي (ف)) واگذار نموده و اين موضوع انتقال به غير تلقي نمي شود تا ضرورت به تحصيل موافقت مالك داشته باشد (هرچند وكيل خواهان مدعي است با موافقت وكيل مالك بوده است.)
با عنايت به احراز مالكيت خوانده حكم الزام خانم (ر) به تنظيم سند رسمي اجاره مغازه موضوع قرارداد عادي ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ (جزء پلاك ثبتي ۲۴۴۳/۱۳۳۶/۲۲) به آقاي (ف) طبق شرايط مندرج در آن قرارداد و ساير شرايط متعارف (با در نظر گرفتن راي تعديل اجاره بها) صادر و اعلام مي شود دادنامه هاي شماره ۱۵۲-۱۵۱-۱۰۵- ۱۳۷۵/۰۲/۲۵ موضوع فوق مورد تجديدنظرخواهي آقاي (ز) به وكالت بانو (ر) قرار گرفته و وكيل مزبور بشرح لايحه اعتراضيه كه حسب گواهي دفتر دادگاه صادر كننده حكم در مهلت قانوني رفع نقض واصل نگرديده مطالبي در جهت اثبات مخدوش و مخلاف قوانين موجد حق بودن و حتي مخالف قانون اساسي بودن راي صادره عنوان كرده كه عمدتاً در مرحله بدوي هم اظهار شده بود و سرانجام نقض دادنامه صادره را درخواست كرده است.
پس از تكميل تبادل لوايح تجديدنظري پرونده كه وكيل تجديدنظرخوانده رديف يك به شرح لايحه جوابيه اعتراضات تجديدنظرخواه را غير موجه اعلام كرده و ابرام دادنامه صادره را درخواست كرده پرونده حسب تصميم مورخ ۱۳۷۲/۰۸/۲۹ دادگاه صادر كننده حكم به ديوان عالي كشور ارسال شده و پس از وصول و ثبت به كلاسه ۲۲/۷۵۹۹ به اين شعبه ارجاع شده است لوايح طرفين هنگام شور قرائت خواهد شد.
هييت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي … عضو مميز و بررسي اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره ۱۵۲-۱۵۱-۱۵۰-۱۳۷۲/۰۲/۲۵ تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد :
تعیین تکلیف مستاجر :
بسمه تعالي
از ناحيه وكيل تجديدنظرخواه در اين مرحله از رسيدگي ايراد و اعتراض موجه و موثري كه با يكي از شقوق ماده ۱۰ قانون تجديدنظر آراء دادگاه ها مصوب مرداد ماه ۱۳۷۲ منطبق بوده و نقض دادنامه مورد تجديدنظر را ايجاب نمايد به عمل نيامده است نظر به اينكه دادنامه تجديدنظرخواسته با توجه به كيفيت مدافعات وكلاي طرفين و مدارك ابرازي آنان به ويژه مندرجات تعدادي از مستندات ابرازي به وكيل تجديدنظرخوانده رديف اول از قبيل از اجاره نامه عادي مورخ ۱۳۶۴/۰۱/۰۱ و رسيدهاي دريافت اجاره بها و برگ درخواست پروانه ساختماني از شهرداري كرج براي تعويض سقف مغازه و نامه هاي مورخ ۱۳۶۶/۰۲/۱۲ و ۱۳۶۷/۰۵/۱۶ مخاطب به دفاتر اسناد رسمي شماره ۲۲ و ۱۸ كلاً به امضاي آقاي (ز) به عنوان وكيل رسمي تجديدنظرخواه و جميع رسيدگي هاي انجام يافته صحيحاً و مستدلاً اصدار يافته و از جهت رعايت اصول و قواعد دادرسي هم فاقد اشكال موثر است لهذا دادنامه مزبور مستندا” به ماده ۳ و بند يك ماده ۵ قانون فوق التوصيف ابرام مي شود.
مرجع : كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آن ها ، تاليف يداله بازگير چاپ اول ، سال ۱۳۷۹ ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي