تخلیه به علت انتقال به غیر

تخليه مورد اجاره به علت انتقال به غير.

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۰/۱۲/۲۵

شماره دادنامه : ۷۱۸/۳

مرجع رسيدگي : شعبه سوم ديوان عالي كشور.

تخلیه به علت انتقال به غیر :

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ ۱۳۶۷/۰۸/۰۴ بانو (س) و آقاي (ه) به وكالت از ۱- (ع) ۲- (ز) ۳- (ش) دادخواستي به طرفيت ۱-(گ) (ج) به شعبه ۵۵ دادگاه حقوقي ۲ تهران تسليم و توضيح داده است خوانده رديف يكم (گ) به موجب اجاره نامه رسمي ۱۰۰۲۶- ۱۳۵۰/۰۱/۰۶ مستاجر رسمي يك باب مغازه دو دهنه جزء پلاك يك فرعي از ۱۰۵۴ بخش دو تهران مي باشد كه ۷-۶ از شش دانگ فوق الاشعار به اسثناي ثمنيه اعياني در ۱۳۶۶/۰۵/۲۵ به موكلين انتقال يافته است ولي چون مستاجره مذكور (گ) بدون داشتن حق انتقال عين مستاجره را با تغيير شغل به خوانده رديف دوم واگذار و خود در محلهاي ديگري به لباس فروش اشتغال دارد و از طرفي نسبت به تاديه مال الاجاره از تاريخ انتقال ملك ۱۳۶۶/۰۵/۲۵ به نسبت سهم مالكانه (۷ – ۶ به استثناي ثمنيه اعياني) خودداري نموده.

فلذا صدور حكم به تخليه ملك به علت انتقال به غير و نپرداخت كرايه سهميه موكلين تا تاريخ صدور حكم با منظور داشتن خسارات قانوني مورد تقاضا است وكلاي خواهان ها علاوه بر سند مالكيت انتقال ۷ – ۶ از ملك به استثناي ثمن اعياني ها به تحقيقات و معاينه محلي وعند الاقتضاء ارجاع امر به كارشناس استناد نموده و اضافه نموده اند كه مابه التفاوت تمبر هزينه دادرسي مال الاجاره متعاقباً الصاق خواهد شد.

خوانده رديف يكم در مقام دفاع از جهت كرايه معوقه مطالبي در زمينه پرداخت آن به موجرين مقيد در اجاره خانه عنوان و منكر انتقال به غير گرديده و اظهار داشته مغازه را خودم و پسرم اداره مي كنيم و خوانده دوم حال (ج) در مغازه دخالتي ندارد النهايه مقداري پول نقد داشت كه جهت كاسبي به من داد تا در سود شريك باشد نه در مغازه . خوانده رديف دوم نيز عينا” مطالب خوانده رديف يكم را تاييد و منكر انتقال ملك گرديده و اظهار داشته دخالتي در ملك ندارم مقداري پول داشتم دادم (ف) كاسبي نمايد.

مرجع رسيدگي جهت احراز انتقال قرار تحقيق و معاينه محلي صادر نموده و پس از استماع گواهان طرفين كه هر يك به نفع معرف خود گواهي داده اند و استماع مدافعات وكلاي طرفين (آقاي (د) به وكالت از خواندگان در جلسه اجراي قرار حاضر گرديده) و انعكاس وضعيت محل اجراي قار كه بالاي سر درب مغازه نوشته شده فروشگاه پوشاك فرد انواع لباس هاي زنانه، مردانه پچه گانه، در تاريخ ۱۳۶۸/۰۲/۰۵ به منظر و تعيين نصف ميزان حق كسب پيشه با تصريح ۷ – ۶ از شش دانگ به استثناي ثمنيه اعياني قرار ارجاع امر به كارشناس صادر مي نمايد و … به عنوان كارشناس پس از ملاحظه محل و ملحوظ داشتن موقعيت محل ميزان نصف حق كسب پيشه را مبلغ ۱۵/۰۰۰/۰۰۰  ريال تعيين مي نمايد.

آقاي (د) وكيل خواندگان به نظر كارشناس اعتراض و استدلال مي نمايد يك دهنه مغازه روبروي مغازه موكل به شصت ميليون ريال فروش رفته بنابراين مغازه دو دهنه موكل از نظر سرقفلي بيشتر ارزش دارد. ضمنا” آقاي وكيل خواندگان ايراد نموده است خواهانها مالك شش دانگ مغازه نيستند و بنابراين تقاضاي تخليه كل شش دانگ مغازه مجوز نداشته و دادگاه با رعايت حقوق حقه ساير مالكين (يك دختر و ثمنيه اعياني عيال) بايستي قرارداد خواست صادر نمايد.

شعبه ۵۵ دادگاه حقوقي در مورد اعتراض به نظر كارشناس توجيه نموده و قرار ارجاع امر به هييت كارشناسان صادر مي نمايد در تاريخ ۱۳۶۸/۰۹/۳۰ تا ۳ نفر كارشناس از محل بازديد و نصف حق كسب و پيشه ۷ – ۶ از كل شش دانگ مغازه مورد بحث را (بدون استثناي ثمنيه اعياني) معين نمايند و هيئت كارشناس منتخبه پس از بازديد محل و انعكاس وضعيت نهايتا” اعلام مي نمايند (با توجه به شرح موارد و قرار مورخ ۱۳۶۸/۰۲/۰۵ و جمع عوامل موثر در موضوع و شرايط زماني و مكاني مغازه بازديد – نصف حق كسب و پيشه مغازه فوق از قرار مبلغ ۲۸/۰۰۰/۰۰۰ ريال تقديم و نظريه تقديم مي گردد.) در حالي كه بانو (س) در مورخه ۱۳۶۸/۰۷/۲۳ طي لايحه تقديمي به دادگاه اعلام مي نمايد.
كليه سهام ملك مختلف فيه با حد از خواهانها به نام آقاي (ع) انتقال يافته است و ضمنا” تصريح مي نمايد كه خواسته به همان كيفيت سابق (تخليه مورد اجاره) به عنوان انتقال به غير مي باشد. وكيل خواندگان مجددا” به نظر اخير كارشناسان اعتراض و اظهار مي نمايد حق كسب و پيشه در بازارچه عباسي براي يك مغازه كه از پر رونق ترين بازارچه هاي محل است ۶۰ الي ۷۰ ميليون مي باشد و چون نظريه اعلامي با اوضاع واحوال مسلم قضيه منطبق نيست و عوامل تعيين كننده سرقفلي مورد توجه واقع نشده تقاضاي انتخاب ۵ نفر كارشناس مي نمايد ولي دادگاه با اعلام ختم رسيدگي ملخصا” چنين راي مي دهد. نظر به اين كه بر طبق تحقياقت انجام يافته انتقال ملك توسط خوانده رديف اول به خوانده رديف دوم محرز گرديده و ناقل حق انتقال چنين حقي نداشته .

لذا تخلف محرز است و عنايت به اينكه خوانده رديف اول در (خصوص ادعاي خواهان دليلي كه نافي حق خواهان باشد ابراز نداشته در نتيجه جهت ميزان نصف حق كسب و پيشه موضوع به هيئت كارشناسان ارجاع گرديده كه ۲۸/۰۰۰/۰۰۰ ريال تعيين و مغايرتي با اوضاع و احوال مسلم قضيه ندارد فلذا برطبق بند ۳ از ماده ۴۹۰ قانون مدني مستاجر از خوانده رديف اول) مكلف به پرداخت اجاره بهاي مورد اجاره مي باشد و دعوي خواهان به نظر ثابت مي باشد) و به استثناء رديف ۱ از ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حكم به تخليه مكان موصوف صادر و ضمنا” خوانده رديف اول محكوم به پرداخت مبلغ چهل و پنج هزار ريال بابت اجور معوفه ۹ ماهه در حق خواهانهاست و خواهانها متقابلا” در قبال تخليه مكان مذكور به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روباط موجر و مستاجر مصوب ۶۵ مكلف به پرداخت مبلغ ۲۸ ميليون ريال به عنوان نصف حق كسب و پيشه به خوانده رديف دوم مي باشند.

خوانده رديف دوم متصرف مكان متنازع فيه مكلف است ظرف حداكثر دو ماه از تاريخ دريافت نصف حق كسب و پيشه مكان را تخليه ودر اختيار خواهان ها قرار دهد ضمناً خواندگان محكوم به پرداخت مبلغ ۱۸۹۶۵ ريال بابت هزينه دادرسي و دستمزد كارشناس در حق خواهانهامي باشد اين راه شعبه ۵۵ دادگاه حقوقي تهران كه در تاريخ ۱۳۶۹/۰۳/۰۷ بدون توجه به تقاضاي وكلاي خواهانها در زمينه استرداد اجور معوقه صادر گرديده مورد تجديدنظرخواهي از ناحيه آقاي وكيل محكوم لهم قرار مي گيرد كه به شعبه پنجم دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي شود. در لايحه تجديدنظرخواهي قيد گرديده :

اولاً انتقال منافع مغازه مورد اجاره آقاي (گ) به غير اساساً صورت نگرفته و مغازه كماكان در يد مشاراليه است و گواهان اين مطلب را تاييد نموده اند ولي گواهان تجديدنظر خواندگان كه شهادتشان تلقيني متكي به استماع از آقاي (ع) از تجديدنظر خواندگان بود فلذا براي احراز حقانيت تقاضا دارم تمام شهود در محضر دادگاه حاضر و اداي شهادت نمايند ثانياًخواهان ها در موقع تقديم دادخواست فقط مالك ۷ – ۶ سهم بوده اند و با چنين وضعي تقاضاي تخليه نسبت به شش دانگ مغازه مورد ادعا نداشته و بايستي قرار رد دادخواست صادر گردد.

ثانياً تقاضاي انتخاب ۵ نفر كارشناس نموده كه مرجع رسيدگي كارشناسان بدوي را جهت روشن نمون شرايط تعيين سرقفلي دعوت مي نمايد و سپس به شرح زير مبادرت به اصدار راي مي نمايد گرچه تجديدنظر در امر كارشناسي از جهات منظور در مواد ۶ و ۷ قانون تجديدنظرخواهي نيست ليكن دادگاه براي استمالت از مستاجر اخذ توضيح از كارشناسان بدوي را تلويحاً خواسته و نظر به اينكه آنان حتي بدون توجه به تاريخ تقديم دادخواست و در موعد كارشناس بشرح روز برآورد حق كسب و پيشه كرده اند لذا مبلع معينه آنان نه تنها كمتر از استحقاق مستاجر نيست بلكه مازاد بر آن تقديم شده و اگر موجر معترض مي شد همين مبلغ نيز تقليل پذير بود و در مورد مالكيت نيز در خلال داردسي كمال يافته لذا مالاً راي بدون استوار مي شود.

اين راي مورد اعتراض آقاي دادستان كل كشور قرار گرفته و به استناد ماده ۳۵ قانون تشكيل دادگاه هاي كيفري يك و دو درخواست تجديدنظر گرديده كه لايحه مذكور به هنگام شور قرائت خواهد شد.

تخلیه به علت انتقال به غیر :
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي … عضو مميز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند :
راي تجديدنظرخواهي وارد به نظر مي رسد زيرا اولاً خواسته دعوي در دادخواست تخليه ۶ سهم از ۷ سهم مشاع از يك باب مغازه دو دهنه جزء پلاك يك فرعي از ۱۵۵۴ بخش ده تهران به استثناء ثمن اعياني بوده و از طرف خواهانها به موقع خواسته تغيير نيافته و دادگاه مجاز نبوده راي بر صدور تخليه شش دانگ مغازه صادر نمايد فلذا دادنامه مورد تجديدنظر در قسمت مازاد بر خواسته مخدوش تشخيص به استناد ماده ۳۵ قانون تشكيل دادگاههاي كيفري يك و دو و شعب ديوان عالي كشور نقض و راي بر رد آن صادر و اعلام مي شود.
ثانياً در مورد استرداد دعوي خواهانها نسبت به مطالبه اجور معوقه با توجه به لايحه ثبت شده به شماره ۱۸۷۹-۱۳۶۹/۰۸/۱۷ از طرف وكيل خواهانها كه داراي چنين اختياري بوده دعوي مسترد شده و با وجود استرداد محكوميت خوانده رديف يك موقعيت قانوني نداشته با نقض اين قسمت از دعوي مطروحه راي بر رد آن صادر مي شود.
مرجع : كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آن ها ، تاليف يداله بازگير، چاپ اول ، سال ۱۳۷۹ ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي