بقاء اجاره با انتقال عین

حتي اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است.

كلاسه پرونده : ۷۶۵۰۳۱۳

شماره دادنامه : ۲۲۷/۱۳

تاريخ رسيدگي : ۱۳۷۳/۰۴/۱۲

فرجام خواه : ۱٫ ((الف )) ۲٫ ((ب )) ۳٫ ((پ )) ۴٫ ((ت )) با وكالت ((ج)) فرجام خوانده : ((د))

فرجام خواسته : داداه شماره ۳۶۵۳۶۴ صادره از شعبه ۲۷ دادگاه حقوقي يك …

مرجع رسيدگي : شعبه ۱۳ ديوان عالي كشور.

هيئت شعبه : آقايان …

بقاء اجاره با انتقال عین :

خلاصه جريان پرونده : در اين پرونده آقاي ((ه)) به وكالت از آقاي ((د)) دادخواستي به خواسته صدور دستور موقت و الزام خوانده به انتقال رسمي وتحويل شش دانگ ساختمان احداثي در قطعه ۵ تفكيكي … و متعلقات آن به طرفيت آقاي ((الف)) به دادگاههاي حقوقي يك …تقديم و توضيح داده خوانده به موجب مبايعه نامه شماره ۱۴۴۷/۱۲/۶۷ دفتر املاك … شش دانگ ساختمان فوق با آب و برق و تلفن شماره …و آبگرمكن و گاز روشن و كولر به مبلغ ۵۹۰۰۰۰۰۰ ريال به موكل فروخته و از ثمن معامله متعاقبا مبلغ سي ميليون و دويست هزار ريال دريافت و قرارداد را تحكيم بخشيده متعهد شده با رفع موانع و فك رهن و با حضور در دفتر اسناد رسمي شماره ۳۱۶…نسبت به تنظيم سندرسمي و دريافت بقيه ثمن اقدام كند چون از ايفاي تعهد امتناع ورزيده الزام و محكوميت وي به شرح دادخواست مورد استدعاست.

پرونده به ۱۶ دادگاه حقوقي ارجاع و دادگاه با رسيدگي به درخواست دستور موقت و اخذ تامين نسبت به صدور دستور موقت اقدام و در ماهيت قضيه با تعيين وقت طرفين را جهت رسيدگي دعوت نموده متعاقباً آقاي ((ك)) به وكالت ازخانم ((ت)) دادخواستي به خواسته ورود ثالث درپرونده كلاسه ۶۸/۳۴۷ شعبه ۲۶ (دعواي اصلي) به طرفيت متداعيين دعواي اصلي تقديم و توضيح داده آقاي ((الف)) به موجب سند رسمي اجاره شماره ۲۸۲۸۶۴۲/۶/۵۷ دفترخانه شماره ۱۲… تمامي طبقه دوم از پلاك ۱۱/۱۸۵۳ بخش ۱۱… را به منظور آرايشگاه زنانه به موكله واگذار نموده و مشاراليه از بدو اجاره از محل مزبور به عنوان آرايشگاه زنانه استفاده و بهره برداري مي نمايد و منافع طبقه مزبور متعلق به موكله مي باشد.

چون خوانده رديف ۱ .آقاي ((د)) به طرفيت آقاي ((س)) به موجب پرونده اصلي طرح دعوي به خواسته الزام به تنظيم سند و تحويل مورد معامله نموده هرگاه در دعوي مزبور حكم به تحويل تمامي ساختمان به نفع خواهان اصلي صادرشود حقوق سرقفلي موكله را تضييع مي نمايد لذا استدعاي رسيدگي توام دو پرونده و عند اللزوم معاينه و تحقيق محلي و نتيجتاً صدور حكم به رد دعوي خواهان اصلي را با خسارات دارم .

دادگاه با تعيين وقت و توام نمودن پرونده هاي اصلي و وارد ثالث و دعوي اصحاب دعوي توضيحات آن ها منعكس نموده وكيل خواهان اصلي ضمن درخواست رسيدگي به شرح دادخواست در ارتباط با دعوي ورود ثالث دفاعاً متذكر شده كه خواهان وارد ثالث همسر فروشنده (خوانده دعوي اصلي) است تنظيم سند رسمي اجاره مبتني برتباني و براي گرفتن جواز كار بوده خواهان ثالث محل را تخليه و به منزل جديد خوانده واقع در خيابان ولي عصر نقل مكان كرده و مالاً رد دعواي ثالث را خواستار شده وكيل خواهان ورود ثالث نيز ضمن شرح مطالبي رسيدگي به شرح دادخواست را تقاضا كرده است .

خوانده اصلي نيز لايحه اي تقديم و در مقام دفاع يادآور شده قصد انجام معامله نداشته و خواهان اصلي با وعده وعيد او را به امضاء قرارداد  وادار كرده  و قرارداد تنظيمي مبايعه نامه نيست و قرار بوده بيع بعداً در دفترخانه انجام شود كه نشده و اينجانب انصراف خود را اعلام كرده ام. به علاوه ملك در رهن مالك است و معامله نيست به آن صحيح نبوده و بالاخره رد دعوي را خواستار شده است.
دادگاه با اعطاء گواهي به وكيل خواهان اصلي در مورد تحصيل و تقديم دليل انتقال آرايشگاه وارد ثالث به محل ديگر و صدور قرار معانيه و تحقيق محلي براي رسيدگي به موضوع انتقال آرايشگاه به محل ديگر و اجراي قرارهاي مزبور و استعلام وضعيت ثبتي و مداخله آقاي ((ش)) به عنوان وكيل خوانده اصلي و رسيدگي و استماع توضيحات وكلاي طرفين و جلب نظر مشاور و اعلام ختم رسيدگي به شرح نظريه معترض عنه به اين استدلال كه حسب اجاره نامه رسمي ۲۸۶۴۲-۱۳۵۷/۰۶/۲۸ دفترخانه … طبقه دوم پلاك مورد ترافع به منظور كسب و پيشه در اجاره وارد ثالث قرار گرفته و به دلالت معاينه و تحقيقات محلي انجام شده رابطه استيجاري و تصرفات وارد ثالث نسبت به مورد اجاره قطع نشده و برابر سند شماره ۱۸۱۷۰۹۱۲/۴/۵۹ دفترخانه … شش دانگ پلاك مزبوربه مدت ۲۰ سال در رهن …شركت قرار گرفته و برابر متن سند عادي تنظيمي بين طرفين انجام معامله به حضور در دفترخانه موكول و تحويل ملك به تاريخ بعد از حضور در دفترخانه محول گرديده و طرفين از رهن و اجاره بدو امر در مورد معامله مطلع بوده …نتيجتاً به علت عدم تحقق عقد بيع به رد دعاوي مطروحه خواهان اصلي اظهارنظر كرده است .نظريه دادگاه پس از ابلاغ مورد اعتراض وكيل خواهان اصلي واقع و با بقاء دادگاه به عقيده خود پرونده به ديوان عالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع شده است .

بقاء اجاره با انتقال عین :

وكيل خواهان در مقام دفاع مطلبي مطرح نموده كه هنگام شور قرائت شد، پس از تبادل نظر شعبه ۱۳ ديوان عالي كشور چنين راي داده :

اعتراضات وكيل آقاي ((د)) بر نظريه مورخ ۱۳۷۱/۰۵/۰۶ شعبه ۱۶ دادگاه حقوقي يك … وارد به نظر مي رسد چه در شرايطي كه حسب مندرجات متن و ظهر قرارداد استنادي مورخ ۱۱۳۶۷/۱۲/۱۴ خواهان اصلي قسمت اعظم ثمن معامله را به تدريج پرداخت نموده است و به موجب مستند مذكور خوانده متعهد به رفع موانع و فك رهن و حضور در دفتر اسناد رسمي به منظور تنظيم سند انتقال شده و در اجاره بودن قسمتي از مورد معامله منافاتي با الزام خوانده به تنظيم سند رسمي كل آن (با وصف آمادگي خواهان به پرداخت وجه الرهانه) و تحويل قسمتي از مورد معامله كه در اجاره نيست ندارد.

لذا صدور نظريه به رد دعوي خواهان اصلي فاقد توجيه قانوني است لذا با عدم تاييد آن مقرر مي گردد پرونده جهت اقدام مقتضي و صدور راي به شعبه مربوط اعاده گردد پس از وصول پرونده به شعبه ۱۶ دادگاه حقوقي يك، در جلسه فوق العاده مورخ ۱۳۷۱/۰۱/۲۹ به شرح دادنامه هاي شماره ۲۰ و ۲۱ بااستدلال مندرج در نظريه مورخ ۱۳۷۰/۰۵/۰۶ به لحاظ عدم احراز تحقق بيع حكم به رد دعوي اصلي صادر كرده و از ناحيه آقاي ((د)) با وكالت ((ه)) تقاضاي رسيدگي و تجديد نظر شده دادگاه به نظر خود باقي مانده پرونده پس از اظهارنظر دادگاه به ديوان عالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع گرديده و با انجام تبادل لوايح و تكميل پرونده اينك هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل است .

با توجه به گزارش تنظيمي و دادخواست تجديدنظر و لايحه تجديدنظرخوانده و انجام مشاوره به شرح زير مبادرت به صدور راي مي نمايد :

اعتراضات وكيل تجديدنظرخواه بردادنامه شماره ۲۹۲۱۲۰/۷/۷۱ شعبه ۱۶ دادگاه حقوقي يك … وارد به نظر مي رسد چه همان گونه كه در دادنامه شماره ۱۷۶۶۵/۱۲/۷۰ اين شعبه آمده به موجب مندرجات متن و ظهر قرارداد استنادي مورخ ۱۳۶۷/۱۲/۱۴ خواهان اصلي (تجديدنظرخواه) قسمت اعظم ثمن معامله را به تدريج پرداخت نموده و خوانده اصلي به موجب مستند مذكور تعهد به رفع موانع و فك و حضور در دفتر اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي انتقال شده و در اجاره بودن قسمتي از مورد معامله منافاتي با الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال نسبت به كل آن با وصف آمادگي خواهان به پرداخت وجه الرهانه كه جزء ثمن است و تحويل قسمتي از مورد معامله كه در اجاره نيست ندارد با توجه به اين كه خواهان حاضر به پرداخت بقيه ثمن معامله براي فك رهن بوده و براساس قاعده الزام شيئ  مستلزم الزام به لوازم آن تدارك خواسته فك رهن است مي باشد.

لذا صدور راي به رد دعوي خواهان اصلي توجيه قانوني نداشته و دادنامه تجديدنظرخواسته به استناد بند ((ب)) ماده ۶ قانون تعين موارد تجديد نظر احکام قانون تعيين موارد تجديدنظر احكام دادگاه ها و نحوه رسيدگي آن ها نقض و رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك …محول مي گردد.

پس از وصول پرونده به دادگاه هاي حقوقي يك …پرونده به شعبه ۲۷ دادگاه حقوقي يك ارجاع شد. دادگاه پس از تعيين وقت و دعوت طرفين براي جلسه مورخ ۱۳۷۲/۰۳/۱۷ آقاي ((ج)) وكيل خواندگان اصلي در معيت موكلين خود حضور دارند ((ه)) وكيل خواهان ((د)) حاضر نشد و لايحه داده و از ناحيه وكيل خواندگان نيز لايحه ضميمه شده است. دادگاه پس از استماع توضيحات و مدافعات وكيل خواندگان دستور داده چون وكيل خواهان جهت پرداخت حق الرهن مكرر درخواست نموده به مشاراليه گواهي داده شود تا وجه رهن را پرداخت نمايد كه در نتيجه اداره امور حقوقي صندوق بازنشتگي و پس انداز رفاه كاركنان شركت … اعلام كرده هيچ گونه بدهي از بابت وثيقه مورد سند رهن اشاره شده وجود ندارد و پس از وصول اين نامه دادگاه در وقت فوق العاده مورخ ۱۳۷۲/۰۴/۲۴ به موجب دادنامه هاي شماره ۳۶۵۳۶۴ خلاصتا”چنين راي :

درخصوص دعوي خواهان اصلي آقاي ((د)) با وكالت ((ه)) به طرفيت ((س)) كه در جريان دادرسي فوت و دعوي به طرفيت ورثه … به جانشيني آن مرحوم پيدا كرده است به خواسته الزام آنان به تنظيم سند رسمي نسبت به قطعه ۵ تفكيكي …و تحويل مورد معامله و نيز دعوي بانو… به عنوان وارد ثالث به طرفيت متداعيين دعوي اصلي به خواسته صدور حكم به رد دعوي به استناد سند رسمي اجاره شماره ۲۸۲۸۶۴۲/۶/۵۷… نظر به مراتب با احراز مالكيت خواندگان … با توجه به اجاره نامه رسمي و اينكه طبقه دوم پلاك براي آرايشگاه به اجاره داده شده مطابق ماده ۴۹۸ قانون مدني حتي اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود به حال خود باقي است …دعوي وارد ثالث از حيث اينكه تحويل شش دانگ پلاك مزبور به خواهان متضمن انتقال طبقه دوم مستلزم اخلال به حقوق كسبي اوست وارد مي باشد.

ثانيا” از آنجا كه مورث خواندگان دعوي اصلي مويد به قرارداد عادي ۱۳۶۷/۱۲/۱۴ با دريافت قسمتي از ثمن معامله متعهد گرديده مجوزهاي لازم را از مراجع و ادارات مربوط اخذ و سند رهني را فك نمايد و حداكثر تا آخر ارديبهشت ۶۸ موجبات تنظيم سند انتقال رقبه موصوف را تمهيد نمايد و دريافت قسمت ديگر از ثمن معامله به اقساط و در دفعات به اراده جازم آن مرحوم در برگزاري مورد معامله خواهان ظهور در تراضي طرفين دارد…
با توجه به اينكه اعمال استفاده از حق انصراف بنا به توافق طرفين تا آخر ارديبهشت ۶۸ ممكن بوده و دريافت مبلغ ده ميليون ريال توسط فروشنده در تاريخ ۱۳۶۸/۰۵/۱۸ آشكارا به خودداري وي از استفاده از حق منظور و التزام او به قرارداد دلالت دارد و دليل كافي براي اكراه وجود ندارد و مقيد بودن پلاك در وزارت …صرفنظر از اينكه امور حقوقي مربوط به صندوق بازنشستگي و پس انداز و رفاه آن وزارت تصديق نموده است كه راهن از بابت سند رهن بدهي ندارد…
بنا به جهات و دلائل فوق الذكر دادگاه دعاوي اصلي و وارد ثالث را موجه تشخيص داده حكم به الزام وراث مفصله الاسامي به تنظيم سند رسمي انتقال پلاك منظور با متعلقات آن از جمله تلفن شماره … به نسبت سهم الارث در حق خواهان با دريافت مبلغ سي ميليون و دويست هزار ريال ديگر بابت بقيه ثمن معامله و همچنين تحويل مورد معمله به خواهان اصلي به استثناي طبقه دوم در قيد اجاره وارد ثالث درآمده و منافع آن متعلق به حق اوست و پرداخت مبلغ ۲۴۶۳۵ ريال هزينه دادرسي در حق خواهان محكوم نموده و پس از صدور حكم چون در تعيين مبلغ بقيه ثمن معامله اشتباه رخ داده داده دادگاه به موجب راي اصلاحي مورخ ۱۳۷۲/۰۸/۱۱ به تجويز ماده ۱۸۹ قانون آيين دادرسي مدني مبلغ سه ميليون و دويست هزار ريال به مبلغ بيست و هشت ميليون و هشتصد هزار ريال تصحيح شده و از اين راي از طرف … وكيل ورثه ((س)) تقاضاي رسيدگي تجديدنظر شده با توجه به محتويات پرونده و دادخواست تجديدنظر و توجهاً مبادله لوايح و انجام مشاوره به شرح زير مبادرت به صدور راي مي نمايد.
((تجديدنظرخواهي وكيل آقاي ((الف)) و بانوان ((ب)) و ((پ)) و خانم ((ت)) ورثه مرحوم … بر دادنامه شماره هاي ۳۶۴۳۶۵ صادره از شعبه ۲۷ دادگاه حقوقي يك …با توجه به استدلال دادگاه و رسيدگي هاي كه دادگاه به منظور احراز واقع به عمل آورده مثبت عدم رعايت موازين شرعي و قانوني نيست با ماده ۶ قانون تجديدنظر آراء دادگاه ها نمي باشد لذا با رد اعتراضات معنونه دادنامه تجديدنظرخواسته ابرام مي شود.))
مرجع : كتاب آراي ديوان عالي كشور در امور حقوقي ، جلددوم، تاليف ، يداله بازگير، كارشناس قضائي وزارت دادگستري، انتشارات ققنوس ، چاپ اول ، چاپ سحاب ، ۱۳۷۷