باتنظيم سند معارض هرچند كه معامله دوم ثبت دفتراملاك شده باشد،سلب اعتباراز سنداول نمي كند

راي شماره : ۹ و۱۰ -۴-۱۳۴۵
ملكي دربيع شرط بوداجرائيه صادرومزايده واقع گرديددرحاليكه قبلا دفترخانه بدون رعايت ماده ۶۹قانون ثبت وبخشنامه شماره ۶۷۷۵-۵۶۷۷ مورخ ۲۸-۶-۱۳۴۲ثبت كل معامله شرطي مذكوررابدون اطلاع دادن به دائن فسخ كرده بودومديون هم بااستفاده ازاين وضع ،ملك رابه ديگري به رهن داد.خلاصه معامله رهني مانندخلاصه معامله شرطي مزبوردردفتراملاك ثبت نشده است (ماده ۳۷نظام نامه دفتراسنادرسمي).
دائن شرطي تقاضاي صدورسندانتقال اجرائي راكردوشورادرتاريخ۳۰-۴-۴۵ راي داد:
(موردمحتاج به اظهارنظرقضائي است ذي نفع به دادگاه صلاحيت دار مراجعه كند)
دريك موردديگرملكي دربيع شرط بودومعامله ثبت دفتراملاك شده بوددفترخانه بدون رعايت ماده ۶۹ قانون ثبت اقدام به ثبت فسخ كرد(فقط درسندمالكيت ،فسخ سندشرطي رادرج كرد)وفسخ دردفتراملاك ثبت نشد(ماده ۴۶نظام نامه دفتراسنادرسمي).
اجرائيه سندشرطي صادرومزايده واقع شده وبستانكارشرطي (برنده قانوني مزايده )تقاضاي صدورسندانتقال اجرائي راكرددرحالي كه مديون سند شرطي بااستفاده ازوضعي كه دردفترخانه پيش آمده بودملك رابه ثالث در همان دفترخانه فروخته بودواين معامله دردفتراملاك انعكاس نداشت (رعايت ماده ۳۷نظام نامه دفاتراسنادرسمي نشده بود).
خريداربيع قطع ۰كه سندخريداومعارض باسندشرطي بوده است )به عمليات اجرائي اعتراض كردواداره اجراءاعتراض راردكردبه اين دليل كه توقيف عمليات اجرائي بدون حكم دادگاه ميسرنيست (مستفادازماده ۵ قانون ۲۷-۶-۱۳۲۲مع الوصف اداره اجراءبه علت وجودتعارض دوسندبه شرح بالادرموردصدورسندانتقال اجرائي تامل داشته پرسش كرد)
اداره اموراسناد(مرجع سوال )نظرداد:مادام كه سندانتقال قطعي موخرثبت دردفتراملاك نشده است مشمول ماده ۲۲-۷۲قانون ثبت نميشودتا موثردرحق خريدارشرطي مقدم باشدويااداره ثبت به استنادماده ۲۲قانون ثبت ازاجراءسندشرطي صحيح خودداري كند.
راي مورخ۴-۱۱-۴۵ شورا:
(درصورتي كه جريان عمليات اجرائي طبق مقررات خاتمه يافته باشد صدورسندانتقال شرطي مقدم كه صحيحاًتنظيم شده باشداشكال نداردبديهي است دارنده سندمعارض ،مي تواندبه دادگاه صلاحيت دارمراجعه كند).
* سابقه *
نكات توضيحي :
اول – دردومساله بالاكه دوراي متفاوت صادرشده است نكات مشترك ذيل ديده مي شود:
الف – درهردومورددوسندمعارض صادرشده است (راجع به دومعامله معارض).
ب – درهردوموردمعامله دوم ثبت دفتراملاك نشده وماده ۳۷نظام نامه قانون دفاتراسنادرسمي رعايت نشده است .
درعين حال بن دومسئله ازءجهات زيرتفاوت وجوددارد:
الف – درمسئله اول ،مامله اول هم ثبت دفتراملاك نشده است (به علت عدم رعايت ماده ۳۷مزبور)وحال اين كه درمسئله دوم ،معامله اول ثبت دفتر املاك شده است .اين تفاوت به حسب موازين تاثيري درگرفتن تصميم نداشته است .
ب – درمسئله اول ،معامله معارض (يعني معامله اخير)رهن است ودر مسئله دوم بيع قطع .اين امرهم دراتخاذتصميم اثري ندارد.
دوم – نظراداره اموراسناددردوقسمت قابل بحث است :
يك -استنادبه ماده ۲۲قانون ثبت به اين معني كه چون درمسئله اخير، معامله اول (شرطي )دردفتراملاك ثبت شده است ومعامله دوم دردفتراملاك ثبت نشده است علي هذا دولت ملتزم شده است كه اعتبارمعامله اول رادرخلاف جهت معامله دوم بشناسدودرنتيجه عمليات اجرائي درست بوده وبايدبه برنده مزايده سندانتقال اجرائي داده شوومتعاقب آن هم سندمالكيت بنام اوصادرگردد.
اين نظردرست است واحتمال اينكه ممكن است قبل ازمعامله اول (كه ثبت دفتراملاك شده است )هم معامله ديگري صورت گرفته باشدكه ثبت دفتر املاك نشده باشدمحكوم باصاله الصحه است .
دو- استنادبه ماده ۷۲ قانون ثبت كه مي گويد:(كليه معاملات راجعه به اموال غيرمنقول كه برطبق مقررات راجع به ثبت املاك ،ثبت شده است نسبت به طرفين معامله وقائم مقام قانوني آن هاواشخاص ثالث اعتباركامل ورسميت خواهدبود).
عبارت (كه برطبق مقررات راجع به ثبت املاك ،ثبت شده است )ناظربه اموال غيرمنقول است ومقصودمقنن درماده ۷۲ بيان اعتبارسندرسمي معاملات املاك ثبت شده است (درمقابل سندرسمي معاملات املاك ثبت نشده كه درماده ۸۸ بيان كرده است )ولي اداره اموراسنادبه رادديگري رفته وعبارت مزبروراناظربه (معاملات راجع به اموال غيرمنقول )دانسته واين طور فهميده است كه معاملات ثبت شده دردفاتراملاك نسبت به اموال غيرمنقول ، درباره ثالث موثراست پس به مفهوم مخالف ،معاملات ثبت نشده دردفاتر املاك ،نسبت به ثالث معتبرنيست وچون درمسئله اخيرموردراي شورا،بيع قطع درحق ثالث (بستانكارشرطي كه برنده مزايده است )تاثيري نداردودر نتيجه بايدبه بستانكارشرطي سندانتقال اجرائي داده شود.بديهي است كه اين نظردست كم درموردمعاملات ثبت شده املاك ثبت نشده مخالف ماده ۸۸ قانون ثبت است (علاوه براين كه درماده ۷۲صفت به موصوف نزديك ترمعطوف است نه به موصوف دورتر).
سوم -آياعدم رعايت ماده ۳۷نظام نامه قانون دفاتراسنادرسمي (كه مستلزم عدم انعكاس معامله دردفاتراملاك است )سندمعامله راازرسميت ساقط ميكند!
به ماخذماده ۱۲۸۷قانون مدني سندمعامله درشرائط بالارسمي است .در اين صورت درموردمسئله اول موردراي مورخ ۳۰-۴-۴۵شوراآياسنددوم (سند معارض )راميتوان يك سندرسمي دانست !به نظرميرسدكه سنددوم بنابه تعريف ماده ۱۲۸۷قانون مدني چون مطابق قوانين كشورتنظيم نشده رسميت نداردبه اين دليل كه پيدايش حق فسخ مطابق مواد۴۵۸-۷۹۰قانون مدني فرع براقباض بعمل نيايدمثل اين است كه اساسااقباضي نشده باشدودرصورت عدم اقباض ،فسخ قانونامحقق نيست وباعدم تحقق فسخ سندشرطي ،تنظيم سندرهني معارض برخلاف قانون بوده وبه دستورماده ۱۲۸۷قانون مدني بالبداهه سندرسمي محسوب نمي شودتاتاب معارضه باسندشرطي مقدم راداشته باشد.
نتيجه – درموردراي اول هم موردمحتاج به اظهارنظرقضائي نبوده وبايد مانندراي مورخ ۴-۱۱-۴۵(راي اخير)اظهارنظرمي شد.
(نظيرراي ۱۱)
مرجع :آراءشوراي عالي ثبت وشرح آن صفحه ۱۳-۱۸
تاليف :دكترمحمدجعفرجعفري لنگردوي

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *