انتقال منافع عین مستاجره

با انتقال منافع عين مستاجره توسط مستاجر، منتقل اليه طرف قرارداد اجاره محسوب مي شود.

به تاريخ : ۱۳۷۱/۱۰/۰۱      شماره دادنامه :۷۰۹ -۶۹۴

مرجع رسيدگي : شعبه ۸۵ دادگاه حقوقي دو تهران.

انتقال منافع عین مستاجره.

خواهان : آقاي ثروت با وكالت آقاي كريم.

خواهان وارد ثالث : شركت ساختماني.

خوانده : آقاي سيد رضا.

خواسته : پرونده بدوي تخليه ،خواسته وارد ثالث : تنظيم سند اجاره رسمي.

انتقال منافع عین مستاجره :

راي دادگاه :

آقاي كريم به وكالت از طرف آقاي ثروت دادخواستي به طرفيت آقاي رضا تقديم و مدعي شده كه موكلش خانه خود را طبق اجاره نامه رسمي شماره ۶۰۰۴۴ – ۱۳۶۱/۰۷/۲۶ در سال ۶۱ جهت سكونت خوانده دعوي به اجاره واگذار نموده است و چون خوانده بعدا تصميم به تشكيل شركتي در محل موصوف مي گيرد موافقت موكلش را به شرح نامه مورخ ۱۳۶۴/۱۲/۰۲ تحصيل مي دارد.

بعد از مدتي خوانده از خواسته قبلي خود عدول نموده و برابر تعهدنامه مورخ ۱۳۷۰/۰۷/۱۳ قانونا و شرعا تعهد مي نمايد كه از محل مورد اجاره فقط به منظور سكونت استفاده نمايد لذا با توجه به انقضاي مدت اجاره تقاضاي صدور حكم به تخليه مورد اجاره را نموده است.

در جريان رسيدگي به اين دعوي آقاي نعمت اله به وكالت از طرف شركت ساختماني و تاسيساتي ….با مسئوليت محدود با مديريت آقاي سيد رضا با تقديم دادخواست ورود ثالث به طرفيت آقايان ثروت و سيد رضا در دعوي اصلي وارد و ادعا نموده كه خواهان دعوي اصلي حسب اقرار خود مورد اجاره موضوع اجاره نامه فوق الذكر را كه قبلا به عنوان مسكوني در اختيار خوانده رديف دوم قرار داده بوده طي رضايت نامه مورخ ۱۳۶۴/۱۲/۲۰ جهت دفتر كار در اختيارشركت موكلش قرار داده است.

به اين ترتيب رابطه استيجاري خوانده رديف دوم كه يك شخص حقيقي بوده با مورد اجاره و موجر قطع و بين شركت موكلش با موجر (خوانده رديف اول) رابطه استيجاري برقرار و چون مورد اجاره محل كار شركت موكلش بوده تبعا از شمول قانون حاكم بر اماكن مسكوني خارج و قانون اماكن تجاري برآن حاكم بوده و هرگونه اقدام خوانده رديف دوم به عنوان شخص حقيقي در امور شركت موكلش بلا اثر و فاقد اعتبار قانوني است و استناد خواهان دعوي اصلي به تعهد مستاجر سابق خللي به حقوق قانوني شركت موكلش وارد نمي سازد.

انتقال منافع عین مستاجره :
لذا درخواست رد دعوي تخليه خواهان اصلي و تقاضاي صدور حكم به محكوميت خوانده رديف اول را به حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي اجاره نسبت به مورد اجاره دعوي به نام شركت موكلش نموده است كه بنا به مراتب فوق الذكر و عنايت به مجموع محتويات پرونده هر چند خواهان دعوي اصلي كه مالك و موجر ساختمان مورد اجاره بوده به موجب موافقت نامه مورخ ۱۳۶۴/۱۲/۲۰ موافقت نموده كه مستاجر ساختمان مورد اجاره يعني آقاي سيد رضا از مورد اجاره جهت دفتر شركت استفاده نمايد و به اين ترتيب مورد اجاره از وضعيت مسكوني كه در اجاره نامه مقرر شده به محل دفتر كار شركت مذكور تبديل گرديده است.
ولي چون همان مستاجر سابق يعني آقاي سيدرضا…..به دلالت روزنامه رسمي پيوست پرونده خود مديرعامل شركت بوده و انجام كليه امور شركت حتي انعقاد قراردادهاي تعهدآور به عده وي بوده است و بعد از اينكه رابطه استيجاري بين مشاراليه به عنوان يك شخص حقيقي و موجر به انتقال مورد اجاره به شركت قطع گرديده رابطه بعدي بين مشاراليه و موجر در خصوص همين مورد اجاره در واقع رابطه بين شركت و موجربوده است و به اين ترتيب آقاي سيدرضا مديرعامل شركت در دو زمان مختلف به دوشخصيت مغاير ظاهر شده است.
يعني بدوابه عنوان يك شخص حقيقي در مقام انعقاد اجاره با موجر برآمده و مورد اجاره را به تصرف استيجاري خود درآورده و پس از اينكه مورد اجاره را با موافقت موجر به محل كار شركت كه خود سهامدار و مديرعامل آن بوده درآورده از آن تاريخ به بعد شخصيت حقيقي وي تغيير يافته و به عنوان نماينده قانوني يك شخصيت حقوقي ظاهر شده كه مجاز بوده برابر اساسنامه شركت متبوع خود كليه امور اين شركت حتي قراردادهاي تعهدآور را انجام و امضا نمايد و بر اساس اين اختيارات قانوني خود مي توانسته در خصوص ساختمان مورد اجاره هم هرگونه قراردادي را با موجر منعقد و هر تعهدي را از جانب شركت متبوعش قبول نمايد.

انتقال منافع عین مستاجره :

بنابراين تعهد مشاراليه به موجب تعهدنامه مورخ ۱۳۷۰/۰۷/۱۳ كه اصالت آن مورد تاييد شركت … قرار گرفته مبني بر اين كه از ساختمان مورد اجاره به صورت مسكوني استفاده نمايد در حقيقت تعهد خود شركت بوده كه اعلام اين تعهد و قبول آن فقط به وسيله نامبرده به عنوان مديرعامل اين شركت ميسور بوده است و استدلال وكيل شركت به اينكه اين تعهد، تعهد يك شخص حقيقي بوده و نمي تواند خللي به حقوق شركت موكلش كه يك شخص حقوقي بوده وارد آورد و يك احتجاج باطل مي باشد.

چه آنكه پس از انتقال مورد اجاره به شركت و قطع رابطه استيجاري بين موجر و آقاي سيد رضا يعني مستاجري كه داراي شخصيت حقيقي بوده ديگر آقاي سيد رضا به عنوان يك شخصي حقيقي نفعي در مورد اجاره نداشته تا اين امر انگيزه اي به وجود ارتباط بين وي و موجر بوده و علتي براي قبول يك چنين تعهدي باشد و معقول هم نيست كه موجر درخصوص ساختمان خود كه در تصرف استيجاري شخص ديگري بوده با شخص بيگانه اي مذاكره نموده و قراردادي منعقد نمايد.

پس در تنظيم تعهدنامه مورخ ۱۳۷۰/۰۷/۱۳ باور طرفين بر اين بوده كه اين تعهد از جانب شركت صورت گرفته و آقاي سيد رضا به عنوان مديرعامل اين شركت ذيل تعهدنامه را امضا نموده است و به علاوه از آنجائي كه استفاده از مورد اجاره به عنوان محل مسكوني مختص اشخاص حقيقي بوده و فقط اشخاص حقيقي به اعتبار وجود حقيقي خود و نياز به مسكن مي توانند از مورد اجاره به عنوان محل سكني استفاده نمايند و ذاتا اشخاص حقوقي به لحاظ اينكه وجود آنها اعتباري بوده نه حقيقي نيازي به مسكن ندارند.

انتقال منافع عین مستاجره :

بنابراين در تعهدنامه مورخ ۱۳۷۰/۰۷/۱۳ شركت توسط مديرعامل قانوني خود ضمن قبول و تعهد اينكه از مورد اجاره به صورت مسكوني استفاده نمايد با توجه به سياق عبارت مفهوما قبول كرده كه استفاده از مورد اجاره به صورت مسكوني به توسط همان مديرعامل يعني سيد رضا (خوانده دعوي اصلي) انجام شود و در واقع براساس اين تعهدنامه، مورد اجاره جهت استفاده مسكوني به خوانده دعوي اصلي منتقل گرديده است.

بنابراين نظربه اينكه بشرح مراتب اشعاري تعهدنامه مورخ ۱۳۷۰/۰۷/۱۳، تعهدنامه خود شركت خواهان وارد ثالث بوده كه به موجب آن تعهد نموده كه از مورد اجاره به صورت مسكوني استفاده نمايد و در مقام انجام اين تعهدخود، مورد اجاره را در اختيار خوانده دعوي اصلي كه مديرعاملش بوده قرارداده و در واقع عملا منافع آن را به خوانده مذكور منتقل نموده است.

به اين ترتيب قانونا متصرف مورد اجاره محسوب نبوده و رابطه استيجاري بين وي و موجر با انتقال منافع مورد اجاره به خوانده دعوي اصلي عملا قطع شده است و با زايل شده رابطه استيجاري موجبي براي تنظيم سند رسمي ازناحيه موجر نخواهد بود بنا عليهذا دادگاه دعوي شركت خواهان وارد ثالث را به لحاظ عدم وجود رابطه استيجاري بين وي و موجر و عدم مالكيت وي در منافع مورد اجاره فاقد وجاهت قانوني تشخيص و حكم به رد دعوي و ورود ثالث صادر و اعلام مي نمايد و اما درخصوص دعوي اصلي نظربه اينكه مالكيت خواهان در ساختمان مورد اجاره و تصرف خوانده در اين ساختمان به دلالت فتوكپي مصدق سند مالكيت ابرازي و مراتب اشعاري سابق الذكر ثابت و مدلل است و نظربه اينكه حسب مدلول ماده ۴۹۴ قانون مدني اجاره عقد لازمي بوده كه به محض انقضاي مدت برطرف مي گردد.
انتقال منافع عین مستاجره :
پس از انقضاي مدت اجاره ادامه رابطه استيجاري بين طرفين منوط به موافقت و رضايت موجر خواهد بود و درخصوص مورد از آنجائي كه مدت اجاره از تاريخ ۱۳۶۱/۰۸/۰۱ يكسال بوده كه قبل از اقامه اين دعوي منقضي گرديده و خواهان هم به شرح دادخواست تقديمي مخالفت و عدم رضايت خود را به ادامه تصرفات خوانده در مورد اجاره اعلام داشته بدين لحاظ تصرفات فعلي خوانده در عين مستاجره فاقد مجوز شرعي و قانوني مي باشد و چون از طرف خوانده در قبال دعوي خواهان مدافعات موثر و موجهي به عمل نيامده و دليل و مدركي كه حاكي از جواز قانوني تصرفات فعلي وي در مورد اجاره باشد اقامه و ابراز نشده است.
بنابراين دادگاه دعوي خواهان اصلي را وارد و موجه تشخيص و به استناد مواد ۱ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ و ماده ۴۹۴ قانون مدني حكم به محكوميت خوانده دعوي اصلي به تخليه از يك دستگاه ساختمان مسكوني به پلاك ثبتي شماره ۶۹۳۳ به نفع خواهان صادر و اعلام مي نمايد.راي صادره حضوري است .
رئيس شعبه ۸۵ دادگاه حقوقي دو تهران – عباسيان