ادعای نصف سرقفلی

آيا منتقل اليه مي تواند در جريان دادرسي به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حكم به عنوان معترض ثالث از باب تعلق نصف سرقفلي ادعاي حق نمايد يا خير؟

نظريه قضات دادگاههاي حقوقي دو تهران :

ادعای نصف سرقفلی :

اگر در سند اجاره حق انتقال منافع محل كسب سلب شده و معهذا مستاجر مورد اجاره را به غير واگذار كرده و مالك عليه مستاجر اول به خواسته تخليه به علت تعدي و تفريط اقامه دعوي نموده باشد آيا منتقل اليه مي تواند در جريان دادرسي به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حكم به عنوان معترض ثالث از باب تعلق نصف سرقفلي ادعاي حق نمايد يا خير؟

در تاريخ ۱۳۶۴/۰۹/۱۴ راجع به مساله مذكور سه نظر ابراز شده است :

ادعای نصف سرقفلی :

نظر اول :

با توجه به عموم و اطلاق مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آئين دادرسي مدني داير به حفظ حقوق ثالث و جواز ورود او به دعوي و اعتراض وي به حكم صادره به عنوان ذينفع و اينكه در مانحن فيه منتقل اليه متصرف از باب سرقفلي به حكم تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ ذيحق و ذينفع تلقي مي شود بنابراين منتقل اليه مي تواند در دعوي مالك به طرفيت مستاجر به خواسته تخليه مورد اجاره به هرجهت و سبب كه باشد مادام كه دادرسي در جريان است به عنوان وارد ثالث و پس از صدور و قطعيت راي به عنوان معترض ثالث براي حفظ نصف سرقفلي خود مداخله نموده و اقامه دعوي كند.

البته منتقل اليه در ماهيت و موضوع دعوي تخليه مستقلا” ذينفع و صاحب سمت نيست بلكه از نتيجه و اثر حكم منتفع مي شود يعني در محق شدن مستاجر اصلي ذينفع است به اين بيان كه مي تواند در جريان دعوي تخليه مستاجر وارد شده و با اثبات عدم تخلف خوانده موجبات بطلان دعوي مالك را فراهم و با عدم تخليه مورد اجاره و ادامه تصرفات خود نصف سرقفلي خويش را حفظ نمايد و يا به عنوان معترض ثالث ابطال راي تخليه را از دادگاه بخواهد و با اثبات حقانيت مستاجر محكوم عليه موضوع تخليه را منتفي كند و در نتيجه از نصف حق سر قفلي برخوردار شود و اين مقدار حقوق از سرقفلي كافي است كه منتقل اليه ذينفع قلمداد شود و به عنوان وارد يا معترض ثالث مداخله نمايد.

ادعای نصف سرقفلی :

نظر دوم :

در فرض مذكور انتقال اليه فقط مي تواند به عنوان وارد ثالث مداخله نمايد نه به عنوان معترض ثالث، به اين توضيح : با توجه به صراحت ماده ۲۷۰ قانون آئين دادرسي مدني كه شخص ثالث اگر خود را ذينفع در محق شدن يكي از طرفين بداند مي تواند وارد دعوي گردد.

منتقل اليه نيز در دعوي مالك به خواسته تخليه به طرفيت مستاجر به هر سبب و جهت مي تواند وارد دعوي شود و با كمك به خوانده در ارائه دلايل موجبات رد دعوي مالك را فراهم سازد زيرا هر چند منتقل اليه مستقلا” براي خود حقي قايل نيست ليكن در محق شدن مستاجر ذينفع مي باشد و مي تواند ادعا كند اگر حقانيت مستاجر ثابت شود مورد اجاره تخليه نخواهد شد و از او خلع يد به عمل نخواهد آمد و با استدامه تصرفاتش نصف سرقفلي وي مالا” محفوظ خواهد ماند در غير اين صورت با صدور و اجراي حكم تخليه حق مقدر او از حيث تعلق نصف سرقفلي تفويت خواهد شد.

و اين مورد از مصاديق بارز ماده ۲۷۰ قانون آئين دادرسي مدني است اما در خصوص اعتراض ثالث چون چنين صراحت قانوني مبني بر جواز مداخله ثالث به عنوان معترض نسبت به راي صادره وجود ندارد بنابراين منتقل اليه در موضوع و ماهيت دعوي تخليه به علت تعدي و تفريط فاقد سمت مي باشد و نمي تواند نسبت به حكم تخليه مورد اجاره به علت تخلف مستاجر اعتراض كرده و در مقام مطالبه نصف سرقفلي ابطال راي صادره را بخواهد.

ادعای نصف سرقفلی :
نظر سوم كه با اكثريت آراء ابراز شده است :
حقوق و منافعي كه در مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آئين دادرسي مدني براي ثالث پيش بيني و مجوز دخالت او در دادرسي و اعتراض وي نسبت به حكم شده است حقوق و منافع قانوني است لاغير و چون در قانون روابط موجر و مستاجر حقوق كسب و پيشه اساسا” براي مستاجر متخلف جز در مورد انتقال به غير آنهم در فرض خاص براي منتقل اليه به ميزان نصف شناخته نشده است.
بنابراين دردعوي مالك به خواسته تخليه به علت تخلف مستاجر محل كسب به جز انتقال به غير منتقل اليه كه غاصبي بيش نيست نمي تواند چه به عنوان وارد ثالث و چه معترض ثالث مداخله واقامه دعوي نمايد زيرا در ماهيت دعوي هيچ سمت و حق و نفعي ندارد وحق يا نفع احتمالي او از باب تعلق نصف حق كسب و پيشه نيز بي مورد است چه قانونا” در مورد تخلف مستاجر از جمله تعدي و تفريط نسبت به مورد اجاره موضوع سرقفلي اساسا” منتفي است و اصولا” حقي به موجب قانون به عنوان سرقفلي در دعوي مطروحه وجود ندارد تا منتقل اليه مستحق نصف آن باشد و بتواند به عنوان ثالث وارد شود و يا به عنوان معترض ثالث اساس راي صادره را كه اصل بر اعبتار آن است مخدوش كند و قضيه محكوم بها را تجديدمصلع نمايد النهايه چنانچه از اين رهگذر ضرري متوجه منتقل اليه شودمي تواند مستقلا” عليه يد سابق خود اقامه دعوي كند لاغير.
البته استنثائا” فقط در دعوي تخليه به علت انتقال به غير منتقل اليه هرچند ضرورتي به اينكار نيست مي تواند از باب تعلق نصف سرقفلي وارد دعوي شودو يا از اين حيث به عنوان ثالث به راي صادره اعتراض نمايد زيرا منحصرا” در اين مورد استحقاق نصف سرقفلي به موجب تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر تجت شرايطي براي منتقل اليه پيش بيني شده است نه ساير موارد.
ادعای نصف سرقفلی :
مرجع :
كتاب انديشه هاي قضائي، تدوين ونگارش يوسف نوبخت، انتشارات سازمان انتشارات كيهان، چاپ سوم، تابستان سال ۱۳۷۰