خانه  //  آراء  //  وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی کشور  //  اجاره  //  مستاجري كه با استفاده ازحق واگذاري به غيرقسمتي ازمورداجاره را بديگري واگذارنمايد ديگربعدازانقضاءمدت اجاره سمتي درمورداجاره ندارد.



راي شماره : 9 - 10/3/1355

راي هيات عمومي ديوان عالي كشور

با توجه بماده اول قانون روابط مالك و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاك از مادتين 5 و20 قانون مزبور ، مستاجري كه با استفاده از حق واگذاري بغير قسمتي از مورد اجاره را بديگري واگذارنمايد ديگر بعد از انقضاء مدت اجاره مالك منافع قسمتي كه واگذارگرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آنرا از مستاجر جديد بخواهد . در چنين موردي رابطه حقوقي مستاجر سابق نسبت به قسمتي كه واگذار گرديده قطع شده و بين مستاجر جديد و مالك رابطه استيجاري برقرار گرديده است.

اين راي طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آئين دادرسي كيفري مصوب 1337 در موارد مشابه براي دادگاهها لازم الاتباع است.


شماره 40260 17/3/2535

رديف 36 وحدت رويه هيئت عمومي ديوانعالي كشور

در مورد مستاجري كه حق انتقال جزئي از مورد اجاره را بغير دادر در باب اينكه آيا مستاجر مزبور بعد از انقضاي مدت اجاره حق اقامه دعوي عليه مستاجر جزء بخواسته تعديل اجاره بها و تخليه يد او را دارد يا خير؟

دو راي معارض از شعب ششم و دهم دادگاههاي بخش تهران صادرشده است بدين شرح : 1 راي مورخ54.04.17 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوي تخليه بسبب نياز شخصي جهت كسب و كارنر باينكه خواهان بموجب سند اجاره رسمي شماره 223991/11/42 مستاجر كل رقبات مذكوردرسند بوده كه برابر شرط مذكور در سند حق انتقال جزء اجاره را بغير دارد و طرفين توافق در ارجاع قضيه بداوري و يا ختم موضوع بصلح و سازش نداشته و دادگاه بمنظور تعيين حق كسب و پيشه خوانده درمورد اجاره مبادرت بجلب نر كارشناس نموده و كارشناس منتخب بموجب نظريه كتبي خود كه در مهلت معينه تقديم و بشماره 164486/10/53 ثبت دفتر شده است ميزان حق كسب و پيشه خوانده را در عين مستاجره معادل يك ميليون و يكصد هزار ريال برآورد نموده است كه اين نظر مخالفتي با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه ندارد اعتراض آقاي وكيل خواهان بنحوي نيست كه اعبتار آنرا از اثر انداخته و جلب نظر هيئتي از كارشناسان را لااقل در اين مرحله از دادرسي ايجاب نمايد و اعتراض بعدي آقاي وكيل خوانده بعقيده كارشناس و اينكه خوانده در فرجه قانوني براي اعتراض در مسافرت خارج از كشوربوده بر فرض صحت چون وكيل داشته و آقاي وكيل بموقع ميتوانسته اعتراض نمايد موجه و قانوني نيست و قابل ترتيب اثر نميباشد ونظرباينكه اعتراضات آقاي وكيل خوانده در پذيرش دعوي از طرف دادگاه وموضوع و محتواي آن صحيح و قانوني نميباشد زيرا بر خلاف نظرايشان مستاجر كل حق طرح دعوي تخليه بسبب نياز شخصي دارد و در قانون بصراحت از موجر نام برده و موجر هم در اين قرارداد مستاجر كل است كه سند اجاره را تنظيم كرده و رابطه فيمابين متداعين برقراراست كما اينكه اجاره را او دريافت ميدارد وتا وقتي كه مالك بر طبق ماده 20 قانون مالك و مستاجر و ماده 5 همان قانون باختيارخوددر مقام تجديد اجاره با مستاجر جزء بر نيامده است و از اين امتياز قانوني استفاده نكرده است و بعبارت اخري قائم ماقم مستاجر كل نشده است رابطه اجاره بين متدعين برقرار و محكوم بدوام است و استناد بمواد قانون مدني وارد بر اين رابطه نبوده و برآن حكومت نميكند زيرا آثار اجاره و حقوق و تكاليف موجر و مستاجر دربرابر هم و انحلال اجاره احكامي ويژه دارد كه در قانون مالك و مستاجر پيش بيني شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالك و مستاجرو ديگر مواد قانون مرقوم مويد اين واقعيت است كه با سپري شدن مدت اجازه و تحصيل تدريجي منافع مستاجر كل كه خود نيز در مقابل مالك متعهد پرداخت اجرت المثل است متاجر جزء هم در مقابل مستاجر كل حق و تكليف داشته و مادام كه مالك وارد در رابطه بين طرفين دعوي نشده و بنحوي از انحاء اعلام اراده در قطع رابطه مذكورنكرده است سمت موجر بودن خواهان زايل نميشود و آوردن تمثيل از باب اعتراض ثالث يا ورود ثالث موجب بي اعتباري دعوي مطروحه نميشود و اينكه اجرت المثل در پايان هر ماه قابل پرداخت است و مستاجر تكليفي در پرداخت بيش از استفاده از منافع را ندارد دليل براين نميشود كه رابطه حقوقي بين طرفين قطع شده است . همچنانكه با انقضاي مدت اجاره بين مالك و مستاجر كل رابطه فيمابين آنان قطع نميشود و صورت قراردادي در هر دو رابطه باقي است و قواعد اجاره و ضوابط قانوني در هردوي آن جاري است و در صورتي مستاجر كل را از درخواست تخليه ميتوان منع كرد كه بطور صريح و يا ضمني ازطرف قانونگذار پيش بيني شده باشد و نميتوان تصور كرد كه في المثل اگر مستاجر جزء تخلف در پرداخت اجاره كرده و يا تعدي و تفريط نمود مستاجر كل كه در حقيقت موجر است ممنوع از طرح دعوي باشد زيرا مالك تا وقتي به مستاجر جزء براي انقضاء اجاره و بوجود آوردن رابطه مراجعه نكرده است دخالتي در رابطه حقوقي آندونداردوبرابر عقد اجاره اصلي (مالك و مستاجر اوليه ) مستاجر در اثر عقداجاره منتفع از مورد اجاره و جانشين مالك ميشود و مستاجر بنوبه خود نيز مالك منفعت است و در اين باره قائم مقام مالك اصلي بشمار ميرود و با اجازه اي كه دارد ديگري را جزء مورد اجاره جانيشين خود ساخته است و تسليم عين مستاجره به مستاجر ثانوي نياز باذن مالك ندارد و اين خود مويد نظر دادگاه است كه مالك بهيچوجه مداخله اي در اين رابطه نميتواند داشته باشد و انقضاي مدت اجاره هم اثري در بقاء تصرف مستاجر اول يا دوم ندارد زيرا قانون مالك و مستاجر وجود اين رابطه و شرايط و اركان اجاره رامستمرو مداوم و قابل گسيختن بغير از جهات قانوني ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقيد بمدت اجاره اوليه باشد انقضاي آن سلب رابطه ازمستاجر كل با مستاجز جزء نمي نمايد و خلاصه آ;كه طرح دعوي ازناحيه مستاجر كل كه سمت موجر را دارد بوجه عنوان شده موافق قانون و استنكاف از رسيدگي بدان مخالفت با قوانين موضوعه دراد و در محتواي قضيه هم ادعاي بي اعتباري شهادت شهود و عدم احراز احتياج شخصي اگرچه موداي گواهي گواهان كافي بر اثبات احتياج شخصي است لكن با توجه بنحوه انشاء و شقوق ماده 9 قانون مالك و مستاجر كه در آندومجدد اعلام قصد موجر براي تخليه را كافي براي پذيرش دعوي دانسته است و از اينجهت فرقي بين دو شق مذكور نيست و نحوه انشاء ماده ناشي از تبعيت قانونگذار از حكم كلي تري است كه همانا پرداخت حق كسب به مستاجر محل كسب غيرمختلف است كه بر اين تقدير نياز باثبات ندارد و خوانده هم دليل و مدرك مثبته خلاف ادعا بدادگاه تقديم نداشته است بنابراين دعوي اقامه شده صحيح بنظر ميرسد و باستناد مواد 9 و10و11و16 قانون مالك و مستاجر حكم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاك مذكور در فوق در قبال پرداخت مبلغ يك ميليون و يكصدهزارريال بابت حقوق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاريخ قطعيت دادنامه صادر و اعلام ميدارد.

2 حكم شماره 11253/4/54 شعبه دهم دادگاه بخش تهران راي دادگاه خواسته خواهان بشرح دادخواست و توضيحات وكلاي وي درجريان دادرسي عبارت است از: تخليه مورد اجاره خوانده بلحاظ احتياج شخصي براي كسب خودش و تعديل و افرازش اجاره بها كه دادگاه دعاوي مطروحه را بجهات زير وارد نمي داند:

1 بموجب اجاره نامه رسمي شماره 223991/11/43 تنظيمي دردفتر خانه 214 تهران تمامي كيباب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهاي سر پوشيده و حجرات و ساير لوازم از قبيل مستراح و دستشوئي و چاه و منبع آب بانضمام سه باب مغازه متصل بهم واقع درسمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتي از پلاكهاي شماره 7 فرعي از4653 و يك و دو فرعي از4654 واقع در بخش 6تهران از طرف آقاي حسين مينوئي صابري باجاره آقاي حاج علي آقاشيرازيان داده شده است كه مورد اجاره را جزا" بغير انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسي از اول اسفندماه 42 تعيين شده است . خواهان با حق انتقال بغيري كه داشته بموجب سند اجاره نامه رسمي شماره 115814/12/43 قسمتي ازمورداجاره خود را بخواند اجاره داده است و مدت اين اجاره بيست و نه ماه شمسي از اول مهرماه سال 43 تعيين گرديده است . بموجب مقررات قانوني در زمان بقاي مدت اجاره مستاجر مالك منافع مورد اجاره است و وقتي مدت اجاره خاتمه يافت مالكيت منافع براي مستاجرلحظه بلحظه با تصرف تحقق مييابد( مستنبط از ماده 466قانون مدني وتبصره اول ماده 1 قانون مالك و مستاجر) پس بنابراين مستاجري كه مدت اجاره وي منقضي شده فقط در محدوده اي كه متصرف است براساس تصرف خود مستاجر تلقي ميشود. وقتي مستاجر كل (مستاجراول ) با اختياري كه ار اجاره نامه بوي داده شده است قسمتي از مورد اجاره را بغير انتقال دهد در حقيقت مستاجر جزء در محدوده متصرف خود قانونا" مستاجر تلقي ميشود و بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر كل يا مالك مستاجر جزء بحكم قانون مالك منافع محدوده متصرفي خود ميباشد و مستاچر كل ديگر نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفي دارد و نه مالك منافع مورد اجاره وي ميباشد و فقط قانون تصرفات استيجاري ويرا بعد از انقضاي مدت اجاره اش با مالك فقط درمحدوده متصرفي شخص وي آنهم بر مبناي تصرف معتبر ميداند و بهمين جهت است كه ماده 20 قانون مالك و مستاجر بمالك اجازه داده است كه بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر كل هر آن كه بخواهد مستقيما" با مستاجرين جزء ميتواند طرف اجاره قرار گيرد و در حقيقت از نظر حقوقي مستاجر كل بعد از انقضاي مدت اجاره نسبت بمستاجرين جزء سمت وي در حد يك واسطه است چه آنكه نه مالك منافع مورد اجاره مستاجر جزء است و نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفي دارد و چون طبق ماده 2 قانون آئين دادري مدني فقط دعاوي اشخصاص ذينفع در محاكم قابل پذيرش ميباشد و بنا بمراتب با انقضاي مدت اجاره مستاجر كل و عدم تصرف در مخدوده متصرفي مستاجر جزء ديگر مستاجر كل مالك منافع محدوده متصرفي مستاجر جزءنميباشدتابتواند عليه وي بتقديم دادخواست وطرح دعوي مبادرت نمايدبنابراين دادگاه دعاوي مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهار نظر مينمايد.

دادستان كل كشور فلاح رستگار

بتاريخ پنجم خرداد ماه دو هزار و پانصد و سي و پنج هيئت عمومي ديوانعالي كشور برياست جناب آقاي ناصر يگانه رياست كل ديوانعالي كشور و با حضور جناب آقاي احمد فلاع رستگار دادستان كل كشور و جنابان آقايان روساء و مستشاران شعب ديوانعالي كشور تشكيل گرديد پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان كل كشور مبني بر: قانون راجع بروابط مالك و مستاجر مصوب سال 1339 تصرف بعنوان اجازه يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري كه بمنظور اجاره باشد را املاك شمول مقررات آن قانون داسنته است . بنابراين اگر مستاجر كل قسمتي از مورد اجاره را بديگري باجاره واگذار كند فقط در مدت مستاجري كل و مستاجر جزء برقرار ميباشد ولي بعد از انقضاء مدت اجاره مستاجر كل چون ديگر تصرفي در قسمتي از مورد اجاره كه خود باجاره واگذار نموده است ندارد نميتواند از مقررات قانون راجع بروابط مالك و مستاجر نه بطرفيت مالك و نه بطرفيت مستاجر جزء استفاده كندبلكه با توجه بماده بيستم آن قانون رابطه استجاري بين مالك و مستاجر جزء كه متصرف عين مستاجره است برقرار ميگردد.

تاريخ تصويب:1355/03/10

ارتباط با ما

:
:
:
: 11 + 10 =